Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис

Сотрудница Pr-компании Лена Б. взяла кредит на покупку иномарки, но осенью 2008 года лишилась работы и, соответственно, источников дохода. Она пропустила три платежа по кредиту, а на звонки и письма из банка, который напоминал ей о просрочке, не обращала внимания. Лишь после того, как к ней нагрянули «охотники за долгами» (сотрудники коллекторского бюро) и пригрозили судом, она побежала в банк с просьбой об отсрочке. Но там заявили: «Ваши обязательства по кредиту проданы коллекторам, разбирайтесь с ними. Мы могли бы вам помочь пару месяцев назад, но не могли с вами связаться» .

Если вы сразу обратитесь в банк и объясните, что временные финансовые трудности связаны с задержкой или сокращением зарплаты (или увольнением), но вы прикладываете максимум усилий для решения этих проблем, кредитная организация может пойти навстречу. Банк в состоянии предложить реструктуризацию долга заемщика: изменить график погашения кредита, уменьшив ежемесячный платеж на определенный срок, или установить льготный период, в течение которого заемщик будет выплачивать только проценты, без суммы основного долга. Не исключено, что вам предложат увеличить срок кредитования – ежемесячный платеж уменьшится, и вы сможете погашать кредит.

Автозаемщикам, попавшим в финансовые передряги, несколько проще, – у них есть авто, которое в любой момент можно продать. Правда реализация машины, находящейся в залоге у банка, все же отличается от обычной купли-продажи. Основным документом, подтверждающим право собственности на автомобиль, принято считать паспорт транспортного средства (ПТС). Банк забирает его при оформлении кредита. Если покупатель, которому вы предлагаете своего «железного коня», готов рискнуть и отдать деньги без ПТС, вам повезло. После сделки и погашения кредита вы отдадите новому владельцу ПТС. Но большинство покупателей, скорее всего, не рискнет с вами связываться, зная о большом количестве мошенников. Другой выход – попросить банк отдать ПТС. С одной стороны, банкам самим выгодно быстрее реализовать залог и получить от должника деньги; с другой – мало кто решается отдать документ на машину до погашения кредита.

Остановимся подробнее на проблемах ипотечных заемщиков. Так как кредит брался на покупку недвижимости и выплаты по нему значительные, ухудшение финансового положения может закончиться потерей жилья. «Если клиент исправно платил все прошлые годы, мы готовы рассмотреть его заявление об отсрочке выплат по основному долгу на срок до шести месяцев», – заявили в одном из банков. В других отсрочка предоставляется от одного-двух месяцев до года. Самый распространенный вариант, когда заемщик получает разрешение гасить лишь проценты (в течение срока, определенного банком). Затем он вносит пропущенные платежи в оговоренный банком срок либо реструктуризирует свой долг, увеличивая размер ежемесячных взносов или продлевая срок погашения. Это подходит далеко не всем. Если проблемы с обслуживанием кредита возникли в первые годы после подписания договора, процентная составляющая платежа будет гораздо выше доли по основному долгу.

В мае 2008 года Кирилл Г. взял кредит на покупку однокомнатной квартиры в Москве на сумму $150,000. Срок кредита – 8 лет, ставка – 11 % годовых. Ежемесячный платеж составлял $2,356. В начале 2009 года Кирилл попал под сокращение и обратился в банк с просьбой об отсрочке. Там ему пошли навстречу и ввели мораторий по основному долгу на 3 месяца, предложив выплачивать лишь проценты. Никогда не вникавший во «внутреннюю кухню» банка, Кирилл с удивлением обнаружил, что ему все равно надо ежемесячно вносить около $1,200. Такой суммы у него не было, поэтому от предложенного банком варианта пришлось отказаться.

Итак, если заем брался на срок более 15 лет, почти весь платеж в первые годы кредитования уходит на выплату процентов. Естественно, мораторий не актуален.

Еще один вариант, который можно использовать при наличии ипотечного займа и финансовых проблем, – увеличить срок кредита и тем самым уменьшить ежемесячный платеж. Такую реструктуризацию предлагает большинство российских банков, но, как и в случае с отсрочками, решение принимается в индивидуальном порядке.

Вернемся к ситуации Кирилла. Как мы помним, его ежемесячный взнос составляет $2,356. При увеличении срока кредитования сумма должна уменьшиться. Но есть один нюанс: банк пересчитывает кредит по новой ставке. В случае Кирилла она выросла до 16 %. Даже если увеличить срок до 20 лет, размер ежемесячного платежа мало изменится и составит $2086. Ставки во всех без исключения банках сегодня гораздо выше, чем до кризиса, и платеж может не только не уменьшиться, но даже увеличиться.

Если проблемы заемщика носят затяжной характер и он не уверен, что сумеет быстро восстановить свою платежеспособность, поможет третий вариант – продажа квартиры. Здесь тоже есть несколько схем. Первая – самостоятельная продажа жилья, находящегося в залоге у банка. Для этого требуется получить согласие кредитной организации, которая определит сумму задолженности на определенную дату. Ниже указанной цены продать квартиру нельзя. Покупатель перечисляет указанную сумму на расчетный счет банка-кредитора, долг погашен, а вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии задолженности. Потом вы снимаете обременение на вашу квартиру и оформляете договор с покупателем, получая разницу между суммой долга по кредиту и ценой квартиры.

Напомним, что прятаться от банка не выгодно. Через два-три месяца, устав за вами бегать, он потребует реализовать заложенную квартиру через суд. Скорее всего, ее продадут по стоимости залога, а не по рыночной цене. При самостоятельной продаже, особенно если вы приобретали квартиру несколько лет назад, вам удастся не только вернуть долг банку, но и получить прибыль от роста стоимости жилья. Более того, вы можете найти оптимальный выход для себя и для банка. Кирилл, которому не подошел ни вариант с отсрочкой, ни пролонгация срока кредитования, нашел его. Продав с согласия банка квартиру, он погасил задолженность, а оставшейся разницы хватило на внесение 50-процентного первоначального взноса за кредит на покупку квартиры меньшей площади в Подмосковье. Банк выдал новый заем после того, как Кирилл устроился на новое место. Несмотря на увеличение процентной ставки, за счет большого первоначального взноса и увеличения срока кредитования ежемесячные платежи составили около $700, что с учетом уровня заработной платы Кирилла вполне устроило.

По второй схеме продавцом вашей квартиры является банк, который берется сопровождать сделку. Покупатель вносит сумму вашей задолженности по кредиту на депозитарную ячейку, во вторую ячейку кладется разница между стоимостью квартиры и суммой кредита, вы получаете доступ к ней. Банк направляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен договором купли-продажи, после чего регпалата оформляет переход права собственности. Когда сделку зарегистрируют, вы получите деньги.