Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher: SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

Как торговаться, когда покупатель вашей квартиры просит снизить цену? Смотрите на рисунок. Если покупатель вашей “трёшки” говорит о снижении стоимости, помните, что вам важно не продать дороже, а купить дешевле.

Гораздо важнее торговаться не с покупателями, а собственниками однокомнатных квартир. (Рисунок Смирнова Сергея).

Если с вами торгуются для снижения цены, начните делать то же самое. Звоните по объявлениям и объясняйте: “Мы сейчас продаём свою “трёшку” и покупаем две “однушки”. За нашу квартиру дают столько-то. Если вы готовы отдать нам свою квартиру по такой-то цене, мы примем аванс за свою и заключим сделку”. Для вас важно соблюдать баланс сделки и помнить о цели– вы не продаёте “трёшку”, вы покупаете две “однушки”.

Разберём пример из практики клиентов сети, которой я руковожу. К нам в 2016 году обратилась семья, проживающая в трёхкомнатной квартире в районе Беляево. Там проживали мама (57 лет), два сына (36 и 30 лет), жена младшего сына и ребёнок. Задача – разъехаться так, чтобы мама со старшим сыном поселились в двухкомнатной квартире, а младший сын с семьёй переехал в другую двухкомнатную квартиру. Невозможно?!

Первоначально их 75-метровую квартиру мы оценили в 14.000.000-15.000.000 рублей. Сели поговорить. Собственники сразу отметили, что доплаты нет. Тогда нужно менять район на более простой. В районе Северное Бутово мы осмотрели девять двухкомнатных квартир. Отобрали две квартиры – по цене 6.500.000 рублей площадью 50 м 2и 7.200.000 рублей площадью 54 м 2.

Подготовили квартиру в Беляево к рекламе. В итоге получили предложение от покупателей за 14.500.000 рублей. Комиссия за продажу и подбор составила 600.000 рублей. 200.000 рублей мама использовала на покупку кухни. А вы говорите: “Невозможно!”

Типовая схема №3:Раздел имущества между собственниками или между супругами после развода.

Существует три базовых правила по разделу квартиры.

1. Признавая за собой право на долю, уважай право другого.

2. Чем быстрее договоритесь, тем дороже продадите.

3. Иногда уступив в одном, получаешь больше, чем кажется.

Но чаще всего приходится сталкиваться с непониманием таких простых правил. Поэтому я разберу на примерах из моей практики ситуации, когда стороны не могут просто сесть и составить единый план сделки.

Случай 1:Раздел имущества при скрытом конфликте интересов.

Две сестры и брат получили квартиры по наследству в равных долях. Старшая сестра считает себя главной в семье, полагая, что у неё прав на имущество чуть больше, чем у других. Однако она забывает, что по закону младшие брат и сестра вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Конечно, приоритетное право выкупа принадлежит дольщику квартиры, но если другую сторону не устроит предложенная сумма выкупа, то доля будет законно выставлена на рынок.

Старшая сестра с ребёнком используют всю площадь трёхкомнатной квартиры в 75 м 2рыночной стоимостью 16.000.000 рублей. Она “прикрывает” своё исключительное право на квартиру тем, что у неё, в отличие от младших сестры и брата, есть ребёнок и ему нужна отдельная комната. Но стоимость квартиры позволяет, хоть и со сменой района, после продажи купить недвижимость всем троим дольщикам даже без доплаты.

Такая ситуация рано или поздно толкает каждого дольщика продавать свою часть на свободном рынке. В таком случае каждый из дольщиков квартиры получит меньшую сумму, чем они бы получили, если бы продавали квартиру в целом. Проиграет и старшая сестра, потеряв право распоряжаться всей квартирой. К тому же соседи, возможно, попадутся неприятные.

Случай 2:Раздел имущества при разводе.

В большинстве случаев работать с такой квартирой крайне сложно, потому что супруги общаются друг с другом через призму обид и оскорблений.

Цивилизованный раздел имущества после развода позволяет получить максимальную выгоду. Но бывшие супруги часто поддаются эмоциям, а не холодному расчёту.

Итак, сотрудники сети продали квартиру за 19.000.000 рублей. Но список желающих купить такую же квартиру в этом доме был очень большой. Одни покупатели настаивали на том, чтобы им по возможности помогли купить квартиру в этом же доме за 18.500.000 рублей. Наш эксперт узнал, что буквально этажом выше, над проданной нами квартирой, год назад выставлялась в рекламу квартира за 20.000.000 рублей, но так и не была продана.

Нам удалось через консьержку найти контакт собственника. Когда мы с ним связались, он рассказал, что в квартире давно никто не живёт. Он поделил её с бывшей супругой через суд (1/2+1/2). Мужчина оценил квартиру так: за свою долю он хотел получить 10.000.000 рублей, соответственно, доля супруги – тоже 10.000.000 рублей.

Мы попытались ему объяснить, что она в праве оценивать свою долю самостоятельно. Он возражал, говоря, что если супруга оценит свою долю в 5.000.000 рублей, то стоимость его доли автоматически не будет равняться 10.000.000 рублей.

Долго и упорно наш юрист объяснял ему гражданское право. Потом попросил телефон его бывшей жены. Из разговора стало понятно, что она согласна получить за свою долю 8.000.000 рублей. Её вполне устраивает предложение покупателей. Она готова продать квартиру, если её супруг не будет ей названивать.

Мы вернулись к её бывшему мужу и пояснили:

“Покупатели дают за квартиру 18.500.000 рублей: Вы получите 10.000.000 рублей, Ваша бывшая жена согласна забрать 8.000.000 рублей, мы за свою работу возьмём 500.000 рублей. Все получают то, что хотели.”

Каково же было наше удивление, когда мужчина сказал:

"Нет! Так не получится, потому что по закону, если моя доля стоит 10.000.000 рублей, то и её доля такой же площади также стоит 10.000.000 рублей!"

Наши юристы ещё два дня присылали ему выписки из законов, чтобы убедить в обратном. Только через неделю он дал согласие на сделку.

Когда пытаетесь договориться и написать план сделки, помните: каждая сторона вправе оценивать стоимость своей доли в имуществе по своему усмотрению. Но лучше это делать с пониманием цели. Любой конфликт и война вокруг недвижимости приводят к разрушению и потере её стоимости.

Случай 3:Обе стороны не могут прийти к единому плану раздела имущества.

К нам обратилась женщина, которая в результате развода с мужем получила по суду долю в квартире в размере 1/2. Стоимость квартиры на тот момент оценивалась в 32.000.000 рублей. Женщина сообщила, что муж категорически отказывается вести с ней переговоры и не даёт согласие на совместную продажу квартиры. Поэтому она готова продать свою долю за 7-8 млн рублей.

Звоню мужу, который высокомерно заявляет: