Лилия Голдэн - Закон больших денег [Как создать изобилие из зарплаты] [litres]

А когда мы рассматриваем доходность собственных средств, денежный поток оценивается свернуто – то есть это поток послевычета всех сопутствующих расходов. Свернутый поток достоверно показывает ожидания по окупаемости вложенных средств – ведь прежде, чем забрать себе деньги, часть из них вы должны отдать. Здесь очень важно, как вы администрируете процесс генерации чистого денежного потока, поскольку от этого искусства прямо зависит возврат вложенных средств. Такой подход демонстрирует ваше искусство как инвестора и как делового человека – секвестировать (урезать) излишние расходы, что непосредственно будет влиять на скорость возврата денежных средств.

Соответственно, доходность собственных средств и доходность объекта никогда не будут равны, даже если всю покупку вы финансируете за счет собственных средств, поскольку денежный поток (в числителе) оценивается по-разному.

К формуле. Доходность считается очень просто, как только вы запомните состав денежного потока. По классике:

Доходность инвестиций = CF/Investments, или

Денежный поток / Инвестиции.

Денежный поток к инвестициям – запомните. Вопрос теперь в том, что считать инвестициями. Как я уже отметила, в случае с доходностью собственных средств инвестициями следует считать собственные деньги (это может быть первоначальный взнос на покупку, ремонт, страховки, согласования). В случае с доходностью объекта инвестициями следует считать покупную стоимость объекта (а также ремонт и прочие). Денежный поток в числителе уже разобрали. Иначе говоря, в знаменатель помещаем то, на что хотелось бы посмотреть – отдачу, а в числителе – сопряженный с данными вложениями поток.

Теперь, владея формулой доходности, зададимся вопросом: как повышать доходность? Из формулы однозначно следует, двумя путями: либо снижением суммы первоначальных инвестиций, либо увеличением денежного потока. Увеличить денежный поток не всегда возможно – есть рынок, который регулирует арендные ставки в зависимости от набора показателей (класс объекта, район, окружение, сезон, назначение и т. д.). Напрашивается второй способ – а что, если купить объект ниже рынка? А что, если вложить собственных средств 1 рубль? И вот здесь начинается самое интересное! Хантерство [39] Хантерство – от англ . to hunt – искать, охотиться. интересных объектов со стоимостью ниже рынка.

Когда я приступила к обучению инвестиционным стратегиям [40] Ссылку, у кого я проходила обучение, приведу в конце книги. , к своему большому удивлению, обнаружила, что такие объекты можно найти на открытом рынке. Причин занижения стоимости много ввиду срочности сделки, из-за переезда в другую страну, а то и по глупости, когда собственник не понимает, что можно сделать с данным объектом.

По сниженной стоимости можно купить и у государства на торгах [41] www.фондимущества. рф или www.torgi.gov.ru , либо по процедуре банкротства [42] Существует более 50 площадок по банкротству. Я рекомендую пользоваться агрегатором, который консолидирует все площадки в одну: www.tbankrot.ru , если знать, как работать со схемой выкупа обремененного имущества.

Словом, вариантов много. Но, чтобы найти «свой объект», требуется отсмотреть десятки! Кроме того, требуется оценить первоначальные инвестиции (от покупки до согласования перепланировки, подключения к коммуникациям и т. д.), а также оценку доходности. А еще протестировать на востребованность рынком. В общем, работы много.

Торги были назначены на конец февраля. Я уже и не помнила, что собиралась в них участвовать. Но представитель аукционного дома не забыла меня пригласить на просмотр объекта. Я попросила мужа меня сопроводить, поскольку требовалась мужская, разумная оценка капитального ремонта, а я знала, что могу легко очароваться объектом и забыть про хозяйственную часть.

Бывшее здание военного суда было выставлено на торги отдельными лотами. Нас заинтересовало два лота – левое и правое крыло последнего этажа. Помещение оказалось очень интересным. Оно было адаптировано под офисы: множество отдельных кабинетов, извилистый коридор и много света. Бонусом стало то, что здание находилось в самом центре города.

Мне понравилось все. Кроме капиталовложений. С потолка лилась вода, перекрытия подгнили. В какой-то момент мне показалось, что могу провалиться на нижний этаж. Как вообще так можно запустить здание? Ощущение, будто его бросили в срочном порядке: по столам разбросаны папки, куча устаревших компьютеров, непочатая батарея крепкого алкоголя, упакованные стопки судебных дел…

– Это все достается в бонус покупателю? – спросила я у представителя аукционного дома.

– Да. – Ответ был коротким и ясным.

Муж, крепко взяв меня за руку, повел на крышу:

– Надо посмотреть, что с кровлей. Потолок без крыши делать бесполезно.

– О, крыша! Точно! – подхватила я.

Войдя на этаж с откосной крышей, я замерла: похоже, нога человека не ступала сюда лет тридцать. Все обветшало настолько, что требовались незамедлительные и серьезные меры по восстановлению. Мне тут же показалось, что тут обитают какие-нибудь сколопендры, и одна из них уже ползет по моей ноге.

– Стой, не ходи сюда, я сам…

– Не волнуйся, я аккуратно. Мне надо понять… – и пропорхала на груду гнилой грязи.

Тщательно изучив обстановку, мы вернулись на офисный этаж. Теперь многое стало понятнее: предварительная калькуляция капиталовложений давала четкое понимание масштаба работы перед выводом объекта на доходный цикл.

Осознав, что таких денег кешем у нас нет, мы любезно попрощались с представителем аукционного дома, но в машине продолжили обсуждение.

– Одиннадцать миллионов! Это реально много. Даже если мы найдем 4 миллиона на выкуп с торгов двух лотов, этого недостаточно. Надо сразу привлечь еще 7 миллионов, чтобы запустить ремонтные работы, – размышляла я.

– Да, много. Надо подумать, – строго ответил любимый человек.

Решив по-быстрому оценить доходность вложений, я открыла на смартфоне калькулятор:

– Ну, хорошо, 235 квадратных метров сдадим по тысяче рублей за квадрат…

– По полторы – мы же сделаем хорошо! – дополнил он.

«Боже, какой у меня толковый мужчина!» – подумала я и с радостью набрала на калькуляторе уже новое значение.

– Денежный поток 352 500 рублей в месяц. Это 4 230 000 в год. С таким потоком мы выйдем на новый уровень! Но… Нас отделяют от этого уровня 11 миллионов, – усмехнулась я и убрала телефон.

Для того, чтобы подобрать подходящий объект, требуется внимание и время. А еще надо очертить границы финансовых возможностей.