Коллектив авторов - Инфраструктура муниципальных образований

3) территориальными регламентами, установленными градостроительным зонированием территории города.

Градостроительные нормы и правила проектирования распространяются на вновь формируемую и реконструируемую застройку, устанавливают требования к участкам в зависимости от их функционального назначения и фактически носят экстерриториальный характер.

Основой градостроительного зонирования является сложившаяся архитектурно-пространственная организация территории, закрепленная системой коммуникаций, что в совокупности сформировало существующую планировочную структуру и предопределило предпосылки его развития.

Градостроительное зонирование территории устанавливает:

♦ функциональное зонирование (территориальные зоны различного функционального назначения);

♦ строительное зонирование (требования к застройке по высоте и плотности);

♦ ландшафтное зонирование (типы природных зон, характер их использования).

Функциональное зонирование определяет наиболее целесообразное функциональное назначение территории, занятой участками общественных, жилых, производственных и природных объектов.

Строительное зонирование устанавливает для каждой планировочной единицы предельные доли застроенных территорий, занятых участками малоэтажной (не более 15 м), среднеэтажной (не более 35 м), многоэтажной застройки (более 35 м) и совокупную плотность застройки.

Ландшафтное зонирование устанавливает в каждой планировочной единице предельные доли участков естественных открытых поверхностей (растительность, водные поверхности), искусственных покрытий (открытых замощенных поверхностей) и территории, занятой зданиями и сооружениями.

Каждый планировочный район города может быть информационно представлен как совокупность трех взаимодополняющих характеристик: функциональной, строительной, ландшафтной.

Для каждого из планировочных районов установлены типы функционального, строительного и ландшафтного назначения, которые обязательны для всех видов градостроительной, исходно-разрешительной, проектной документации, для принятия решений в области градостроительной деятельности органами власти города и местного самоуправления. Схемы и планы градостроительного зонирования, разрабатываемые в районах и т. д., детализирующие генеральные схемы, не могут противоречить установленным требованиям функционального, строительного, ландшафтного назначения территории планировочных районов.

Зоны функционального назначения территории планировочных районов включают в себя соответствующие типы территории города:

♦ специализированного общественного назначения;

♦ специализированного природного назначения и территории водных поверхностей;

♦ смешанных природных с общественными, жилыми, производственными типами назначения;

♦ смешанных общественных, жилых, производственных типов назначения;

♦ специализированного жилого назначения;

♦ специализированного производственного назначения и территории внешнего транспорта;

♦ территории улично-дорожной сети.

Зоны строительного назначения территории планировочных районов содержат:

♦ по плотности застройки территории:

– высокоплотных типов застройки,

– среднеплотных типов застройки,

– низкоплотных типов застройки,

– незастраиваемые;

♦ по высотности застройки территории с застройкой:

– выше 35 м и с повышенной высотностью,

– контрастной высотности,

– высотой не более 35 м и с пониженной высотностью,

– высотой не более 15 м.

Зоны ландшафтного назначения территории планировочных районов содержат:

♦ территории с относительным преобладанием поверхностей земли, занятых растительным покровом, и водных поверхностей;

♦ территории с относительным преобладанием поверхностей земли, занятых застройкой;

♦ территории с относительным преобладанием поверхностей земли, занятых незастроенными искусственными покрытиями.

Характеристики могут быть представлены в качественных и количественных оценках и показателях. На основе этих количественных показателей можно вывести несколько типов функциональных зон, несколько типов строительного зонирования территории, а также несколько типов ландшафтного зонирования. Анализ совокупности всех количественных и качественных характеристик каждого планировочного района позволяет определить для него варианты наиболее оптимального режима градостроительного развития и четко сформулировать градостроительные запреты и ограничения.

Таким образом, градостроительное зонирование территории является наиболее верным направлением к раскрытию целесообразных приемов реконструкции, застройки, развития, использования ценной и ограниченной в пространстве территории города.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, включают несколько земельных участков.

Территориальные зоны включают в себя территории нескольких функциональных назначений, а также общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования территорий общего пользования определяется органами местного самоуправления.

Градостроительное зонирование на карте выполняют также с помощью следующих линий градостроительного регулирования:

♦ красные линии:

– линии улично-дорожной сети,

– линии жилой застройки;

♦ синие линии:

– границы акватории рек,

– границы полосы отвода железных дорог,

– границы технических зон проектируемых линий метрополитена,

– границы технических (охранных) зон инженерных сооружений коммуникаций,

– границы территорий памятников истории и культуры,

– границы охранных зон памятников истории и культуры,

– границы историко-культурных заповедных территорий,

– границы зон регулирования застройки памятников истории и культуры,

– границы зон охраняемого ландшафта,

– границы особо охраняемых природных территорий,

– границы охранных зон особо охраняемых охранных территорий,

– границы территорий природного комплекса, не являющихся особо охраняемыми,