Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов (п. 29 Правил от 13.08.2006 № 491).

Есть три способа выставления собственникам КР на СОИ:

1. Исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных тарифным органом в каждом регионе страны. Размер конечной суммы зависит от техническо-эксплуатационных характеристик дома (уборочной площади, площади мест общего пользования, класса энергетической эффективности т. п.). Обычно такие нормативы занижены и не превышают реального потребления коммунальных ресурсов домом.

2. В случае оснащения многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг (АИС) размер КР на СОИ определяется исходя из показаний АИС при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний.

3. В случае принятия на общем собрании решения об определении размера расходов КР на СОИ:

— исходя из среднемесячного объема потребления КР на СОИ с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний общедомового прибора учета;

— исходя из объема потребления КР на СОИ по показаниям общедомового прибора учета по тарифам, установленным тарифным органом субъекта РФ (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

П. 29 Правил от 13.08.2006 № 491 исходит из того, что такие решения можно принимать только в том случае, если перечень работ по содержанию общего имущества превышает минимальный перечень. Однако фактически надзорные органы закрывают глаза на эту коллизию, и им достаточно одного решения общего собрания о начислении КР на СОИ по общедомовому прибору учета.

В том случае если решения о выставлении всего убытка по КР на СОИ по общедомовому прибору учета нет, данный небаланс будет отнесет в убытки управляющей организации.

Рассмотрим, откуда берется КР на СОИ:

1. Дом при его обслуживании требует коммунальных ресурсов. Лифты для работы используют электроэнергию, она же используется при освещении мест общего пользования. При проведении промывки системы отопления требуется много кубов холодной воды, которая также используется для уборки дома.

2. Довольно часто в убыток уходит то, что не показали жители: несвоевременная передача показаний, проблемы в коммерческом учете, а также прямое мошенничество с показаниями.

Для управляющей организации эти деньги транзитные: они берутся с жителей для того, чтобы быть переданными в ресурсоснабжающую организацию. Небаланс по КР на СОИ ресурсоснабжающая организация «стрясет» с управляющей организации.

Конечно, такое регулирование не отвечает принципу равенства участников жилищных отношений (п. 1 ст. 1 ЖК РФ). Рано или поздно КР на СОИ должны будут отнесены на ресурсоснабжающую организацию с обязательством установки АИС. Дискуссия на этот счет активно идет, но сколько она еще продлится, прежде чем будет принят соответствующий закон, пока неясно.

3. Самое существенное — КР на СОИ по ГВС, поскольку тепловая энергия является самым дорогим коммунальным ресурсом. Если при наличии в доме ИТП КР на СОИ по ГВС не бывает (т. к. весь небаланс уходит в цену 1м3 по ГВС и его не видно), то при наличии в многоквартирном доме обыкновенного узла учета тепловой энергии наличие КР на СОИ по ГВС становится настоящим бедствием.

Помимо прямого воровства, дело осложняется местными Кулибиными, которые при ремонте устанавливают крупные полотенцесушители. Фактически полотенцесушитель — это обычная труба, по которой течет горячая вода. Однако данный коммунальный ресурс мы используем и для отопления санузла. Чем крупнее полотенцесушитель в санузле, тем больше он отдает тепла в конкретном жилом помещении. Таким образом, даже при установке АИС в случае отсутствия в доме ИТП КР на СОИ по ГВС будет всегда.

Обратите внимание, что КР на СОИ по прибору учета может быть и меньше, чем по нормативу (если проблемы с коммерческим учетом и контролем решены). В этом случае собственникам нужно объяснить, что им значительно выгоднее принять решение об оплате по факту, чем по нормативу. Поняв свою выгоду, собственники вас поддержат и проголосуют за такое, на первый взгляд, непопулярное решение.

В законе определено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Кроме того, размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).

Между тем в 2018 году иное мнение высказал Конституционный суд РФ (Постановление Конституционного Суда от 29.01.2018 № 5-П).

В постановлении Конституционного Суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства. Как отмечает Конституционный Суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Исходя из этого, собственники помещений вправе на общем собрании установить как высокий, так и низкий тариф для собственников жилых и нежилых помещений.

Сошлемся на собственный опыт. В одном из домов решением общего собрания мы установили дифференцированный тариф за содержание жилого помещения в сумме 19 руб. за 1 м2 и нежилого помещения в сумме 30 руб. за 1 м2 (при общей площади нежилого помещения более 2000 м2). В протоколе мы привели очень подробное обоснование такого избирательного подхода, подготовили сметы и расчеты. Собственник нежилого помещения платить по такому тарифу отказался, мы подали на него в суд и выиграли (дело № А49-1779 / 2019). Совершенно для нас неожиданно в этом деле нас поддержала жилищная инспекция, которая была привлечена третьим лицом по инициативе суда. В решении суд указал, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом многоквартирного дома, не противоречит закону.

В дальнейшем мы постараемся распространить такую практику на другие нежилые помещения, расположенные в наших домах, если для этого будет соответствующее обоснование.