Серафим Юрашевич - Договор оказания риэлторских услуг

Теперь несколько слов об идентификации договора оказания риелторских услуг. Согласно Щеславской и Сапрыкину, договор возмездного оказания услуг, договор поручения, договор комиссии, агентский договор « являются наиболее распространенными видами договоров, … используемых исполнителями риелторских услуг во взаимоотношениях с клиентами » 18 18 Щеславская О. А., Сапрыкин С. Ю. Для чего необходим риелтор. – С.54. . С другой стороны, нам сообщают, что « помимо договора на оказание риелторских услуг (выделено мною – С.Ю.) , в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения » 19 19 Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.18. . В другом месте те же авторы добавляют, что «… оказывая дилерские услуги, риелторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риелторских услуг (выделено мною – С.Ю.) , договоры комиссии, агентирования или поручения » 20 20 Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.65. . Из этого можно сделать вывод, что договоры оказания риелторских услуг, с одной стороны, и договоры комиссии, агентирования, поручения, с другой, каким-то образом отличаются друг от друга и их, таким образом, нельзя или, по крайней мере не всегда следует считать одним и тем же. Более того, можно подумать, что в отношениях риелтора и клиента одного договора на оказание риелторских услуг недостаточно и требуется еще, например, договор комиссии или агентирования. Так ли это? Правильным нам представляется предположение о том, что в ряде случаев между указанными договорами все-таки следует ставить знак равенства и вот почему. Авторы «Справочника риелтора» пишут, например, « о договоре на оказание риелторских услуг (комиссии) » 21 21 Там же. – С.62. , из чего напрашивается вывод, что в ряде случаев договор комиссии может быть договором на оказание риелторских услуг. Более того, авторы учебника доказывают, что « существенные условия договора оказания риелторских услуг соответственно будут зависеть от содержания существенных условий… договоров возмездного оказания услуг, агентирования » 22 22 Там же. – С.66. .

Структура настоящей работы будет строиться исходя из того, что существенными условиями договора об оказании риелторских услуг являются, во-первых, предмет договора, во-вторых, размер вознаграждения риелтору. Таким образом, в первой главе будет говориться о предмете различных договоров оказания риелторских услуг, то есть договоров возмездного оказания услуг, поручения, комиссии, доверительного управления имуществом, агентского договора. В свою очередь ее первый параграф ( Разовое оказание риелторских услуг) включает в себя один подпараграф (Договор возмездного оказания услуг)(ст.779 ГК), а второй параграф ( Неоднократное оказание риелторских услуг) – состоит из четырех подпараграфов, которые, следуя рубрикации Гражданского кодекса РФ, посвящены, соответственно, договорам поручения (ст.971 ГК), комиссии (ст.990 ГК), агентскому договору (ст.1005 ГК) и, наконец, договору доверительного управления имуществом (ст.1012 ГК). Во второй главе говорится об оплате услуг риелтора, в третьей – о прочих условиях договора, в четвертой – рассматриваются общие требования к форме договора оказания риелторских услуг.

Напомним, что риелторской считается « профессиональная деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе договора [выделено мною – С.Ю.] с заинтересованными лицами (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них » 23 23 Грудцына Л. Ю. Справочник риелтора. – С.45. . Таким образом, нельзя не согласиться, во-первых, с автором статьи, который настаивает на недопустимости термина « бездоговорное оказание риелторских услуг » 24 24 Накушнова Е. В. Форма договора оказания риелторских услуг. – С.31. и, во-вторых, с утверждением о том, что « при представлении интересов клиента риелтор, в частности, обязан заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг » 25 25 Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.6. . Итак, « услуги, оказываемые риелторскими фирмами, оформляются между клиентом и риелторской организацией договором на оказание услуг » 26 26 Батяев А. А. Указ. соч. – С.53. . Согласно тому же автору, « договор на оказание [риелторских – С.Ю.] услуг… будет являться публичным договором, а потому на него распространяет свое действие ст. 426 ГК. Кроме того, сообщает Батяев, практика оказания услуг риелторскими фирмами показывает, что в основном фирмы предлагают своим клиентам заключать с ними договоры, примерные условия которых уже разработаны (то есть посредством договора присоединения). Из содержания ст.426 и 427 ГК [таким образом] следует, что риелторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится … [и] не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим, поскольку – это публичный договор » 27 27 Батяев А. А. Указ. соч. – С.54. . Щеславская и Сапрыкин добавляют здесь, что «взаимоотношения между риелтором и клиентом строятся на основании подписанного ранее договора и потенциальному клиенту обычно предлагают подписать типовой документ, внеся в него паспортные данные, параметры квартиры и прочие сведения в заранее оставленные пустыми поля» 28 28 Щеславская О. А., Сапрыкин С. Ю. Указ. соч. – С.67. .

Немаловажно отметить, что гражданское законодательство не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риелторских услуг, поэтому, как считают авторы книги, « риелтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров… и предлагать их к принятию потребителями путем присоединения к предложенным договорам в целом » 29 29 Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.66. . Как уже сообщалось, существенными условиями договора об оказании риелторских услуг являются: « 1) предмет договора (конкретное описание услуг, оказываемых риелтором, 2) размер вознаграждения риелтору, сроки и порядок его уплаты » 30 30 Там же. – С.67. . Не будет лишним, как нам представляется, оговорить и срок действия договора, поскольку « на практике распространена ситуация, когда фирма предлагает заключить по сути бессрочный договор – окончание срока его действия приравнивается к моменту исполнения сторонами своих обязательств ». « Такой договор, как подчеркивают авторы книги, подписывать нельзя … [поскольку – С.Ю.] квалифицированному риелтору всегда хватит пары месяцев, чтобы продать [недвижимость] по реальной цене » 31 31 Щеславская О. А., Сапрыкин С. Ю. Указ. соч. – С.68. .