Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение

округе родники, ручьи или пруды, вода в которых сохраняется круглый год? Каково качество этой воды?

Изменился ли климат в районе за последнее время? Пересыхают ли ручьи, изменяется ли уровень воды в

реках и колодцах? Вы можете поговорить с местными жителями, местными бурильщиками скважин и

колодцев или лозоходцами по поводу того, в каком месте и на какой глубине вероятно залегание грунтовых

вод. Достаточно ли средств в вашем фонде развития для строительства колодцев на необходимую глубину,

установки насосных станций и прокладке труб, если требуется? Позволяется ли в данной местности

собирать воду с крыши? Имеются ли на этот счет какие-либо правила у местного санэпидемнадзора? Если

вода на участке недоступна, то в какую сумму обойдется подведение водопровода с другого места?

Дороги.Если вы ищете землю в сельской местности и вам потребуется строить собственные

дороги, то удобно ли место для этого или же рельеф слишком изрезан? В какую сумму примерно обойдется

обсыпание дороги щебнем (которое, вероятно, придется повторять через каждые 5-7 лет) или строительство

еще более дорогой асфальтовой дороги?

ЗОНИРОВАНИЕ И ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН.

Вопреки распространенным представлениям о широте прав собственника земли, окружные,

поселковые и городские органы власти имеют широкие властные полномочия по регулированию

использования земли внутри границ вашего участка, в целях защиты прав и интересов местных жителей от

потенциальной угрозы их здоровью и безопасности со стороны новых застройщиков. Местные органы

власти регулируют использование земли, прежде всего, через такие инструменты, как Генеральный План и

нормы зонирования.

Генеральный План – это документ, который определяет облик развития данной территории в

обозримом будущем. Он определяет цели и стратегию развития города или округа и предписывает, какие

формы использования земли, какая плотность населения, какая инфраструктура, какие виды деятельности

будут допускаться и стимулироваться в данном районе.

Зонирование территории осуществляется в исполнение Генерального Плана и состоит в

разграничении территории муниципального образования на различные зоны (категории) по виду

использования – такие, как необрабатываемая сельская земля ( rural land ), земля для личных подсобных

хозяйств ( rural-residental land ), земля для жилищной застройки ( residential land ), земля для коммерческой

застройки ( commercial land ), земля для промышленной застройки ( industrial land ) и сельскохозяйственная

земля ( agricultural land ). Нормы зонирования определяют плотность населения (число жителей на акр

площади) на земле той или иной категории, плотность допустимой застройки, отступление построек или

растений от границ участка, размеры полос под автопарковку.

Нормы раздела (межевания) земли, устанавливаемые штатом, округом или городом, - это отдельная

система норм, не относящаяся к нормам зонирования. Собственники земельных участков, желающие

разделить их на участки более мелких размеров и продать все или некоторые из них, должны соблюдать

определенные требования к разделу участков, которые обычно включают в себя ограничения минимальных

размеров участка, нормы отступа от границ построек и сооружений, допустимы размеры построек,

плотность застройки, а также наличие или доступ к определенной инфраструктуре (дороги, электричество и

т.д.)

Многие местные администрации предусматривают различные уровни и типы исключений или

изменений норм зонирования. К ним относятся пересмотр границ зоны ( rezoning ), исключение из правил

зонирования ( zoning variance ), разрешение на особый вид использования ( conditional use permit, special use

permit, non-conforming use permit ) и другие. Для получения этих исключений требуется специальное решение

местного отдела планирования (архитектуры и градострительства), специальной плановой комиссии, либо

окружного или городского совета81. Исключения из зонирования предоставляются, если планируемая на

участке деятельность удовлетворяет определенным требованиям, способствуют достижению целей развития

округа или города, определенных Генеральным Планом, или предлагает местным жителями определенные

преимущества, например, дополнительную парковку для автомобилей, незастроенное парковое

пространство, особо охраняемую природную территорию и т.д.

Иногда исключения из норм зонирования даются напрямую органами местной власти, однако чаще

процедура включает в себя публичные слушания, на которые приглашаются потенциальные соседи

предполагаемого нового проекта для того, чтобы высказать свою поддержку или возражения против него.

Поскольку чиновники, принимающие решения, являются выборными, мнение соседей, т.е. потенциальных

избирателей, обычно имеет большой вес на принимаемое ими окончательное решение. Соседи способны

либо позволить состояться, либо завалить проект развития вашей будущей общины и, таким образом,

повлиять на то, захотите ли вы вообще покупать тот или иной участок земли.

Инженерная инфраструктура.Подходят ли к вашей земле линии электропередач и телефонные

линии? Если нет, то сколько будет стоить их подведение? Сколько будет стоить вырыть колодец? Сколько

электроэнергии вам потребуется для работы насоса? Подходит ли место для производства собственной

автономной электроэнергии при помощи водяных, ветряных, солнечных мини-электростанций (или их

комбинации)? Если речь идет о пригородной зоне, то во что обойдется подключение к электросети, газу и

канализации? Наличие или отсутствие возможности подключения к электричеству может обусловить

колоссальную разницу в ваших расходах на освоение земли.

Септики и канализация.Если ваша земля находится в сельской местности, то каковы требования

местного санитарно-эпидемиологического надзора по поводу канализации и количества людей,

проживающих на одном земельном участке (обычно базирующиеся на предполагаемом количестве жилых

комнат)? Если на участке уже существует септик или канализация, насколько хорошо она работает?

Состояние имеющихся построек.В большинстве случаев профессиональный осмотр помещений

осуществляется уже на стадии подписания договора купли-продажи. Однако, если вы серьезно намерены

приобрести участок с постройками, вы всегда можете позаботиться об обстоятельном осмотре заранее для

того, чтобы выяснить, в какую сумму вам обойдется будущий ремонт зданий, и не будет ли эта сумма

настолько крупной, чтобы потребовать снижения цены или вообще отказаться от сделки. Что вам будет