Павел Сычев - Хищники. Теория и практика рейдерских захватов

Контроль над юридическим лицом, владение контрольным пакетом акций или долей в уставном капитале либо даже назначение генерального директора, выполняющего исключительно вашу волю, сами по себе никакого «профита» не дают. Юридическое лицо в соответствии с определениями классиков-юристов, начиная с Древнего Рима (они были уже и там) и до XIX–XX веков, — фикция, абстракция, правовое явление и др. — короче, объект сумрачного «корпоративного» мира.

Надо как следует попотеть, чтобы, получив корпоративный контроль над юридическим лицом, наладить производственный процесс, отрегулировать финансовые потоки, минимизировать налоговые затраты (пишем уже без всяких кавычек), пережить мировой финансовый кризис и только тогда получить вожделенную прибыль.

А вот ЕГРП и ведущая его ФРС — это уже реальные деньги, если вы продали недвижимость. Это вложения в самый привлекательный, какие бы ни гремели над миром и страной кризисы, объект инвестирования. Это надежный источник получения доходов, если им правильно распоряжаться. Получением свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество заканчиваются (в целом) мытарства, связанные с акциями, долями, юридическим лицом и множеством всяких непонятных простому обывателю юридических нюансов. Это выход из сумрачного корпоративного мира в наш родной, понятный и осязаемый мир товарно-денежных отношений. Мы уже упоминали, что рейдеры никогда не захватывали и не захватывают юридических лиц ради развития производства, получения прибыли, дивидендов и т.д. Их первая цель — быстро получить право распоряжения недвижимостью, каким бы спорным оно ни было, лишь бы оно было достаточным для регистрации в ФРС.

Вторая цель — быстро вывести недвижимость из-под контроля законного собственника, т.е. продать сначала подставной фирме-«однодневке», а затем — «добросовестному» приобретателю.

Пусть потерпевший потом пытается оспорить в судах сделку, доказывая ее незаконность. Парадокс в том, что если имущество побывало в собственности подставной компании, у которой фактически нет ни руководителя, ни учредителей, то без участия в судебном процессе этих лиц признать сделку незаконной нереально. Как вы докажете, что добросовестный приобретатель был осведомлен о том, что недвижимость выбыла из вашего законного владения преступным путем, без допроса в суде «промежуточного» собственника?

Вот и получается, что регистрация серии сделок — венец кропотливого труда рейдеров. Ни один известный бизнес-сообществу состоявшийся рейдерский захват не обошелся без регистрации в ФРС.

Разумеется, смекалистым ребятам из рейдерских структур не могла не прийти в голову простая мысль — а зачем связываться с «корпоративкой», когда проще «слиповать» пакет документов о купле-продаже недвижимости, провести его через ФРС, запустить недвижимость по длинному кругу фирм-«прокладок» и замкнуть этот круг, получив «добросовестного» приобретателя.

Здесь возникает ряд нюансов.

В отличие от регистрации документов в налоговой инспекции, где закон не обязывает и не наделяет правами проверки достоверности должностных лиц, производящих регистрацию, Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ч. 3 ст. 9 относит к компетенции федерального органа в области государственной регистрации:

— проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

— проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

А в соответствии с ч. 1 ст. 13 государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

— прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

— правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и т.д.

Иными словами, здесь невозможно, как в налоговой инспекции, забросить пакет фальсифицированных документов и ждать на выходе желаемого результата, при этом справедливо рассчитывая на стопроцентный успех.

Выявление фиктивных сделок полностью зависит от доброй воли регистратора. Огромное количество уголовных дел о рейдерских захватах недвижимости возбуждено по выявленным регистраторами фактам представления в ФРС фиктивных документов о купле-продаже недвижимости.

Еще больше ситуаций, когда регистраторы сами звонили собственнику здания или помещения и уточняли, а проводятся ли регистрационные действия с имуществом? Иногда для этого имелся формальный повод — какая-то неточность в документах, необходимость получения более полной информации: регистратор — не налоговый инспектор, он не «зажат» в рамках закона. И уже собственник (пока еще), являясь в этой ситуации заинтересованным лицом, поднимал тревогу, начинал «бить в колокола», добивался возбуждения уголовного дела, разворачивал процесс регистрации «взад» и т.д.

Следовательно, имея факт регистрации фиктивной сделки о купле-продаже недвижимости, нужно понимать, что должностное лицо УФРС либо допустило невнимательность, граничащую с преступной халатностью, либо обременено какими-либо коррупционными отношениями с рейдерами.

Как правило, в таких случаях регистраторы ссылаются на искусно изготовленные подделки, наличие паспорта, удостоверившего личность подателя документов, и т.д. Действительно, документы, представленные в службу регистрации прав на недвижимость, как правило, отличаются высоким качеством подделки. Однако такие отговорки, ох, как отдают наивностью… Но, как, вероятно, проницательный читатель заметил, «лобовые» атаки в ФРС не отличаются высокой результативностью.

И здесь у рейдеров возникла идея, связанная с регистрацией ранее возникшего права на недвижимость.

Правовые основы регистрации ранее возникшего права

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 6.Признание ранее возникших прав

1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически действительными… Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей (соответственно в любое удобное для них время. — Прим. авт.)

При таких правовых установлениях даже не советский, а исконно русский менталитет может сыграть злую шутку с почтенным владельцем недвижимости, считающим себя обеспеченным представителем среднего класса, а фактически живущим до момента, обозначенного в русских пословицах и поговорках фразами «пока гром не грянет» или «пока петух не клюнет».