Михаил Портнов - Американские горки. На виражах эмиграции

Есть городские правила игры. Чтобы найти их, нужно просто ввести в поисковик Гугля «city of los altos residential design guidelines», и сразу выйдет на самом верху нужный документ. Замените Los Altos на Mountain View или San Jose, и увидите сразу много документов. Чем больше город, тем больше в нем документов по строительству – на разные случаи жизни.

Помимо городских правил, есть еще штат, который лицензирует строительных подрядчиков. Для этого в штате Калифорния, например, имеется специальное учреждение: Contractors State License Board, это подразделение Department of Consumer Affairs. У этого борда есть замечательный по информативности веб-сайт с большим количеством разных рекомендаций.

Мало того, есть брошюры на разных языках, в том числе и на русском, как выбрать подрядчика, например. Вот тут у них все публикации, если кому интересно www.cslb.ca.gov

Стоимость строительства меняется и зависит от разных параметров. Когда экономика на подъеме, то и материалы дороже, и рабочая сила. Но бывают и непредвиденные обстоятельства. Например, когда мы должны были приобретать материалы для крыши, случилось наводнение в Новом Орлеане, когда дамбу прорвало. И под это дело, то есть под ликвидацию последствий, вдруг пропали все стройматериалы. Не полностью, но значительно выросли цены и увеличились сроки поставки.

Если случится строительный бум в Китае, то на нашем рынке это скажется мгновенно: подорожают дерево, цемент, отделочные материалы, кирпич… А если произойдет (не дай Бог, конечно) крупный локальный пожар или наводнение, то стоимость рабсилы взлетит в разы.

Это я к тому рассказываю, что стоимость строительства одного квадратного фута (а это очень важный показатель) не является постоянной. Еще один фактор – где строится дом. Подороже местность или подешевле. Пошикарнее квартал или поскромнее.

Силиконовая долина в целом одно из самых дорогих мест в США. Если вы посмотрите на city-data информацию по стоимости недвижимости, то увидите, что не меньше половины из первой десятки – это прямо тут у нас, на пятачке. Соответственно и стоимость строительства тоже высокая.

Если обычный человек, не подрядчик, строит дом для себя в таких местах, как Лос-Альтос или Саратога, то в 2005–2006 годах ему это выходило, если скромненько, не выпендриваясь, в районе 300 долларов за квадратный фут. В Маунтин-Вью немного меньше. В скромных районах Южного Сан-Хосе еще меньше, вплоть до 130–140 долларов за квадратный фут.

Учитывая героическую деятельность Светланы на всех направлениях, нам удалось тогда уложиться в 240 долларов.

Стоимость строительства вычитается из прибыли, если таковая имеется, при продаже. Никаких других льгот нет. Более того, когда берешь кредит на строительство, то процент по нему довольно высокий. Нам, например, одалживание денег в банке на время стройки обошлось около ста тысяч. Как только строительство закончено, происходит перефинансирование. В обычном банке берется обычный кредит под обычный процент. С этого кредита возвращаются деньги тому банку, который финансировал строительство.

В зависимости от того, что именно и как было построено, местные фискальные органы могут пересчитать property tax, а могут и оставить его без изменений. Правила там довольно сложные, но в самых общих чертах это работает так:

1. Вася Сидоров купил дом за 500 тысяч долларов, и при 1,2 % годовых ему налог на собственность обходится в 500 долларов в месяц. Эта сумма списывается с налогов, кстати. Через пять лет Вася продал дом Ивану Веревкину за миллион долларов, и теперь Иван за тот же самый дом платит 1000 долларов в месяц налога на собственность.

2. Иван решил снести дом и построить новый. Как только он свой проект завершил, к нему пришли из каунти и оценили дом в три миллиона. Но налог на собственность не вырастет втрое. Ивану скажут так: смотри, Ваня, когда ты купил дом за миллион, то земля стоила 850 тысяч, а постройка на земле – еще 150 тысяч. Ты снес постройку и воздвиг новую. Земля в цене не выросла, только дом. Сколько ты потратил на строительство? Миллион, из документов видно. Отлично, значит, налог на собственность ты будешь теперь платить с 1850 тысяч (стоимость земли плюс стоимость нового дома). Итого Иван теперь в ответе за 1850 долларов в месяц налога на собственность.

3. На следующей неделе Ивану предложили работу в Лос-Анджелесе, и он срочно продает дом Серёге Солженицину за три миллиона (цены во время строительства быстро росли). Солженицин за тот же самый дом будет платить 3000 в месяц налога на недвижимость.

4. Вася Сидоров решил перестроить купленный когд-то за 500 тысяч дом, хотя мог бы продать его за миллион Веревкину. Сидоров потратил миллион на строительство и платит налог с 1425 тысяч в размере 1425 долларов в месяц. Почему так? 425 тысяч стоит земля, (85 % от стоимости покупки) плюс миллион за построенный на ней дом.

Там есть еще много тонкостей. Например, если свой дом перестраивает человек, которому 55 лет и больше, то ему не пересчитывают налог на собственность. Я просто хотел показать, что правила начисления налога на собственность не очевидны, их надо знать. И при планировании строительства лучше проконсультироваться у грамотных специалистов, чтобы потом локти не кусать.

Такая серьезная область юриспруденции, как Контрактное право, почти целиком выросло из разборок, возникающих во время строительства. Это мне рассказал как-то знакомый адвокат. Поводов там для выяснения отношений – миллион, причём как на крупных, так и на маленьких проектах.

В принципиальном плане серьезнейший конфликт заложен в саму основу отношений клиента и генерального подрядчика, а именно в то, как оплачивается его работа. Генеральный берет 15 % сверху по всем расходам на проекте: от стоимости материалов до стоимости работ. Поэтому при работе над сметой у генподрядчика отсутствует естественный стимул для снижения затрат, ведь этим самым он снизит оплату своего труда. Но это еще не все.

Когда смета утверждена, то всё, что удалось сэкономить, остается у генподрядчика. В проект обычно закладывают сверху 10 % на непредвиденные расходы, которые, конечно, тоже имеют место. Но случаются и непредвиденные экономии тоже. Генеральный все эти деньги искренне считает своими, и по типовому контракту так оно и есть. Но так не обязательно должно быть. Если инвестор или хозяин проекта имеет опыт в делах строительства, то он в состоянии оговорить детали в сторону более честной (менее грабительской) оплаты. Но тот, кто строит дом раз в жизни, имеет хороший шанс быть ободранным как липа.

Впрочем, он может по этому поводу вообще не переживать, потому что просто не в курсе. Смета утверждена, окончательная сумма его устраивает, – вперед!