Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher: SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

– У Вас деньги, дорогой мой, инвестированы под 15-16% годовых, а Вы ещё и возмущаетесь. В Москве давно не найти такой доходности.

– Да?

Да, это самое глубокое заблуждение о локации. Коммерческая недвижимость работает везде, где люди живут постоянно и тратят деньги. Важно оценить не сумму, которую вы ежемесячно кладёте в карман, а доходность на каждый вложенный вами рубль.

Что толку рассуждать, что в Москве с одного помещения собственник получает 300.000 рублей в месяц, если цена такого помещения составляет сегодня 32.000.000 рублей? А доходность будет находится на уровне 9-10% годовых.

Вот вам другой реальный пример. Приезжает ко мне на консультацию житель Москвы. Предмет разговора – покупка помещения с арендатором (готовый арендный бизнес) в региональном городке с населением в 30.000 человек. Цена помещения площадью 128 квадратных метров – 6.000.000 рублей, а арендные платежи составляют 85.000 рублей в месяц. Арендатор – федеральная сеть винных магазинов “Красное и Белое”, арендный договор действует с 2018 до 2026 год. Доходность, после уплаты всех налогов, составляет 14% годовых. Важно отметить, что помещение находится около центральной круговой развязки города и рядом работает другой федеральный продуктовый магазин “Пятёрочка”, а такие соседи на профессиональном языке называются “якорными” арендаторами. Вот вам пример, когда москвич понимает, что важнее доходность, а не название города.

Фотография объекта, который купил клиент. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Читатели-скептики воскликнут: “А что он будет делать с этим помещением, если арендатор соскочит?!”. Во-первых, арендатор – федеральная сеть и торгует в этом помещении не духами элитных марок, а алкогольной продукцией, которая в избытке потребляется в России. Во-вторых, если бы менеджеры магазина увидели убытки, то закрыли бы магазин на первый год. В-третьих, центральная развязка города и “якорный” арендатор рядом говорят о том, что трафик посетителей точно привлечёт на это место следующего арендатора. Даже если инвестор продаст это помещение через пять лет на 10% дешевле, он всё равно за эти годы получит доходность на вложенный рубль выше, чем во многих вариантах в мегаполисе.

Поэтому на те же 18.000.000-20.000.000 рублей лучше найти три таких варианта, чем вложить деньги в один проект в центре мегаполиса с платежом 180.000-200.000 рублей в месяц. И вот почему:

– доходность выше;

– риски диверсифицированы;

– если понадобилась сумма в 5.000.000-6.000.000 рублей, продать придётся только одно помещение, остальные же будут приносить прибыль дальше.

Перед покупкой помещения важно оценить локацию, выехав туда. Посмотрите на социальный портрет населения, оцените плотность застройки в радиусе 1-2 километров, трафик транспорта и поток людей.

Важно обратить внимание на пешеходные маршруты и даже на стихийные тропинки, которые протаптывают люди. Пешеходы любят “срезать углы”, так что смотрите внимательно, как жители идут от остановок общественного транспорта. Помните о доходности и не гонитесь за площадью помещения. Лучше на 10.000.000 рублей купить 70 квадратных метров около транспортного узла, чем за 6.000.000 купить ту же площадь там, где люди не ходят или ходят меньше.

Сначала считайте, сколько вложенные деньги приносят вам доходности, а потом принимайте решения.

Вот вам пример оценки реинвестиции при смене локации. Ко мне за помощью обратилась женщина из регионального города во Владимирской области. Заработанные мужем деньги она инвестировала в покупку земельного участка рядом с центральным отделением Сбербанка. Построила там по всем правилам и нормам нежилой особняк и сдаёт его нескольким арендаторам. Общая выручка от арендных платежей составляет чуть более 2.000.000 рублей в год. Естественно, инвестиции в особняк практически отбиты, так как внутреннюю отделку по сути делали за счёт арендаторов. Цель у женщины – продать особняк и купить взамен квартиру в Москве, потому что дочь здесь поступает в институт. Моя рекомендация – оценить разницу в доходности от инвестиционных вложений.

Ей поступило предложение от потенциального покупателя продать этот особняк за 18.000.000 рублей, то есть капитализация проекта составила бы 18.000.000. Эти деньги можно забрать, а можно дальше оставить в особняке, и получается, что отказ от продажи – это своего рода реинвестиция 18.000.000 в сдачу особняка в аренду. То есть, отказавшись от денег, собственница, по сути, в этот момент вкладывает свои 18.000.000 в свой же особняк. Доходность от реинвестиции средств в этом случае составляет 9% годовых чистыми. А если на вырученные деньги купить квартиру в Москве, то доходность будет составлять всего 5% годовых. Как это получается? А вот как.

Можно купить квартиру в Москве за 18.000.000 рублей, а можно взять эти деньги и положить на депозит в банк, тратя их на аренду той же самой квартиры. Расходоваться они будут темпом 5% в год. В таком случае получается, что обратившаяся ко мне женщина никогда не потратит все 18.000.000, потому что проценты, начисленные банком, будут полностью покрывать арендные платежи. Как мы посчитали выше, сумма, оставленная в виде отказа от сделки в её же особняке, приносит ей 9% годовых. А найм квартиры стоит 5% годовых, и 4% она попросту теряет. Если говорить простыми словами, она забирает деньги со вклада, которые приносили ей 9% годовых, и кладёт их на вклад со ставкой 5%. Какой человек на это согласится? Но как только дело доходит до недвижимости, люди перестают мыслить рационально. Большинство россиян считает, что квартира в Москве – более ценный актив, чем коммерческая недвижимость в их городе, которая стабильно приносит доход. То есть они не измеряют недвижимость ценой и стоимостью актива. Ценность квартиры в столице для них выше, чем коммерческого объекта в провинции. Но Ценность, как уже не раз говорилось – понятие иррациональное, а недвижимость – это, прежде всего, математика.

А теперь берём выручку от сдачи в аренду особняка и снимаем на эти деньги квартиру в Москве. Получается, что квартиру, которую она может купить за 18.000.000 рублей, снимать можно по арендной ставке 90.000 рублей в месяц. Таким образом, за вычетом затрат на аренду квартиры у семьи будет оставаться ещё 80.000 рублей в месяц на сбережения или личные траты.

Зачастую громкое и раскрученное имя локации загоняет нас в нерациональную ловушку. Стоимость недвижимости не оправдывается показателями окупаемости. Почему же я так упорно настаивал на основах, о которых мы говорили в первой части? Потому что под воздействием рекламы, средств массовой информации, окружения, мы нередко совершаем необдуманные поступки, не делая точных расчётов от доходности средств, размещённых в бетоне.