Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher: SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

«А я?! Я же по 140.000 заходил, у меня ипотечное плечо!» Настало время проигрывать. Бетонное казино даёт сначала выиграть, чтобы в следующий раз на кон ты поставил не стесняясь. Вот ты и поставил на 140.000 при мечте роста до 160.000 с ипотечным плечом на максимуме, ипотека же была по 6,5%. Лифт едет мимо 135.000, 130.000. Застройщик устраивает распродажи. А в дверь звонит коллектор.

In бетон we trust. Только один игрок выигрывает всегда на рынке недвижимости – банк, который даёт кредиты застройщику и ипотечнику. Так что, дружок, заплати всё заработанное банкиру.

Ко мне часто приходят за консультацией с вопросом, как с небольшими инвестициями начать свой бизнес в недвижимости. Существует несколько способов, когда в него можно войти, владея небольшими средствами, и все эти способы создаются на одной основе – управляющая компания.

Есть масса собственников жилой и коммерческой недвижимости, которые не хотят самостоятельно заниматься сдачей объекта, а часто даже не могут придумать, как эффективно его сдавать.

Итак, какие проекты можно реализовать без больших вложений:

– апартаменты под краткосрочную аренду;

– co-working – создание пространства под аренду отдельных рабочих мест;

– площадка для проведения праздников, мероприятий с почасовой сдачей в аренду;

– помещение под предоставление услуг со сдачей в почасовую аренду рабочих мест;

– складские помещения для семейных нужд и мелких предпринимателей.

Апартаменты под краткосрочную аренду

С такого бизнеса я сам начал свою частную практику на рынке недвижимости в Москве в 2006. В 2008 году при вложениях 2.000.000 рублей мы вышли на чистую прибыль 300.000 в месяц, управляя более чем 50 апартаментами (квартирами) в Москве. Бизнес был продан в мае 2008 года за 7.500.000 рублей.

Для начала такого бизнеса подойдёт вариант управления апартаментами, которые вы можете сдавать клиентам на короткий срок.

И сразу два важных правила: не сдавайте апартаменты под вечеринки и на срок менее трёх суток!

Теперь, как это делать и, как считать экономику бизнеса.

Самые ходовые апартаменты – это квартиры в районе большого скопления бизнес-центров и деловой активности в вашем городе. Я разберу экономику на примере Москвы, но и в других городах это применимо. Лучший формат апартаментов – suite: когда кухня объединена с гостиной + отдельная спальная комната. Площадь таких объектов – 40-50 метров.

Как без больших инвестиций у меня появятся такие апартаменты? – спросите вы.

Поясняем. Вы берёте их с рынка, находите собственника и предлагаете ему контракт “аренда с правом пересдачи в поднайм (субаренду) третьим лицам на короткий срок”.

Как? Как собственник согласится на это?! – снова удивитесь вы.

Как это делал мой партнёр? Для начала он обратил внимание на то, что при длительной аренде квартире наносится бо́льший ущерб, чем при краткосрочной. Действительно, когда мы приезжаем в отель, фактически, мы там только ночуем. При краткосрочной аренде всё так же.

Отсюда первый аргумент собственнику – так квартира изнашивается меньше.

Второй аргумент – консъерж-сервис. Вы объясняете собственнику, что ваш сотрудник раз в три дня проводит уборку квартиры: моет кухню, сантехнику, полы, пылесосит. Будут ли арендаторы на длительный срок так делать каждые три дня?

Второй аргумент – уборка и контроль за состоянием квартиры осуществляется каждые три дня.

Третье. Собственник сдаёт квартиру раз в год, а управляющий – каждые 3-5 дней. Он заинтересован в поддержке объекта в идеальном состоянии, поскольку это его доход.

Третий аргумент – в интересах бизнеса содержать объект в идеальном состоянии.

Теперь самое интересное. Такую квартиру в управление можно взять за 55.000-65.000 рублей в месяц. А сдавать эти апартаменты вы будете за 55-70€ в сутки, то есть за 4.000-5.000 рублей. Загрузка апартаментов – 75% от месяца (22 дня). То есть выручка с апартаментов составляет 90.000-100.000 рублей в месяц.

И четвёртый аргумент – Деньги! Оплата в таком случае стабильнее!

Экономика становится интересной с 10-12 апартаментов в управлении. Для этого вам понадобятся два помощника: один отвечает за заселение и договора, другой – за уборку и чистоту.

При работе с 10-12 апартаментами ваша чистая прибыль будет чуть больше 100.000 рублей. Скромно? Да! Но в качестве инвестиций в бизнес нужно не более 2.000.000 рублей. А выручка идёт с первого дня, так как каждый апартамент вы размещаете в популярных сервисах booking.comи airbnb.com– эти ресурсы дают загрузку и защищают от простоя.

Если же вы хотите более серьёзно развиваться, то стоит продолжать набирать апартаменты. С тремя менеджерами по заселению и тремя сотрудниками в клининге вам под силу управление 50 апартаментами. И вот тогда резко возрастает ваша прибыль, поскольку появляется возможность заселять группы, и расходы на штат в проценте от оборота снижаются. Сегодня можно говорить о 400.000-500.000 рублей чистой прибыли в месяц.

Это хороший малый бизнес для семьи. Начать его можно с инвестициями в 2.000.000-2.500.000 рублей. На эти деньги не купишь даже одну квартиру, а вот в управлении будет хороший объём.

Сo-working

Если кратко, то коворкинг – это рабочее пространство (как правило, офисное помещение), которое сдаётся в почасовую аренду. Офисные помещения больших площадей берут в аренду с правом пересдачи в субаренду третьим лицам. Основная задача – взять помещение на более выгодных условиях, создать креативное пространство и привлечь поток арендаторов.

Такие проекты возможны только в городах с высоким уровнем деловой активности начинающих предпринимателей, которые на старте не хотят тратиться на офисы. Основная целевая аудитория – люди творческих профессий, мелкие предприниматели, юристы, программисты.

Инвестиции в такой проект могут составить 3.000.000 – 5.000.000 рублей. Основной невозвратный риск – вложения в отделку помещения, перегородки, мебель.

Рабочее место в коворкинге конкурирует с минимальной ставкой аренды на офис небольшой площади. Если в вашем городе офисное помещение в 20 метров можно арендовать за 15.000 рублей, а ваша рентабельность начинается со сдачи рабочего места в аренду от цены 14.000 рублей, то конкуренцию вы проиграете.

В Москве минимальная арендная ставка на помещение в бизнес-центре качественного уровня с удобным расположение составляет 80.000-100.000 рублей в месяц. Поэтому когда у арендатора появляется возможность взять пару рабочих мест в бюджете 20.000-30.000 рублей в месяц, то, конечно, он выбирает такой формат.

Площадка для проведения праздников и мероприятий с почасовой сдачей в аренду

Это схожий по формату бизнес с коворкинговыми пространствами. Вы арендуете площадь или отдельно стоящее здание. Часто их арендуют в пригороде, где часть мероприятий заказчика может проходить под открытым небом. Как правило, ищут как раз низколиквидные помещения и за счёт отделки дизайна создают креативное пространство.