Мария Кузьмина - Как продать или купить квартиру, комнату, дом

Статья 131.

Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

5. Утратил силу с 1 октября 2013 года. Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ.

6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Изменения в законодательстве о регистрации сделок с недвижимостью

С 01 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по-новому регламентирующий регистрацию и нотариальное удостоверение различных сделок с недвижимым имуществом.

Указанный Федеральный закон, вступивший в силу с 01 марта 2013 года, устраняет смешение различных видов регистрации, если точнее, то так называемую «систему двойной регистрации» и создает необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав. Иными словами, с 01 марта 2013 года не регистрируются какие-либо договоры с недвижимым имуществом, а регистрируются только исключительно права на недвижимое имущество. Так, требования о действительности договоров, предметом которых является недвижимое имущество, только после их обязательной государственной регистрации впредь не подлежат применению.

Таким образом, правила относительно государственной регистрации сделок с недвижимостью, указанные в статьях 558, 560, 574 и 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, более не подлежат применению в отношении договоров, заключаемых после 1 марта этого года .

Согласно части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01 марта 2013 года.

В настоящее время указанными статьями гражданского кодекса предусмотрена государственная регистрация следующих сделок:

– статья 558 ГК РФ договора купли-продажи жилых помещений;

– статья 560 ГК РФ договора купли-продажи предприятия;

– статья 574 ГК РФ договора дарения недвижимого имущества;

– статья 584 ГК РФ договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты;

– статьи 609 и 651 ГК РФ договора аренды недвижимого имущества;

– статьи 658 договора аренды предприятия.

Данные изменения в законодательстве о регистрации сделок с недвижимостью в значительной степени решают проблему признания договоров, предметом которых является объект недвижимости, незаключенными, так как большая часть перечисленных статей Гражданского кодекса РФ, кроме статей 574, 609, предусматривает такие договора, действующими только с момента их государственной регистрации. Ранее трудно было воспользоваться защитой своих прав, например в судебном порядке, в случае если договор фактически был заключен и исполнен, но при этом не прошел процедуру государственной регистрации.

Касательно договоров аренды, необходимо обратить внимание, что 04 марта 2013 года наши законодатели приняли закон, касающийся государственной регистрации договоров аренды. Федеральным законом от 04 марта 2013 года № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», норма Федерального закона № 302-ФЗ от 30.12.2012 г. об отмене регистрации договоров аренды была отменена.

Теперь по-прежнему необходимо регистрировать и договор аренды, и права, из него возникающие, которым вновь признана обязательной регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года. Договор аренды влечет для арендодателя – собственника имущества, сдающего имущество в аренду, невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, следовательно, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Вышеуказанным законом от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ в Гражданский кодекс РФ добавлена статья 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество», которая вносит изменения в законодательство о регистрации сделок с недвижимостью и закрепляет правовые принципы государственной регистрации прав на имущество, к которым, в частности, относятся принципы:

– проверки законности оснований регистрации;

– публичности и достоверности государственного реестра.

Кроме того, статья 8.1 предусматривает, что в закрепленных законом случаях необходимо осуществлять государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ней, а также прав на другие виды имущества и сделок с ним. В РОСРЕЕСТРЕ должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить: объект, на который устанавливается право, лицо, наделенное правом, основание возникновения права.

Пунктом 6 статьи 8.1 указано: «При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные». Это означает, что лицо, которое знало либо должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, лишается права ссылаться на соответствующие данные реестра в судебном споре и не может считаться добросовестным приобретателем. Данное положение закона может быть широко применимо при разрешении судебных споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения.