Вадим Шабалин - Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

Как уже говорилось в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью» [3] В.Г. Шабалин, Е.А Шамонова. Сделки с недвижимостью: как приобрести новостройку. Издание 3-е, перераб. и доп. М: Филинъ, Омега-Л. 2012, 448с. , квартиру в новостройке уже можно не официально сдавать с момента подписания акта приемки-передачи с застройщиком и заключения договора с управляющей компанией, получая тем самым хоть небольшой, но уже доход, компенсирующий затраты на ее приобретение.

Однако в дальнейшем дольщик (пока еще не собственник!) такой инвестиционной квартиры (он сам там жить не собирается) должен определиться для себя, кому, за сколько и в каком режиме такое жилье сдавать. Здесь существует три основных схемы:

• сдача «бетонной коробки» трудовым мигрантам;

• выполнение ремонта силами нанимателей;

• ремонт за свой счет и последующая сдача.

Давайте рассмотрим каждую из них подробнее.

Это самый простой и беспроблемный вариант для любых (от эконом-панели на окраине до премиум-класса в центре крупного города) квартир, до момента оформления прав собственности (когда хозяин получает Свидетельство о госрегистрации права, а этого счастливого момента можно ждать до трех лет включительно). Съемщиками бетонной коробки без внутренней отделки будут трудовые мигранты, ремонтирующие другие квартиры и общественные помещения в этом же доме. Найти их проще всего через управляющую компанию или путем адресной расклейки по подъездам (хотя на практике выгоднее делать наоборот – сначала расклейка, потом обращение в УК).

Проживание вышеуказанных граждан в неотремонтированной квартире особых трудностей дольщику (в последствии собственнику) не доставляет, за исключением большого расхода воды и электроэнергии (часто с несанкционированным подключением к общей электросети дома), так что лучше всего все-таки искать гастарбайтеров, которых порекомендует УК (за них платят скромнее, но и проблем возникает тоже меньше).

В теории эта схема выглядит так: в неотремонтированную квартиру пускают тех же приезжих строителей (или, может быть, их бригадира), с которыми достигается договоренность, что денег они не платят, а делают черновую отделку жилья (выравнивание стяжки на полу, шпатлевка стен и потолка, штробление каналов под электрику, установка разводки под сантехнику, приведение в порядок откосов стеклопакетов и некоторые другие работы). Стороны (дольщик и, например, бригадир отделочников) оговаривают объем и смету работ, а также время взаимовыгодного проживания (только узнайте заранее из независимых источников верхнерыночную стоимость материалов и трудозатрат), после выполнения которых уже будет начисляться плата за наем.

Внимание!Никогда не соглашайтесь на предложения бригадира сделать в счет проживания чистовой ремонт жилья, ибо его качество будет таково, что после освобождения квартиры проще все счистить, выкинуть и переделать заново. Также не стоит связываться с гражданами (не строителями-отделочниками), которые будут предлагать выполнить аналогичный ремонт за проживание – причина, думаем, Вам понятна.

В рассматриваемом случае дольщик (или уже даже собственник) выполняет белую отделку жилья, как было указано выше, а чистовой ремонт делает уже после выселения гастарбайтеров или их реководителей. По времени это занимает в среднем 2–3 месяца, после чего в квартиру закупается самая дешевая мебель и оборудование и она сдается в посуточном режиме (подробнее об этом у нас шла речь в разделе 1.5). Конечно, жилье можно сдать и семье по классической схеме (оплата помесячно), но это экономически менее выгодно, особенно в отдаленных непрестижных районах.

Однако следует учитывать сильные ценовые ножницы между затратами на ремонт и величиной платы за наем: даже самая дешевая отделка 2-х или 3-х комнатной квартиры под посуточную сдачу составляет минимум 300–500 тыс., а в реальности 600–700 тыс. руб., и к тому же весь процесс занимает в теории 2–3, а на самом деле 4–6 месяцев. Так что срок окупаемости такого проекта (из расчета платы за наем 30 тыс. руб/мес), составляет около трех лет и к этому времени от всего «ремонтного великолепия» и недорогой мебели ничего не останется (реально придется переделывать заново). Так что наиболее рациональной из трех вышеперечисленных схем является первая – сдача серой коробки трудовым мигрантам (естественно, до полного заселения отремонтированных соседних квартир постоянными жильцами).

Внимание!После массовой скупки новостроек, случившейся в конце 2014 года, к середине 2015 года, когда эти дольщики оформили права собственности и сделали ремонт под сдачу, цены на наем подобных квартир сильно упали.

Иногда на рынке в качестве объекта под сдачу предлагаются формально нежилые объекты: гостиничные номера на длительный срок; апартаменты и пентхаузы (фактически многокомнатные квартиры); лофты (жилые помещения, переоборудованные из бывших производственных).

В этом случае, также как и при взаимодействии со съемщиками – юридическими лицами (подробнее см. раздел 1.7), между сторонами возникают правоотношения не найма, а аренды, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

Однако при длительном проживании в нежилом помещении существуют определенные неудобства: во-первых, по адресу объекта нельзя зарегистрироваться по месту пребывания; во-вторых, гораздо больше оснований для вторжения непрошенных гостей в погонах (жилище все-таки более неприкосновенно); в-третьих, значительно выше коммунальные платежи (а они обычно оплачиваются арендатором). На практике такие помещения обычно снимаются зарубежными юридическими лицами для проживания экспатов (специалистов-иностранцев), работающих в России, да и сдают их зачастую девелоперские или управляющие соответствующим бизнес-центром компании из той же страны.

Одной из традиционных, еще с дореволюционных времен, форм летнего отдыха представителей среднего класса является наем (иногда аренда, о различиях этих понятий у нас шла речь в введении к этой главе) загородного дома (или части такового), причем для этого необязательно быть очень богатым человеком – ведь на рынке московского региона представлены варианты от 0 (нуля) до 1,5 (полутора) миллионов рублей в месяц, а индивидуальные дома внутри МКАД, в первую очередь в поселках Сокол и Серебряный бор, предлагаются и за два миллиона рублей.