Лилия Голдэн - Закон больших денег [Как создать изобилие из зарплаты] [litres]

Таблица 14.

Сценарий № 3. Расчет доходности на примере недвижимости без первоначального взноса 1

Ввиду того, что в нашем примере мы располагаем только 5 миллионами рублей, то не имеем возможности выплачивать ипотеку по 5 квартирам на протяжении 2 лет, но можем производить ипотечные выплаты по 4 квартирам. Предположим, что остаток от 5 миллионов после покупки недвижимости мы внесли на банковский депозит по ставке 8 % годовых. Отсюда доход в 9,6 тысячи рублей.

Таблица 15.

Сравнение доходности трех сценариев [45] Данные в таблице приведены в тысячах рублей.

Сравнивая инвестиционные сценарии, описанные выше, для сценария № 3 необходимо брать сумму тотального дохода и сумму от остатка средств – в таком случае картина будет сопоставимая.

Итак, сведем все три сценария в одну таблицу.

Обратите внимание, что, несмотря на повышенный процент доходности сценария № 3, по абсолютной величине прибыли выигрывает сценарий № 2. Однако сумма собственных вложенных средств в этом случае почти в два раза выше – это следует учитывать.

Данным примером я хотела продемонстрировать, как следует оценивать любые инвесторские стратегии. Принимать решения следует не вслепую, но основываясь на фундаментальных расчетах и оценках, взвесив заранее все за и против. Надеюсь, что приведенный пример, изложенный в трех сценариях, убедил вас в надежности диверсификации.

Наверняка вы слышали о том, что оттоки по возврату долгов не должны превышать 20 % вашего дохода. Однако это не относится к погашению кредитов, для которых вы создали инвестиционные активы. Вы должны знать свою финансовую пропускную способность (определение этого термина я дала в предыдущей главе). Его нужно загрузить выплатами по инвестиционным проектам, которые, к слову, могут быть эквивалентны и 80 % вашего дохода. Как только актив выйдет на доходный цикл, данные выплаты будут осуществляться не из вашей заработной платы, а деньгами рынка. И даже в случае простоя объекта недвижимости вашей пропускной финансовой способности будет достаточно для подстраховки. Безрассудно работать с таким кредитным плечом, выплаты по которому в период простоя вы не способны выдержать. Важности работы с долговой нагрузкой я посвятила отдельную главу, ведь досрочное погашение способно увеличить вашу финансовую пропускную способность, с одной стороны, а с другой – снизить риски убытков от простоя.

Дело в том, что всякое финансовое решение имеет последствия для вашей жизни. Для ее качества, если хотите. Поэтому при инвестировании всегда следует иметь в виду долгосрочные последствия.

Почему постепенность в этом деле так важна? Являясь одним из законов Вселенной, постепенность развития вашего инвестиционного портфеля готовит вас к большим деньгам. Сегодня, допустим, вы не готовы взять пять ипотек на общую сумму в 20 миллионов рублей, но завтра для вас 20 миллионов рублей долговой нагрузки – это уже небольшая сумма и понятные потоки.

Как обеспечить такую постепенность в решениях? Вам необходимо принять для себя решение, что продолжительность вашей жизни перевалит за 100 лет. Я обычно все свои мечты и дела планирую более чем на сто лет. У меня есть золотая цифра – 105 лет. Это важно для энергетического заряда. После такого решения вы будто расцветаете и берете ответственность за свое здоровье, деньги и жизнь на самого себя. Заметьте, после осознания того, что жизнь может быть и должна быть такой продолжительной для осуществления всех ваших финансовых планов, захочется вечером после работы надеть кроссовки и выйти на пробежку, ведь так?

Это четвертое и, на мой взгляд, одно из самых важных правил инвестирования. Деньги работают одинаково. Однако стратегии от человека к человеку будут разниться. Нет универсального рецепта успеха, но есть индивидуальный рецепт для каждого.

Поэтому так важно найти собственную инвестиционную стратегию, которая сработает именно в вашей жизненной ситуации. Возможно, вложиться в новостройку и посредством этого «вырастить деньги» – самое подходящее для вас. А может, вам больше подойдет покупка и продажа акций или комбинация того и другого.

После того, как вы обнаружите работающую в вашем случае стратегию, важно не остановиться, а повторить ее несколько раз до тех пор, пока денежные потоки и ситуация позволяют.

Помните, как Фрэнк Каупервуд, герой книги Теодора Драйзера «Финансист», сделал свой миллион за несколько дней? Он просто обнаружил работающий в его ситуации механизм и повторил его несколько сот раз в то время, когда на падающем рынке мало кто мог позволить себе такую стратегию. Приведу отрывок данного эпизода.

«Каупервуд одним из первых добежал до банка «Джей Кук и K°». К вящему его изумлению, массивные дубовые двери, в которые он так часто входил, оказались запертыми: на них было вывешено обращение:

С прискорбием объявляем, что вследствие неожиданно предъявленных нам требований погашения ссуд фирма вынуждена временно прекратить платежи. В ближайшие дни мы сможем дать нашим кредиторам отчет о состоянии дел. До тех пор нам остается только просить их о терпеливом и снисходительном отношении.

Мы уверены, что наш актив значительно превосходит пассив»

Глаза Каупервуда блеснули торжеством. Вместе со многими другими он повернул назад и снова помчался к бирже, между тем как какой-то репортер, явившийся за сведениями, тщетно стучал в массивные двери банка, пока в ромбовидное оконце не выглянул швейцар и не сообщил ему, что мистер Джей Кук ушел сегодня и никого принимать не будет. «Теперь, – подумал Каупервуд, которому эта паника сулила не разорение, а успех, – теперь-то я свое возьму. Я буду продавать все, решительно все». В прошлый раз, во время паники, вызванной чикагским пожаром, он не мог распродать свой портфель, его собственные интересы требовали сохранения ряда ценных бумаг. Сейчас у него ничего не было за душой – разве только какие-нибудь семьдесят пять тысяч долларов, которые ему удалось наскрести. И слава богу! Значит, в случае неудачи он не рискует ничем, кроме доброго имени фирмы «Уингейт и K°», а это его мало беспокоит. Но пока что в качестве представителя этой фирмы на бирже, покупая и продавая от ее имени, он мог составить себе огромное состояние. В минуты, когда большинству мерещилась гибель, Каупервуд думал об обогащении. Оба его брата и Уингейт будут действовать по его указаниям. Если понадобится, он подберет себе еще одного или двух агентов. Даст им приказ продавать, все продавать, пусть на десять, пятнадцать, двадцать, даже тридцать пунктов ниже курса; он будет ловить неосторожных, сбивать цены, пугать трусов, которым его действия покажутся слишком смелыми, а затем начнет покупать, покупать и покупать по еще более низкому курсу, чтобы покрыть запродажные сделки и сорвать барыш. Чутье подсказывало ему, что паника будет повсеместной и продолжительной.