Лилия Голдэн - Закон больших денег [Как создать изобилие из зарплаты] [litres]

Если вы понимаете, что объект крайне рискованный, приглашайте профессиональных инженеров, консультируйтесь со специализированными компаниями по перепланировкам, зовите строителей и так далее. Перед тем, как выходить на сделку, нужно располагать исчерпывающей информацией.

Безусловно, проще брать коммерческое помещение от застройщика. Но за эту простоту вы переплачиваете. Однако и в случае объекта с торгов необходимо объективно оценить дополнительные вливания на ремонт. Порой данная статья расходов способна уравнять стоимость объекта с рынком.

Как правило, большинство людей не торопятся строить пассивный доход, ссылаясь на нехватку времени. Могу сказать – это не аргумент. За таким обоснованием вы прячете страхи качественной перестройки жизни. Вам должно быть больше всех надо! Вам нужно согласиться с тем, что если вы ничего не предпримете, то не будете способны проложить путь к благосостоянию. Могу сказать точно: построение пассивного дохода – вопрос мотивации. Лично меня хорошо мотивируют факты, когда женщина возрастом за 60 вынуждена мыть полы в офисе за 15 000 рублей или просить милостыню на Невском проспекте. Это так грустно и больно, что я стараюсь не вглядываться в эти явления. Когда ко мне подходят и просят милостыню, каждый раз думаю: «Чем я могу вам помочь? 200 рублей не спасут вашу ситуацию». А поскольку мир уже переходит с наличных на банковские карты, а вскоре и на электронные деньги, как такие люди смогут собирать подаяния? С терминалом стоять? Все эти мысли меня волнуют, перенося точку опоры внутрь себя.

Вот список резервного времени, которым мы не привыкли пользоваться для целей своего развития и построения пассивного дохода:

✓ выходные;

✓ перед сном вместо телевизора;

✓ по дороге на работу или с работы.

Надеюсь, после прочтения моей книги у вас тоже появится мотивация к качественным изменениям своей жизни.

А теперь вернемся к построению финансового дома. Итак, финансовый дом следует строить в первую очередь. Как только сможете организовать денежные потоки такими, чтобы их было достаточно для покупки собственного жилья в ипотеку, а в идеале, еще и оставалось на хлеб с икрой, можно брать собственное жилье. Когда выбираете между собственным жильем и доходной недвижимостью, помните: от перемены мест слагаемых сумма меняется!

То есть, если свободный денежный поток вы направляете на ипотечные выплаты за жилье, где планируете жить, данный факт закроет окно возможностей по наращиванию активов, которое способно дать вам дополнительный доход. Но если вы поменяете свои намерения местами, направляя свободный денежный поток на генерацию нового доходного актива, то после вывода данного объекта на доходный цикл ваши финансовые возможности значительно расширятся и позволят взять следующий доходный объект по такому же сценарию. Здесь главное смотреть, чтобы вы не уперлись в «ипотечный потолок». А он существует. То есть, допустим, пятую ипотеку с неподтвержденным доходом банк, скорее всего, вам не предоставит. Потому строгой рекомендацией по созданию финансового дома является тотальная официализация отношений с арендаторами. Договоры заключаем, регистрируем, налоги платим. Иначе банку вы не интересны. По сути, для подтверждения дохода банку вы будете предоставлять справки 2-НДФЛ (с официального места работы) и 3-НДФЛ, где заявляете о своих доходах за аренду (в случае, если сдаете квартиру или офис как физическое лицо).

Мы сформулировали правило: деньги стоят денег! И ваши деньги стоят дороже, нежели банковские! Поэтому начинающему инвестору советую использовать принцип 10/90: на 10 % своих денег привлекать 90 % чужих. Плюс второе правило успешных инвестиций: доходность собственных средств должна сильно превосходить стоимость чужих денег. Только в этом случае можно жить на пассивный доход.

Вот небольшой пример, демонстрирующий данную мысль.

Допустим, вы покупаете объект недвижимости за 10 миллионов рублей, из них ваши собственные средства составляют миллион, а банк под свой процент дает ипотеку в 9 миллионов рублей. Сдаете объект в аренду для Street retail [43] Street retail – данное понятие используется для определения торговых площадей, расположенных на первых этажах с отдельным входом. , допустим, по месячной ставке 200 000 рублей в месяц. Банку ежемесячно отдаете 85 000 рублей в качестве выплат по ипотеке (это покрытие суммы основного долга и проценты), а на 115 000 рублей живете. Если в вашем распоряжении два-три доходных объекта, способных генерировать стабильный денежный поток, можно приступать к строительству собственного дома.

Здесь я бы хотела обратить ваше внимание на такой термин, как финансовая пропускная способность – это та часть вашего свободного денежного потока, которая остается у вас на руках и которую вы можете загрузить выплатами по инвестиционным проектам. Именно финансовая пропускная способность может сказать о том, каков ваш инвестиционный потенциал.

Необходимо спланировать свои финансовые потоки на ближайшие три года. Должна быть ясна стратегия наращивания активов. Хорошо, чтобы у вас была финансовая стратегия длиною в жизнь – это в идеале. Но начать можно и со среднесрочной перспективы. Когда у вас появится навык финансового видения, будет достаточно легко спрогнозировать и свою жизнь.

Инвестиционный план должен содержать следующие обязательные категории:

• временну́ю шкалу;

• доходные статьи, такие как:

✓ заработная плата;

✓ поступления от доходной недвижимости;

✓ роялти (если есть);

✓ поступления от продажи активов;

✓ прочее.

• расходные статьи (они многообразны, можно укрупненно);

• выплаты по кредитным обязательствам;

• подушка безопасности;

• остаток денежного потока в месяц = свободный денежный поток;

• активы;

• кредитные обязательства и займы.

Когда набросаете на временну́ю шкалу все основные категории, станет понятно, как вы стартуете и к чему планируете подойти через три года. В какой-то момент накопленный свободный денежный поток вы направите на создание новых активов. Когда появятся активы, возникнут и сопряженные с ними кредитные обязательства. А рано или поздно поступления от доходной недвижимости начнут серьезно превышать вашу заработную плату. По большому счету это – ваша цель.

Подойдите к процессу создания инвестиционного плана творчески, попробуйте управлять денежными потоками на бумаге. Как только будете довольны планом, зафиксируйте финальную версию и отправляйтесь ее реализовывать!