Михаил Портнов - Американские горки. На виражах эмиграции

Дом наш был стандартным для той местности: три спальни, два с половиной санузла (половина – это когда без душа), кухня. Общая площадь 1750 кв. футов. К дому примыкает гараж на две машины. Построен в конце 50-х, то есть лет ему около сорока.

Здесь следует заметить, что в Силиконовой долине земля очень дорогая. Стоимость сорокалетнего дома ничто по сравнению со стоимостью земли, на которой он стоит. Наш участок по площади слегка превышает 10 тысяч квадратных футов. Если грубо округлить, это около 10 соток. Истинная стоимость дома заключается в этом куске земли, а не в постройке. Хотя постройка очень добротная, ничего там не течет, не скрипит, ничем нас не беспокоит, ремонта-починки не требует.

Если купить просто участок земли под строительство, то его стоимость окажется не намного меньше, чем стоимость участка со старым домиком. Многие сделки с недвижимостью в конце 90-х совершались именно с целью последующей перестройки. Кто-то перестраивал для себя, ещё было множество девелоперов и подрядчиков, реконструирующих жильё с целью последующей перепродажи. В случае перестройки дом еще снести нужно было, что тоже не бесплатно.

Особенно выгодно заниматься реконструкцией с целью перепродажи, когда цены на недвижимость растут, что и происходило с начала 1996 года по самый конец 2000-го. За этот период цены на дома в нашем городе выросли более чем в два раза. Что интересно: в 2011 году, на очень ощутимом спаде, цены находились примерно на том же уровне, где они были во время подъема в 2000-м.

Граждане обычно за наличку не строятся. И вообще дома за наличку не приобретают, даже если достаточно денег. Что-то добавляют из своего кармана, но остальные занимают в банке.

Когда речь идет о строительстве индивидуального дома, а не о застройке гектарами, то есть несколько веских аргументов в пользу того, что лучше покупать старый дом под снос, нежели строиться на куске свободной земли.

1) Банк легко дает в кредит 90 % от необходимой суммы на покупку дома, в то время как на покупку земельного участка требуется 50 %-ный даунпеймент. Это понятно, потому что риска с землей больше. В случае неплатежей банку на порядок проще избавиться от дома, чем от земельного участка или недостроенного объекта. На жилой дом спрос выше.

2) Утверждение проекта на строительство, с учетом того, что проект еще надо сделать, занимает ощутимое время. Бывает, что и год проходит, и два.

3) Начинать стройку можно не в любой момент. Есть такое понятие, как «строительный сезон». Даже у нас, в той части Калифорнии, где снежной зимы не бывает, зимой идут дожди. К этому времени новостройку нужно подвести под крышу, иначе все покоробится: строят из дерева и мудрёных стружечных панелей, внешне похожих на ДСП, поскольку сейсмически опасная зона.

Пока вся эта канитель со строительством тянется, купленный дом можно сдать жильцам. А с голой земли какой доход? Только кредит банку платишь, и все.

Сказать, что у нас была какая-то осознанная, разложенная по полочкам, причина для строительства, я не могу. Скорее это нечто подсознательное. Причем не у меня, а у Светланы. И почему она в эту сторону поплыла, я тоже не знаю. Работала себе в «Майкрософт», к строительству никогда в жизни отношения не имела. И вот на тебе!

Началось все с безобидного: «А почему бы нам второй этаж не надстроить?» Действительно, почему нет? Красиво, и места больше. Хотя не сказать, что нам на двоих места мало, но хотелось больше.

Стали приходить разные подрядчики, прицениваться к потенциальному проекту. Укреплять, говорят, надо первый этаж. Не создан он был так, чтобы на него еще один этаж ставить. Когда речь зашла о перепланировке, тут и вовсе началось махание руками и качание головой. Разговор один: проще этот дом снести и на его месте новый построить, чем существенно менять планировку. А мы еще и потолки хотели поднять. В оригинале высота потолков в доме 8 футов, а мы хотели на фут приподнять. Местами, может, и вовсе открыть, раз уж будет второй этаж, чтобы просторнее было.

Сами мы тогда мало что в этом понимали, но все три подрядчика сказали нам, что правильнее все снести. Тут ещё один фактор вмешался: у нас в городе мораторий на строительство вторых этажей. То есть надстраивать ничего нельзя.

Если в доме уже было два этажа, тогда при сносе старого дома можно заново двухэтажный построить. Но если был один этаж, то сити-холл не пропускает план реконструкции с двумя этажами. У них есть специальный отдел по утверждению проектов на новое строительство и перестройку существующего жилого фонда. Аргумент такой, что, мол, соседям не нравится, что кто-то станет со второго этажа им во двор заглядывать.

Если обойти всех соседей в определенном радиусе и они подпишутся, что не возражают против строительства второго этажа, то можешь строить. Но рассчитывать на это не приходится: обязательно кто-нибудь откажется. И даже не один, а большинство будут против. Если тебе сильно приспичило, то можешь и на них, и на сити-холл подать в суд. Это стоит денег и занимает лет пять, но по суду можно пробить разрешение, есть такие случаи. Но мы таким путем идти не хотим. Слишком долго и слишком конфликтно. Мораторий, так мораторий.

Еще один определяющий фактор при планировании строительства – площадь будущей постройки. В Лос-Альтос на это существует ограничение: треть от площади участка. Более того, есть ограничения, на каком расстоянии дом должен отстоять от забора и от улицы, от всех четырех сторон участка. Таким образом, больше, чем 3300 кв. футов мы построить, казалось бы, не можем. Но есть интересный момент: площадь – это то, что находится выше уровня земли. Если выкопать подвал, то он в общую площадь дома не входит. Если подвальный этаж сделать под всем домом, то можно расстроиться аж до 6600 кв. футов.

Именно на этом количестве настаивал наш архитектор, очаровательный иранец. Надо сказать, что у иранцев и у нас, советских людей, архитектурные вкусы на удивление схожи. Но мы по деньгам прикинули и поняли, что нам такой большой подвальный этаж не нужен, и запланировали только на половину дома. Всего кругом-бегом получилось 5000 кв. футов.

В принятии решения по увеличению площади дома имеет место конфликт двух интересов. Для жизни так много не нужно. Когда мы только начинали присматриваться к перестройке дома, то вообще хотели расшириться до 2400–2500 кв. футов. В итоге вышло вдвое больше. Почему? Потому, что тут вступает в игру второй интерес, инвесторский: строиться лучше на дозволенный максимум, чтобы получить максимальную отдачу на каждый вложенный в проект доллар.

Отсутствие опыта в этом деле привело нас к тому, что инвесторское соображение взяло верх над практичностью. Однако планы на строительство были отложены на пять лет в связи с рецессией, начавшейся в конце 2000 года, следом за обвалом интернет-бума. Деньги, отложенные на перестройку дома, пошли в даунпеймент для покупки дома в Саратоге. Строительство в Лос-Альтос стало неактуальным. Может, теперь мы должны строиться в Саратоге, на участке в 47 соток? Там у нас целый холм. А на холме стоиться – это совершенно другой коленкор. Да и по любому, кто же строится, когда цены идут вниз? Надо обождать…