Мария Козлова - Земля. Справочник собственника и арендатора

Порядок отчуждения в случае, если лицо не имеет права обладать земельным участком на праве собственности, устанавливается непосредственно законом, который предусматривает такие случаи. Так, Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет, что земельный участок должен быть отчужден в течение года со дня, когда возникло право собственности на земельный участок, либо в течение года, когда собственник – иностранный гражданин узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые повлекли возникновение у него права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. В случае, если в установленный срок собственник не произведет отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение 10 дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта РФ. Орган государственной власти субъекта РФ, в свою очередь, в течение месяца со дня его уведомления обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

В случае, если заинтересованных лиц, желающих приобрести данный участок, нет, земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения должен приобрести субъект Российской Федерации либо муниципальное образование в случаях, предусмотренных законами субъекта РФ по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Земельный участок может быть отчужден, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд либо ввиду его ненадлежащего использования. Земельный участок изымается у собственника путем его выкупа государством или путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 49) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло– и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами в случаях, установленных федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации.

Следует обратить внимание, что в первом случае речь идет об обязательствах, вытекающих из международных договоров Российской Федерации, т. е. изъятие земельного участка допускается только для федеральных нужд, но не для нужд субъектов Федерации или муниципальных образований. Также следует иметь в виду, что во втором случае предполагаемое назначение объекта должно соответствовать полномочиям органа, принимающего решение об изъятии земельного участка. Например, решение об изъятии земельного участка для целей, связанных с защитой Государственной границы России, может быть принято только органами государственной власти Российской Федерации (согласно п. «н» ст. 71 Конституции РФ вопросы защиты государственной границы находятся в ведении Российской Федерации).

Однако наиболее существенным с точки зрения защиты интересов обладателя прав на земельный участок представляется указание в приведенной норме ст. 49 ЗК РФ на отсутствие других вариантов возможного размещения объектов как на обязательное условие для изъятия земельных участков. Данное обстоятельство по сути означает, что в случае возникновения судебного спора орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен будет представить суду убедительные доказательства того, что иных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на спорном земельном участке, не имеется (см. также п. 1 ст. 239 ГК РФ). В противном случае в иске о принудительном изъятии участка должно быть отказано, а решение об изъятии земельного участка может быть признано недействительным (в случае заявления заинтересованным лицом соответствующих требований ) [2] См.: Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. С.А. Боголюбова. 3-е изд. М.: Юстицинформ, 2006. .

По смыслу подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут быть связаны также и с иными исключительными обстоятельствами, отличными от двух вышеназванных. Но при этом должно иметь место прямое указание на данные обстоятельства в федеральном законе – в отношении любых земель либо в законе субъекта РФ – в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности.

Выкуп как способ прекращения права собственности на земельный участок предусмотрен в Земельном кодексе РФ в следующих случаях:

для выполнения взятых на себя международных обязательств РФ;

при размещении объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

в иных случаях, которые устанавливаются федеральными законами, а также законами субъектов РФ, но лишь по отношению к землям, находящимся в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

Для земель, занятых лесами первой группы, дополнительные основания изъятия таких земель не могут быть установлены никакими иными законами.

В соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ участки из земель поселений могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд под застройку, только если она соответствует генеральным планам городов и иных поселений, правилам землепользования и застройки. Вообще не допускается изъятие земель особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК РФ).