Юрий Михайлов - Ваша недвижимость

Рис.1.2. Категории жилых помещений, не подлежащие приватизации

Необходимо обратить внимание читателей еще на два условия, соблюдение которых делает в принципе возможной бесплатную приватизацию. Первое условие – граждане вправе обрести в собственность занимаемые ими на законном основании только жилые помещения, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду, либо забронированные ими жилые помещения, отвечающие тем же условиям.* (* С учетом положений ст.4 закона о приватизации). Второе условие – добровольное изъявление гражданами намерения приватизировать соответствующие жилые помещения.

Кроме того, в зависимости от личных обстоятельств граждан, к перечисленным ранее условиям могут добавиться и некоторые другие. Одно из таких условий вытекает из положений ст. 2 закона о приватизации. С необходимостью его выполнения сталкиваются все те граждане, которые занимают жилые помещения совместно с другими проживающими в них гражданами – членами их семей – в возрасте от 14 лет и старше. Поясним, что рассматриваемый нами закон ставит возможность приватизации в зависимость от наличия согласия на ее проведение всех проживающих в соответствующем жилом помещении граждан – членов семьи – в возрасте от 14 лет и старше.

На практике это означает, что граждане РФ, занимающие в настоящее время жилые помещения в государственном (муниципальном) жилищном фонде – включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (т.н. ведомственный жилищный фонд) – на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Жилые помещения при этом могут передаваться как в общую собственность указанных граждан так и в собственность одного из совместно проживающих лиц (в том числе несовершеннолетних)..

Передача в собственность жилых помещений, в которых по тем или иным причинам проживают только несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, производится по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают только лица в возрасте от 14 до 18 лет, передаются последним в собственность на основании поданного ими заявления с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Отметим, что в случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей – например, вследствие лишения родительских прав – если в жилом помещении остались проживать только несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют в установленном законодательством порядке договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. При этом:* (* Оформление договора передачи в собственность жилых помешений в которых проживают только несовершеннолетние, производится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу).

– договоры перед ачи жилых помещений в собственность несове р шеннолетним не достигшим воз р аста 14 лет о фор мляются по заявлениям их законных п р е д ставителей с п р едва р ительного р аз р ешения (либо по инициативе) органов опеки и попечительства;

– договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно – с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Граждане, уже приватизировавшие занимаемые ими на законных основаниях жилые помещения и, таким образом, ставшие их собственниками, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе продавать указанные помещения, завещать их, сдавать в аренду или внаем, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Такими же правами – подчеркнем это – будут обладать и те граждане, которые приватизируют до 01.03.2010 жилые помещения, предоставленные им по договорам социального найма до 01.03.2005. При этом осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц. С целью защиты законных нрав и интересов соответствующих лиц законодательством может устанавливаться особый порядок совершения следок с приватизированными жилыми помещениями.

Так, совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние – независимо от того, являются ли последние собственниками, со- собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими – имеющие право пользования данным жилым помещением, допускается только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.* ( * Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права – например, в случае, если соответствующее помещение изначально было безвозмездно предоставлено семье в порядке улучшения жилищных условий (с включением несовершеннолетних лиц в ордер), н о фактически несовершеннолетнее лицо в предоставленном жилом помещении по тем или иным причинам не проживает). С редства выручен ные от слелок с приватизированн ыми жилыми помещениями в котооых п р оживают (п р оживали) исключительно несове р шеннолетние, подлежат зачислени родителями, (усыновителями),опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения) на счет по вкладу, открытый на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сбербанка РФ.

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31.05.2001, доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего признаются равными, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное. В этом случае правом распоряжения долей умершего будет обладать лицо, унаследовавшее ее в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством.* (* О порядке наследования приватизированных жилых помещений см. главу 7 настоящего пособия).