Николай Вольхин - Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица

Залоговой службой банка для нивелирования дельты в стоимости было предложено дополнительно проработать вопрос о залоге 100 % долей участия и оборудования автодрома.

Затратный подход – «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания». В теории оценки это так, но на практике расчеты с использованием УПВС(ов) и индексов КО-ИНВЕСТ [33]не отражают реальной рыночной стоимости объектов залога.

Обращается за кредитом собственник складского терминала. Отличный складской терминал. Первая группа капитальности. Конструкционное решение соответствует всем современным требованиям. Затраты на его строительство составили 100 млн руб. Все сметы в наличии, расходы подтверждены документально. Результаты оценки затратным подходом подтверждают сметную стоимость, от остальных подходов в отчете об оценке обоснованный отказ. Залоговая служба составляет отрицательное заключение – рыночная стоимость определена близкой к нулевой. Фокус в местонахождении складского терминала, построенного без инфраструктуры на расстоянии сотни километров от федеральных трасс.

Из всего аппарата методов затратного подхода залоговики используют метод чистых активов при оценке пакетов акций и долей участия, при этом пересчет статей баланса проводится с использованием рыночного подхода.

Сравнительный подход – «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сравнительный подход и методы, входящие в него, являются основным инструментарием, используемым залоговой службой при оценке обеспечения.

В Приложении 12приведен обзор возможности применения методов оценки для целей оценки залогов. Аналитика дана в разрезе типовых видов обеспечения. Краткий свод принципов работы залоговой службы с отчетом об оценке независимого оценщика в табл. 1.12.

Табл. 1.12. Техника работы с отчетами независимых оценщиков

В стремлении к уникальности информации в данном издании было принято решение дополнить существующие источники { 1, 12} своим опытом по оценке залогов, избегая повторов детального изложения теории подходов и методов оценки залогов, применяемых в банках. Приведенные методы оценки используются залоговиками для экспресс-анализа стоимости залога.

Стоимостные значения, полученные независимым оценщиком и залоговиком при оценке залога, зачастую разнятся. Для того чтобы понять возможные причины, приведем механику работы со сравнительным подходом при оценке залогов.

Нам понадобится подобрать аналоги объекта оценки. Подбор аналогов осуществляется на основании анализа характеристик единиц сравнения по объекту оценки. Выявление единиц сравнения по нетиповым видам обеспечения проводится посредством интервьюирования участников рынка. Характеристики единиц сравнения типовых видов залога приведены в табл. 1.13.

Табл. 1.13. Единицы сравнения типовых видов залога

Отобранные аналоги образуют стоимостную линейку (рис. 1.11). При оценке залогов из построенной выборки будут отброшены аналоги в зонах 1 и 2, как нетиповые предложения на рынке. Дефект в стоимости в случае максимальных значений может быть обусловлен завышенными ожиданиями собственника, а в зоне минимальных значений высока вероятность продажи бракованных объектов.

Рис. 1.11.Построение линейки аналогов

Для расчета рыночной стоимости из оставшихся данных отбираются аналоги из зоны 3. Необходимость сужения зоны анализа рыночной стоимости объясняется использованием при построении аналогов оферт на рынке и принципом разумного покупателя – «зачем платить больше при наличии равноценных предложений на рынке».

Правила построения линейки аналогов можно спроецировать на метод сравнительного подхода – метод мультипликаторов. Суть метода отражена в формуле:

где PV – текущая стоимость объекта оценки;

M 1 – параметр (ценообразующая характеристика) объекта оценки;

P 2 – стоимость аналога;

M 2 – аналогичный параметр аналога.

Значение числителя в формуле дает стоимость подобранного аналога. При помощи информации от продавца аналога или внешнего источника информации узнаем величину ценообразующей характеристики аналога. Это дает величину знаменателя. Отношение этих двух величин будет мультипликатором, то есть мультипликатор = стоимость/параметр. В табл. 1.14 приведены ценообразующие характеристики видов имущества, оценка которых зачастую представляется сложной для залоговиков.

Табл. 1.14. Ценообразующие характеристики, используемые для мультипликаторов [34]

Необходимо провести оценку элеватора, расположенного в Ставропольском крае. Зерновая мощность объекта оценки – 140 тыс. т. Для упрощения расчетов в табл. 1.15 предположим, что отобранные объекты являются сопоставимыми аналогами.

Табл. 1.15. Расчет стоимости элеватора с использованием мультипликаторов

В строке 5 делением данных строк 4 на 3 получаем мультипликатор = стоимость/объем зерновой загрузки. Результат строки 6 является средним арифметическим данных строки 5. Для исключения завышения результатов оценки за счет применения средней арифметической возможно применение гармонической средней для мультипликаторов. Результат строки 6 в случае применения гармонической средней равен 1282 руб.