Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher: SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

Часто инвесторы гонятся за маленькой ценой квадратного метра, полагая, что выгодно прикупить помещение подешевле, а сдавать его подороже. В итоге такие горе-инвесторы попадают в ловушку, когда не могут сдать помещение годами.

Как мы уже знаем из первой части книги, ценность помещения складывается не только из площади и местоположения (локации), но и из технических характеристик и юридических документов. Важную роль при покупке помещения под сдачу в аренду будут играть:

– назначение помещения по документам;

– этаж;

– наличие и количество окон (лучше витринных);

– электрическая мощность, выделенная на помещение;

– точки водоснабжения и канализации (количество играет роль);

– система вентиляции;

– количество входов в помещение;

– высота потолков и форма помещения.

Перед покупкой надо учитывать, каким арендаторам подойдёт помещение. Значительная часть видов бизнеса требует разрешительной документации и лицензий от Роспотребнадзора:

– точки общественного питания;

– медицинские организации;

– торговля алкогольной продукцией;

– фармацевтика;

– салоны красоты;

– фитнесс-залы, бассейны, бани;

– супермаркеты;

– учебные заведения;

Точки общественного питания

Ресторанные помещения в первую очередь различаются по типу кухни:

– полный цикл готовки,

– разогрев в микроволновых печах уже готовой продукции,

– полный цикл готовки + мангальные зоны.

Первый тип требует мощной сети электричества (до 60 кВТ) и дополнительных площадей кухни. Второй тип требует меньший объём электричества (до 25 кВт), и кухонная зона часто совмещается с зоной раздачи еды. Третий тип, помимо мощной сети электричества, требует особой вентиляции для мангальной зоны.

Торговля алкогольной продукцией тоже накладывает ограничения. Нельзя открыть точку с торговым залом меньше 50 квадратных метров. Пожарный надзор требует организации путей эвакуации и того, чтобы двери открывались наружу. Особенность расположения ресторанов в подвальной зоне требует качественно вентиляции. Также в обязательном порядке в таком помещении должна быть точка водоснабжения и канализации, да и желательно не одна.

Важно понимать, что не все локации подойдут под открытие ресторана. В центральной части города его будут посещать и в подвальном помещении, тогда как в спальном районе для открытия семейной пиццерии помещение будут искать в месте пересечения всех жителей района, с витринным окнами для организации рекламы за счёт подсвеченных витрин.

Медицинские организации

Медицинские заведения не могут иметь единый вход с жильцами дома, если помещение открывается на первом этаже жилого здания. Нельзя выкупить квартиру на первом этаже, вывести её в нежилой фонд и сделать вход через подъезд. Помещения для организации медицинского учреждения требуют в процедурных кабинетах наличия окон для инсоляции по определённым нормам. Простыми словами, нельзя проводить процедуру в помещении без окон, к примеру, в подвальном помещении или цоколе с небольшими световыми проёмами.

Каждый кабинет, где ведёт приём врач, должен иметь рукомойник, а следовательно должно быть несколько точек водоснабжения или возможность организовать подачу и канализационный сток в разные части помещения.

Высота потолков в медицинских учреждениях требует высоты 3 м².

Если площадь помещения более 300 квадратных метров или там будут находиться одновременно более 15 человек на рабочих местах, пожарные требуют организацию второго выхода для эвакуации.

Торговля крепким алкоголем и пивом

Основные требования к помещению таковы:

– Общий метраж торговой зоны – 50 квадратных метров.

– Требуется наличие склада и зоны под разгрузку товара.

– Пожарная сигнализация и охрана обязательны.

– Расстояние от точки торговли алкоголем в Москве должно составлять не менее 100 метров от детских, образовательных организаций, студенческих общежитий, библиотек, осуществляющих образовательный процесс, оптовых и розничных рынков. То есть точка не должна находиться рядом со школой и садом. Так что, если покупаете помещение на стадии строительства, смотрите на план застройки земельного участка на сайте застройщика.

– Расстояние от точки торговли алкоголем – не менее 25 метров от медицинских организаций, вокзалов, аэропортов, станций метрополитена, железнодорожных платформ, объектов военного назначения, объектов спорта.

Салоны красоты

– В жилых домах запрещён единый вход с жильцами, то есть необходимо оборудовать отдельный вход.

– Обязательно наличие водоснабжения (горячая и холодная вода).

– В зале парикмахерского обслуживания универсальное рабочее место парикмахера должно составлять 4,5-8 м² (4,5 м² – при наличии отдельного помещения для мытья и окраски волос, 8 м² – при оборудовании моек в зале парикмахерского обслуживания). Площадь парикмахерской на одно рабочее место должна быть не менее 15 м² с учётом зала ожидания, гардероба для посетителей и рабочего места парикмахера. Помещения для мытья и окраски, а также химической завивки волос должны составлять 8 м².

– Метраж косметического кабинета не может быть меньше 12 м². Площадь на одно рабочее место – 12 м², на каждое последующее – 2 м².

– Кабинет маникюра должен составлять 4,5 м² минимум. Кабинет педикюра – те же 4,5 м². А вот кабинет по наращиванию ногтей – уже 6 м².

– На один массажный стол и рабочую зону вокруг стола должно приходиться не менее 8 м², при площади кабинета не менее 12 м². То есть в кабинете площадью 14 м² два массажных стола поставить уже нельзя.

Получается, полноценный салон красоты сложно открыть в помещении менее 50 метров с одной “мокрой точкой”.

Какие выводы можно сделать из таких требований? Сегодня для инвестиций идеально подходит помещение от 75 метров с наличием 1-2 точек водоснабжения и канализации, с высотой потолков от 3 м², с выделенной электрической мощностью сети от 15 кВт, с вентиляцией, пригодной для установки вытяжки, и вторым входом.

Вы спросите: где купить такие помещения? В основном – в новых жилых комплексах в современных районах. Там такие помещения строятся по умолчанию. Гораздо сложнее искать объекты в старом фонде.

Выходит, чем универсальнее вы купили помещение в хорошей локации, тем проще найти арендаторов – так спектр возможностей расширяется.

Начну главу с вопроса: в любом ли городе с населением от 30.000 человек можно выгодно инвестировать в квартиру под сдачу в аренду, и в любом ли городе с таким же количеством населения можно выгодно инвестировать в помещение под сдачу в аренду?