Екатерина Подузова - Организационные договоры в гражданском праве. Монография

Согласно одному из мнений, хотя предварительный договор и может быть заключен по поводу реального договора, предварительный договор не является применимым в отношении реального договора дарения, так как при реальном договоре дарения передача дарителем имущества в дар одаряемому приводит к возникновению у одаряемого права собственности, а предварительный договор может быть заключен только в отношении договоров, направленных на установление обязательства передать имущество 61.

Действительно, как отмечается и иными авторами, заключение реального договора дарения не порождает обязательственных отношений сторон 62. Однако, с нашей точки зрения, в п. 1 ст. 429 ГК РФ отмечается лишь направленность основных договоров на передачу имущества, выполнение работ или оказание услуг, а не на установление соответствующих обязательств. Вместе с тем маловероятно, что конструкция предварительного договора будет применена в отношении заключения реального договора дарения, поскольку возможно использовать консенсуальную модель договора дарения, по которому сторона берет на себя обязанность передать другой стороне вещь в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Следует указать, что конструкция организационного договора является неприменимой для заключения некоторых гражданско-правовых договоров.

Так, конструкция организационного договора не может быть использована для заключения договора социального найма жилого помещения (ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации 63), поскольку в главе 7 ЖК РФ предусмотрены специальный порядок и основания заключения договора социального найма жилого помещения. По нашему мнению, в случае заключения организационного договора, по которому стороны обязуются заключить договор социального найма жилого помещения, такой организационный договор является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям Жилищного кодекса РФ.

Полагаю, что конструкция организационного договора не найдет широкого применения на практике для планирования заключения в будущем публичных договоров (ст. 426 ГК РФ). В силу указания закона коммерческая организация обязана заключить публичный договор в отношении каждого, кто к ней обратится. Маловероятно, что другая сторона публичного договора станет связывать себя обязательством заключить в будущем публичный договор (публичные договоры), когда для ее контрагента заключение публичного договора обязательно.

Организационные договоры по целевой направленности делятся на договоры, направленные на организацию процедур, способствующих заключению основного договора (либо нескольких основных договоров), и договоры, непосредственно направленные на заключение основного договора (или нескольких основных договоров).

По договору, направленному на организацию процедур, способствующих заключению основного договора (нескольких основных договоров), стороны обязуются совершить определенные действия, способствующие заключению между теми же сторонами основного договора (нескольких основных договоров). Договоры по организации процедур, способствующих заключению основного договора (основных договоров), не содержат обязанности заключить в будущем основной договор (основные договоры).

К данной группе организационных договоров относится, в частности, соглашение о процедуре переговоров.

Указывается, что в соответствии с российским правом существуют все основания для признания преддоговорных соглашений о переговорах юридически действительными, поскольку согласно ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами 64. Считаю, что с этой точкой зрения следует согласиться.

Как справедливо отмечается, соглашение о процедуре переговоров является гражданским договором, в силу которого стороны обязуются принять меры по организации процедуры переговоров для заключения основного договора или нескольких основных договоров (в частности, участвовать в разработке документов переговоров, нести расходы на стадии переговоров, соблюдать конфиденциальность переговоров) в объеме, предусмотренном соглашением 65.

Полагаю, что необходимо дополнить главу 27 ГК РФ статьей 429 2о соглашении о процедуре переговоров, содержащей легальное определение этого договора, правила о его форме и содержании.

В праве Англии и США существуют конструкции, имеющие сходные черты с российским соглашением о процедуре переговоров. К ним относятся предварительные соглашения о ведении переговоров (preliminary agreements to negotiate) и сопутствующие соглашения (stop-gap agreements). В доктрине данные конструкции также именуются предварительными договорами (соглашениями).

Предварительные соглашения о ведении переговоров устанавливают обязательство сторон осуществлять процесс переговоров для достижения окончательного соглашения 66.

Сопутствующие соглашения (stop-gap agreements). Такие соглашения используются на практике для регулирования взаимоотношений сторон в процессе ведения переговоров. Например, в то время как стороны ведут переговоры относительно строительства здания, они могут заключить соглашение о том, что подрядчик приступит к работе. Данные соглашения не содержат условий, подлежащих в дальнейшем согласованию 67.

Считаю, что по структуре организации договорных связей организационные договоры, непосредственно направленные на заключение основного договора (или нескольких основных договоров), подразделяются на предварительные договоры и рамочные (собственно организационные) договоры.

Схема № 2.Виды организационных договоров

Легальное определение предварительного договора содержится в Гражданском кодексе РФ. Согласно п. 1, 4 ст. 429 ГК РФ предварительным является договор, по которому стороны обязуются заключить в определенный срок основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение основного договора прекращает действие договора предварительного.

Следует отметить, что правовое регулирование отношений, связанных с предварительным договором, имеет определенную историю развития.

Так, в ст. 1679–169 °Cвода Законов Гражданских 68была закреплена конструкция договора запродажи, имеющая черты предварительного договора, на это указывалось и в юридической литературе начала XX в. 69По договору запродажи одна сторона обязывалась продать другой к назначенному времени недвижимое или движимое имущество. При этом назначалась цена, за которую должна была быть учинена сама продажа (ст. 1679). На запродажу недвижимого имущества совершалась запродажная запись (ст. 1680), в которой закреплялись все условия, права и обязанности относительно купчей (ст. 1681). В запродажной записи определялся срок, в течение которого одна сторона обязывается продать другой свое имущество, по истечении этого срока запродажная запись в отношении обязанности продать имущество считалась ничтожной (ст. 1682). Следовательно, по договору запродажи недвижимого имущества продавец брал на себя обязанность заключить в указанный в договоре срок договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных в договоре запродажи. При этом другая сторона не была наделена правом обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор в случае неисполнения продавцом обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. В договоре запродажи могли быть предусмотрены неустойка и задаток, которые были направлены на обеспечение заключения основного договора.