Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher: SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

Эмоции бывших владельцев берут верх над расчётами, поэтому я получил квартиру в состоянии, когда всё, в том числе и розетки, в этой квартире было вырвано, а предыдущий собственник в итоге не получил ничего. Электрик отказался подавать электричество, аргументируя это тем, что не позволит произойти короткому замыканию, что без восстановления всех розеток вполне реально. Два дня мы выносили из квартиры мусор, мели и мыли полы.

И это ещё не самый неприятный случай. Услуги подготовленных экспертов по выселению стоят сейчас в Москве до 300.000 рублей. И надо понимать, что любая силовая акция по отношению к бывшим владельцам карается уголовной статьёй. Поэтому нельзя просто прийти в приобретённый объект и выкинуть все вещи старых владельцев.

А вот другой случай: клиентка купила недостроенный загородный дом за 8.000.000 рублей. На осмотр объекта до торгов не выезжала. Посмотрела аналоги в сети, посчитав, что перепродаст его минимум за 11.000.000 рублей. Но выявленные в доме технические проблемы не позволяют сегодня его продать даже за 7.500.000 рублей.

В коммерческой недвижимости тоже приходилось видеть объекты, вложения в которые превышали всю выгоду от выкупа его с торгов.

Ошибка №4. Не считают инвестиции во времени.

Лучше купить объект за 7.000.000 рублей, перепродать его за два месяца за 8.500.000, заплатить с разницы в цене 13% налога и снова реинвестировать деньги с полученной прибылью. При выкупе объекта с торгов часто цепляются за цифру, не учитывая, что рынок динамично меняется.

Клиент, несмотря на мои отрицательные заключения, выкупил с торгов за 26.000.000 рублей недостроенный дом в элитном коттеджном посёлке Подмосковья. По сути это была коробка в бетоне с кровлей и окнами. Дом простоял в таком состоянии десять лет. По мнению клиента, объект можно было продать за 50.000.000 рублей, поскольку в посёлке все дома в это время выставлялись в рекламу по цене 65.000.000-85.000.000 рублей. Я долго пытался объяснить, что по этой цене ни один дом в посёлке не был продан, а значит, готовый дом можно выкупить по цене 60.000.000 рублей. А в нашем случае к оценке сделки покупатель будет подходить расходным способом, понимая, что после восстановления и отделки дома, выкупленного у нас за 50.000.000 рублей, стоимость дома будет такова, что не оправдает сделку. В общем, я был против такой цены, но клиент предложил мне всё же выставить объект на продажу, а комиссионные заложить сверху. Я отказался.

Прошёл год, раздался звонок: “Не мог бы ты всё-таки рассмотреть возможность заняться домом?” В итоге мы за полгода получили максимальное предложение от покупателей в 35.000.000 рублей. Клиенты снова отказались его продавать.

Теперь посчитайте деньги во времени. Практически за два года за счёт других инструментов инвестирования клиент мог получить дополнительные 5.000.000-7.000.000 рублей. Курс рубля по отношению к доллару за это время изменился на 15%. Вот и считайте убытки от такой инвестиции.

Ошибка№5. Бегут на торги толпой, когда рынок растёт.

Вся активность на торгах начинается тогда, когда рынок растёт. Но когда он растёт, растёт и количество тех, кто хочет купить недвижимость с торгов и заработать на росте цены. Не разбираясь в законах когнитивной экономики, люди попадаются в ловушку техники проведения аукционных торгов. Никто не знает, что на растущем рынке и ажиотаже участники аукционов всегда проигрывают.

Гораздо эффективнее работать на падающем рынке, когда ты жёстко “торгуешь” вниз и понимаешь, что, даже если недвижимость ещё какое-то время будет падать, ты потом выиграешь в цене, если объект действительно хорош. Но количество хороших объектов естественно резко уменьшается в момент роста цен, когда на рынок забегает толпа дилетантов.

Настала пора подвести итоги не только этой части, но и всей книги. И тут стоит объяснить главное – почему книга называется “Бетонное казино”.

Для этого напомню: известный израильский учёный Даниэль Канеман получил Нобелевскую премию за доказательство того, что участники рынка (покупатели/продавцы) всегда будут принимать нерациональные решения в условиях информационной неопределённости.

Абсолютно рациональный выбор при покупке какого-либо товара сделать сложно. Тем более, когда покупателю нужно анализировать массу параметров, как в случае с недвижимостью. Но, чтобы не превращать свои сделки в ставки по принципу казино “сыграет / не сыграет”, максимально собирайте информацию об объекте. Не пытайтесь анализировать информацию в голове. Ведите таблицы данных, давайте документы на анализ экспертам, говорите с профессиональными участниками рынка, а не с толпой “советчиков”.

Главное, что ещё доказал Канеман – “большинство всегда ошибается.” Именно поэтому в мире 2-3% богатых людей и 97-98% бедных. Большинство стали богатыми не из-за “чуйки”, они просто получали доступ к чуть большей информации, чем остальные.

Недвижимость не терпит спешки, с одной стороны, но и не терпит нерешительности – с другой. Когда стоит вопрос о том, что надо принять предложение покупателя на ваш объект и оно действительно лучшее, порою у вас нет и 24 часов на раздумье. Когда же в отделе продаж вам настойчиво предлагают купить квартиру и мотивируют это тем, что завтра поднимутся цены, тут надо подумать и проанализировать.

Канеман отмечал, что мозговая деятельность отнимает у человека массу энергии. Защитная реакция организма такова, что в определённый момент он включает “ленивую систему”, которая подталкивает сделать “интуитивный выбор”. Такой выбор часто бывает ошибочным.

Я видел много клиентов, которые на первых 2-3 неделях поиска проявляли осмотрительность и расчётливость, всё записывали и анализировали. Но потом случалась метаморфоза: они становились раздражительными, торопливыми, говорили нашим экспертам, что они мешают своими советами сделать интуитивный выбор, и просили не мешать им “скептическими замечаниями”. В итоге с криком “так мы никогда себе ничего не купим” они принимали эмоциональное, а не рациональное решение.

Я сравниваю такой подход со ставкой в казино. Там тоже многие пытаются “просчитать”, когда в следующий раз выпадет чётное или zero. В результате делают ставку на основе “интуиции”, хотя и существует масса математических доказательств, что в казино большинство проигрывает.

К сожалению, в России до сих пор переоценивают значимость инвестиций в недвижимость. А инвестиции делают по совету друзей или копируя поведение “умных” знакомых.

Надеюсь, вы вспомните материалы этой книги, когда в вашей жизни обязательно встанет вопрос покупки или продажи недвижимости. Удачи вам!

Список рекомендованной литературы: