Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

В многоквартирных домах реализуется довольно много «мутных схем», при которых жилые помещения переводятся в нежилые и используются под офисы (особенно это актуально для первых этажей).

Для того чтобы сделать такое помещение с отдельным входом, необходимо разломать часть фасадной стены здания, установить лестницу (или ступеньки) на земельный участок, который принадлежит всем собственникам. Иными словами, происходит уменьшение состава общего имущества.

Закон допускает, что уменьшение состава общего имущества возможно только при условии согласия 100 % собственников (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если такого согласия не было, это означает, что с большой долей вероятности жилое помещение переведено в нежилое незаконно.

Бывает и так, что сам застройщик на этапе строительство незаконно переоборудует жилые помещения под нежилые и продает их, чтобы больше заработать с продажи, т. к. нежилые помещения стоят дороже.

Управляющей организации обычно все равно, что происходит с домом в этой части.

Тем не менее, если вы хотите разобраться с законностью перевода помещения из одной категории в другую, необходимо:

1. Обратиться в орган местно самоуправления (который согласовывает перепланировки);

2. Обратится в жилищную инспекцию (которая может провести проверку по данному факту);

3. Найти собственника, который будет согласен обратиться в суд с требованием о признании перепланировки при переводе жилого помещения в нежилое незаконной.

Ст. 29 ЖК РФ предусматривает обращение в суд с иском к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение.

Закон не содержит ограничений для обращения в суд собственников помещений в многоквартирном доме, объединений собственников помещений в многоквартирном доме, а также владельцев помещений, не являющихся собственниками, за защитой своих прав в порядке, предусмотренном ст. 304 («Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения») и ст. 305 ГК РФ («Защита прав владельца, не являющегося собственником»). Исходя из положений этих статей, собственник, а также лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на предусмотренном законом или договором основании, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, и такие требования подлежат рассмотрению судами (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2011 года, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ14.03.2012).

Проблема парковочного пространства — одна из самых насущных практически в каждом многоквартирном доме. В условиях отсутствия места для парковки автомобили ставятся на тротуары, газоны, детские площадки. Все большее распространение получают ограничители парковки. Их владельцы считают, что данное место принадлежит им потому, что они давно живут в доме.

Интересно, что п. 2.1 °CанПиН 2.1.2.2645–10 запрещает на территории дворов жилых зданий размещение автостоянок, кроме гостевых. Куда именно жителям ставить машины, санитарные нормы, к сожалению, не уточняют.

Поскольку коллективные автостоянки включены в состав общего имущества (пп. «ж» п. 2 Правил от 13.08.2006 № 491), порядок их использования определяют собственники. Организация парковочного пространства на земельном участке многоквартирного дома может включать:

1. Нанесение разметки. Эта, на первый взгляд, простая мера способна оптимизировать парковочное пространство и увеличить количество мест от 20 до 40 %. Нанести разметку стоит предложить самим собственникам во время проведения весеннего субботника. Управляющая компания обеспечивает материалы (трафарет и краску), а сами жители решают, как и где ее наносить (хотя учет мнения управляющей организации будет нелишним).

2. Утверждение правил ограничения парковки во дворе. Часто бывает так, что одна квартира ставит по три машины во дворе, а какие-то квартиры не пользуются машинами вообще. В этой ситуации будет правильным принять всем домом общие правила ограничения парковки. Она носит не обязывающий, а рекомендательный характер. Тем не менее стоит попробовать обозначить проблему и реализовать правило «Одна квартира — одна машина».

3. Установка шлагбаума и ограждения способна отсечь поток машин из соседних домов. Вместе с тем такое решение принимается на общем собрании не менее чем 2 / 3 от общего числа собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

В обязательном порядке управляющей организации стоит вести реестр номеров транспортных средств собственников. Эта информация будет необходима во время снежного периода, когда машины мешают чистить двор от снега. Каких-то глобальных решений по проблеме парковки во дворе практикой управления многоквартирными домами не наработано.

Самая верная стратегия взаимодействия с эмоционально неуравновешенными жильцами — не ввязываться ни в какие абстрактные конфликты и разбирательства. Тем не менее, возникают ситуации, когда собственники могут проявлять необоснованную агрессию, переносить которую становится невозможно. Практикой выработаны некоторые механизмы защиты своих интересов:

Оскорбление — это унижение чести и достоинства другого лица, выраженное в неприличной форме. За данное деяние предусмотрена административная ответственность по ст. 5.61 КоАП РФ (штраф до 3 тыс. руб. на граждан).

В случае если представителей управляющей организации в неприличной форме публично оскорбляют при свидетелях, то это повод написать заявление в полицию. Сотрудник полиции проведет проверку, опросит свидетелей и передаст материалы дела в прокуратуру. Прокурор рассмотрит данные материалы и передаст дело на рассмотрение в мировой суд для назначения штрафа лицу, которое допустило оскорбление.

Данная процедура может на первый взгляд показаться муторной, но порой она является необходимой. Объяснение с полицией, прокурором и судьей — малоприятное занятие, поэтому шансы, что беспокойный житель ненадолго успокоится, все же есть.

Довольно часто работникам управляющих организаций приходится слышать угрозы в свой адрес.