Серафим Юрашевич - Договор оказания риэлторских услуг

© Серафим Юрашевич, 2021

ISBN 978-5-0053-3333-9

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Актуальность избранной темы определяется, по нашему убеждению, следующим. Во-первых, « законодательство Российской Федерации не содержит требований относительно формы договора по оказанию риелторских услуг » 1 1 Батяев А. А., Дубровская И. А. Справочник риелтора. – С.66. и, таким образом, оставляет широкое пространство для новых исследований в данном направлении. Во-вторых, « недвижимость – один из самых ценных объектов гражданских прав, [а] права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц » 2 2 Арапов С. В. Новый справочник риелтора. – С.5. . Поскольку « рынок недвижимости быстро развивается , [а] профессия риелтора становится все более перспективной » 3 3 Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.5. , не удивительно, что « значительную роль в регулировании отношений на рынке недвижимости играет договор оказания риелторских услуг » 4 4 Накушнова Е. В. Форма договора оказания риелторских услуг. – С.31. . Итак, что следует понимать под риелторской деятельностью и каково, в настоящем контексте, значение договора риелтора с потребителем его услуг?

По утверждению А. А. Батяева и И. А. Дубровской, к риелторским услугам можно отнести деятельность риелтора: 1) в качестве агента или поверенного, 2) в качестве брокера, 3) в качестве дилера, 4) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами, 5) по организации торговли недвижимым имуществом, 6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование, 7) по доверительному управлению недвижимым имуществом, 8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества 5 5 Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.56. . Согласно другим источникам, риелторской считается деятельность в качестве: 1) агента или поверенного, 2) в качестве комиссионера, 3) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами, 4) в качестве консультанта по изучению конъюнктуры рынка, по оказанию иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества 6 6 Щеславская О. А., Сапрыкин С. Ю. Для чего необходим риелтор. – С.62. .

Прежде чем перейти к классификации риелторских услуг, напомним, что не все они, например, в случае когда риелтор выступает в роли дилера, требуют заключения договора оказания риелторских услуг. Действительно, из «Справочника риелтора» следует, что « оказывая дилерские услуги, риелторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риелторских услуг, … а правоотношения сторон в данном случае будут оформлены непосредственно договорами купли-продажи, аренды » 7 7 Батяев А. А., Дубровская И. А. Указ. соч. – С.65. .

Доступная нам литература вопроса предлагает следующую классификацию риелторских услуг. Согласно Батяеву, « все услуги, оказываемые риелтором клиенту, можно разделить на две группы. Первая группа – это услуги риелтора по участию имущества, недвижимого и жилого, в гражданском обороте. Вторую группу риелторских услуг, как утверждает автор учебника, составляют действия риелтора с недвижимым имуществом клиента, не связанные со сделками по его отчуждению, сдаче в наем, аренде и т.д » 8 8 Батяев А. А. Справочник риелтора. – С.44. .

Отметим, что « первая группа услуг всегда оказывается любой риелторской фирмой , и … [по Батяеву – С.Ю.] они связаны с тем, что риелтор оказывает посреднические услуги по заключению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом клиента, либо с его материальными средствами с конечной целью приобретения клиентом недвижимого имущества » 9 9 Батяев А. А. Справочник риелтора. – С.44. . При оказании подобных услуг, то есть участии в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества, « риелтор может вообще никак юридически не участвовать в заключении сделки, а лишь подготовить [для нее] все необходимые документы » 10 10 Там же. – С.44. . В таком случае, подчеркивает Батяев, « услуга риелтора носит разовый характер и… требуется заключение одной – максимум трех сделок в интересах клиента » 11 11 Там же. – С.44. . Более сложным, как считает тот же специалист, « представляется процесс, когда риелторская фирма оказывает клиенту комплекс услуг по управлению его имуществом, приобретению для клиента имущества, участию в его строительстве. Здесь риелторская фирма может оказывать несколько услуг, все сделки будут носить гражданско-правовой характер, но они связаны с переходом каких-либо прав в отношении недвижимого имущества » 12 12 Там же. – С.44. . К числу подобного рода услуг Батяев относит, к примеру, перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, управление недвижимым имуществом клиента и « все они, как доказывается, оформляются договорами доверительного управления имуществом » 13 13 Там же. – С.46. . Противопоставляя риелторские услуги разового характера, с одной стороны, и услуги по совершению в интересах клиента целой группы сделок, с другой 14 14 Там же. – С.59. , правовед относит к числу последних услуги, когда « клиент передает риелторской фирме свое недвижимое имущество для доверительного управления и… находится у нее на постоянном обслуживании » 15 15 Батяев А. А. Справочник риелтора. – С.61. . Итак, отсюда следует вывод, что предусмотренный ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом предпочтителен, когда риелторская фирма оказывает клиенту целый комплекс услуг. Действительно, « если… от риелторской фирмы требуется неоднократное оказание услуг (например, доверительное управление имуществом), то правоотношения сторон могут оформляться договором на доверительное управление имуществом, комиссии, агентирования » 16 16 Там же. – С.54. . Возникает вопрос, каким договором следует оформлять отношения риелтора и клиента при оказании услуг разового характера? Российский ученый отвечает на этот вопрос следующим образом. « Если это услуги разового характера, то правоотношения… риелтора и клиента оформляются простым письменным договором на возмездное оказание услуг » 17 17 Там же. – С.63. .