Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher: SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

Наконец давайте разберём такой момент. Ваша квартира растёт в цене, а разве всё остальное – нет?

– Цена на топливо за 5 лет выросла на 30%.

– Продукты питания за 5 лет выросли на 20%.

Вот мы берём аналитическую записку ЦБ РФ от октября 2020 года. Здесь есть замечательный график и заключение аналитиков. Цитирую:

“В России действует устойчивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. В последние 10 лет цены на рынке жилья, как на первичном, так и на вторичном, преимущественно росли медленнее, чем потребительские цены (смотри график). Исключение – 2012 г. – первое полугодие 2013 г. и период с начала 2018 г. (для первичного рынка).

В 2012–2013 гг. опережающий рост цен на жильё был связан с несколькими причинами. С одной стороны, с замедлением инфляции, в том числе из-за статистического эффекта переноса индексации ЖКХ с января на июль. С другой – с ростом спроса на жильё в результате накопленного эффекта роста доходов населения, продолжавшегося с 2010 г., и со снижением ставок по ипотечным кредитам.

В 2018–2020 гг. превышение индекса цен на жильё в новостройках над индексом потребительских цен было вызвано преимущественно происходившими структурными изменениями на рынке жилья – реформой долевого строительства и связанным с ней ростом издержек застройщиков. Также в этот период низкими были значения инфляции.”

(Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru )

Конечно, вряд ли после продажи квартиры вы будете тратить деньги на колбасу и бензин. Вы попытаетесь купить другую недвижимость. И тут вас ждёт разочарование.

Даже купив однокомнатную квартиру за 5.000.000 рублей три года назад и продав её за 7.000.000 рублей сейчас, вы обнаружите, что в конечном итоге можете купить только ту же однокомнатную квартиру. А главное – вы увидите, что даже на стадии строительства застройщики теперь не дают больших скидок из-за перехода на escrow-расчёты.

Вот и получается, что вся выгода от инвестиций в жилую недвижимость с целью перепродажи иллюзорна.

Значительная часть мировых инвесторов приучена распределять свои инвестиции в несколько «корзин»: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные (пенсионные накопления). Инструменты инвестирования от покупки индексных фондов до REIT никого не пугают. Но для россиян всё иначе: депозит, матрац, бетон, доллары и дорогие тачки.

Бетон, по мнению россиянина – вечный двигатель роста. Сколько не показывай графиков падения цены с 2008 по 2010, с 2015 по 2018, россиянин твердит как мантру: «Я же вижу, всё растёт!»

К сожалению, никто не понимает механизмов ценообразования на рынке недвижимости. Повторюсь: рынок недвижимости – рынок идеальной конкуренции. Здесь сосед конкурирует с соседом.

У половины российской недвижимости нет даже такого понятия как стоимость. Есть только цена, как правило, взятая с потолка. И даже если вы с потолка её не брали, то оттуда её взял ваш сосед.

Что движет цены вверх? Вера. Вера, в то, что бетон должен расти. «Да вы охренели по 200.000 рублей за метр продавать хрущёвку?! Но что делать? Берём!» Вот и всё объяснение.

Цену вверх двигают страх и невежество. Невежество не позволяет россиянину даже попытаться сделать шаг в сторону качественных инструментов инвестирования. Невежество порождает паранойю: «Если я сейчас зафиксирую прибыль в бетоне и продам его, то что делать с деньгами? Мне срочно нужен новый бетон, который будет расти».

Циклы роста цен в недвижимости становятся все короче. (Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru )

Периоды роста на рынке начинают сжиматься. Сначала был 8-летний рост, потом – 5-летний, сейчас – 3-летний. При этом цена с 2008 по 2019 год в рублях тупо вернулась на те же значения, чуть пробив потолок в 2015. То есть если оценивать инвестиции в недвижимость на пробеге десяти лет, то они показали абсолютный убыток.

Откуда же берутся истории успеха?

Несистемные спекулянты, сродни игрокам в казино, хвастаются своими разовыми победами: «Зашёл в Коммунарку по цене 95.000 за 1 м² в 2016 году, вышел по цене 150.000 в 2019. За три года сделал 55%!» Но считает ли этот инвестор налоги? Нет. Считает ли он альтернативные инвестиции? Нет. Понимает ли он, что дальше делать с деньгами и куда их системно реинвестировать? Нет. Несистемная инвестиция – сродни ставкам на исход матчей.

А дальше прекрасно всё.

Ты просто ехал на лифте цен с 95.000 за 1 м² до 150.000 за 1 м². От тебя не требовалось ума. Застройщик сам разгонял цены, платил СМИ, стимулировал чиновников, просил у банков низкую ставку по ипотеке. Но уникумом считает себя «инвестор». А дальше умник оглядывается по сторонам: «Ой, а куда снова зайти по 100.000 за 1 м², чтобы потом получить 150.000? Нет?! Да вы офигели! Какие 140.000 за 1 м² на старте? Где моя прибыль?!»

Тебя тут нет. Ты уже чужой на празднике жизни. Окно возможностей закрыто. Банки сами теперь управляют лифтом. Иди, дружок, гуляй. Тупые инвестиции в виде ценового лифта, идущего вверх, закончились. Думай теперь.

«Ой, думать это тяжело. Возьму по 140.000 за 1 м², пожалуй. Авось вырастет!» И так до тех пор, пока не повторится ситуация с Новой Москвой, где лифт упёрся в железобетонный потолок 140.000, и всё. «Как всё? Я же в прошлом году взял по 135.000, как же мне теперь отдавать по 140.000, если у меня ипотечное плечо?!» Хочешь – не отдавай и плати за ипотеку.

Напомним, что такое ипотечное плечо. У человека есть небольшая сумма из собственных накоплений, на которую недвижимость купить невозможно. Тогда он берёт “ипотечное плечо”, то есть ипотечный займ, который нужен для инвестиции суммы, много меньшей той, на которую можно купить недвижимость. Как правило, инвестор очень хочет сберечь эту небольшую сумму, но при этом наивно полагает, что такой метод – исключительно надёжный способ сбережения средств.

Когда же лифт снова поедет вверх? Когда будет дефицит качественных предложений. Но они же, заразы, каждую неделю выводят на рынок новый объект. Как при таком объёме кончатся качественные предложения? Ответ – никак. Лифт цен надёжно припарковался на верхнем этаже.

И тут в это же время находится другой инвестор, который купил недвижимость раньше и говорит: «Я заходил по 98.000 за метр, а сейчас так нужны деньги, что, пожалуй, солью по 130.000 рублей – не так выгодно, зато быстро».

Помните? Рынок недвижимости – рынок идеальной конкуренции: все смотрят на всех и все в конкуренции. Что с ценой? Лифт медленно начинает опускаться вниз.