Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Списки должников можно вывешивать на подъездах, но персональные данные собственников помещений должны быть обезличены (п. 9 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).

3. Лишение субсидии, если должник ее получает. В соответствии с п. 5 ст. 159 ЖК РФ субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению. Если вы точно знаете, что должник получает субсидию, то можно сообщить ему, что если долг не будет погашен, то управляющая организация обратится в социальное управление с информацией о задолженности и выплата субсидии прекратится.

4. Личная беседа с должниками.

Во время личного приема можно поговорить с жителем и выяснить причины, по которым он отказывается платить. Как вариант, ему можно предложить заключить соглашение о погашении задолженности.

5. Выселение.

Порядок выселения определен в ст. 90 ЖК РФ и применяется только к нанимателям и проживающим совместно с ним членам его семьи. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Конечно, мера может показаться довольно жестокой, и ее применение должно быть напрямую связано с размером задолженности.

Утверждение тарифа за содержание — сложная процедура, и она целиком находится в руках у собственников (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).

На коммунальные ресурсы тарифы устанавливаются государством, которое 2 раза в год их регулярно повышает. Тариф на содержание может быть изменен только по решению общего собрания собственников (хотя есть судебная практика, допускающая ежегодную индексацию тарифа по уровню инфляции, если это прописано в договоре).

Утверждать более высокий тариф проблематично. Поэтому они могут не увеличиваться годами, быть убыточными и вести к естественному банкротству управляющей организации.

Единственный разумный выход — установление в каждом муниципальном образовании определенных тарифов, на которые могла бы ориентироваться управляющая организация, в случае если собственники не голосовали за изменение тарифа. Однако муниципалитеты также годами не поднимают муниципальный тариф. Это повлечет увеличение финансовых трат муниципального бюджета. Поэтому ситуация с низким муниципальным тарифом в 9–12 рублей за 1м2 по отдельным регионам городские власти вполне устраивает.

Увеличение тарифа путем его утверждения на общем собрании непросто, но можно. Процедура защиты должна иметь следующий регламент.

1. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок, не менее чем 1 год (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).

2. Управляющая организация обязана представить собственникам предложение о размере платы за содержание жилого помещения не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).

3. В предложении управляющей организации должно содержаться обоснование повышения тарифа. Оно предусматривает детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг и периодичности их выполнения (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).

4. Закон говорит, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Однако судебная практика допускает установление дифференцированных тарифов для собственников жилых и нежилых помещений (Постановление Конституционного Суда от 29.01.2018 № 5-П).

Для того чтобы собственники поддержали повышение тарифа, следует реализовать принцип «Ты мне — я тебе». Можно предложить собственникам

— установку новых дверей в подъездах;

— установку шлагбаума;

— нанесение разметки для удобства парковки;

— установку зеркал или видеокамер в лифте, в подъезде;

— установку новой карусели на детской площадке;

— заделку асфальта и т. п.

С другой стороны, управляющая организация может утвердить изначально завышенный тариф и согласовать его снижение в процессе очного обсуждения повестки вопросов.

По своему опыту защиты и утверждения на общем собрании самых высоких тарифов в городе могу сказать: управляющая организация, которая практически ничего не вкладывает в дом и не делает жизнь людей лучше, не сможет защитить свой тариф, даже минимальный. Если хотите высокий тариф, нужно не только брать, но и отдавать.

Часто мы видим ситуации, когда собственники ломают стены на балкон и ставят там радиаторы путем выноса части внутридомовой системы отопления. Ранее за такие действия (в сочетании со сломом перегородок) был предусмотрен незначительный штраф по ст. 7.21 КоАП РФ (с верхним порогом до 2500 руб.).

После принятия Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» штрафы для «самоделкиных» существенно выросли.

В закон было введено понятие «несанкционированное подключение»:

— подключение оборудования потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета;

— внесение изменений во внутридомовые инженерные системы (п. 62 Правил от 06.05.2011 № 354).

Потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы (пп. «е» п. 35 Правил от 06.05.2011 № 354).

Для управляющей организации закон ввел обязанность уведомлять потребителей не реже 1 раза в квартал о последствиях несанкционированного подключения.

— путем размещения информации на официальном сайте исполнителя;

— на информационных стендах (стойках), расположенных в пунктах обслуживания потребителей;

— с использованием платежных документов (квитанций) (не реже 1 раза в квартал) (пп. «з(1)» п. 31 Правил от 06.05.2011 № 354).

О том, насколько большое количество нарушителей живет в наших многоквартирных домах, мы узнали, когда провели ревизию щитков с электросчетчиками в одном из домов. На 200 квартир выявилось четыре собственника, которые подключили кабель «мимо» счетчика. В результате их личное потребление уходило в общедомовое (каждому из них насчитали примерно по 100 тыс. руб. штрафа. А весь дом полгода не оплачивал общедомовые нужды за счет нарушителей. Такую работу нужно проводить систематически, находить «вредителей» и учить их правилам общежития в многоквартирном доме штрафами.