Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Выбранный путь, естественно, вызвал конфликт интересов государства и собственников недвижимости, которые предприняли активные действия по защите своих прав.

Была отработана специальная процедура — оспаривание кадастровой стоимости , позволившая собственникам вполне успешно решать проблемы уменьшения как кадастровой стоимости, так и налога на недвижимость.

Как и прежде, плата за пользование землей производится в 2-х основных формах:

1) земельный налог, если земельный участок находится в частной собственности;

2) арендная плата, если земельный участок является государственной или муниципальной собственностью и предоставлен в пользование на основании договора аренды.

По Налоговому кодексу РФ, кадастровая стоимость является налоговой базой для расчета земельного налога на каждое 1 января календарного года (это налоговый период).

Сумма налога рассчитывается как произведение кадастровой стоимости на налоговую ставку.

Кадастровая стоимость применяется и для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Она определяется оценщиком по результатам исполнения государственного заказа. Заказчиком выступает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Изменения размера налога на имущество — самая серьезная причина рекомендуемой проверки ситуации с кадастровыми стоимостями объектов недвижимости, к которым, кроме земельных участков, относятся все объекты недвижимого имущества.

Решение задачи уменьшения кадастровой стоимости земельного участка обеспечит собственникам или арендаторам земли достижение существенной экономии на налоговых платежах — от десятков тысяч до миллионов рублей.

Частые случаи оспаривания кадастровой стоимости недвижимости касаются земельных участков, но заняться этой процедурой могут и арендаторы земли, собственники нежилых зданий, строений, сооружений, а также собственники квартир и арендаторы нежилых помещений.

Изменение кадастровой стоимости земельных участков, происходящее в течение налогового периода в результате перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, изменение его площади, — тоже причина пристального внимания к устанавливаемой величине.

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость может быть оспорена в случае, если результаты ее определения затрагивают права и обязанности владельцев земельных участков.

Уточненная (оспоренная) кадастровая стоимость является основанием для уменьшения земельного налога и арендных платежей.

Если, к примеру, площадь земли или недвижимости неверно указана в ГКН, значит, и кадастровая будет определена неверно, а налог — завышен или занижен. Заподозрив несоответствие в платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник вправе внести уточнения в информацию о своих объектах в кадастр.

Кто устанавливает кадастровую стоимость? Кадастровую стоимость земельного участка устанавливает орган кадастрового учета — Федеральная кадастровая палата, подразделения который действуют в каждом муниципалитете.

Кадастровая палата выполняет эту работу самостоятельно, без уведомления правообладателей земельных участков, используя камеральный «метод массовой оценки».

Кадастровая стоимость определяется и периодически изменяется в каждом субъекте РФ один раз в 5 лет. Эта процедура называется кадастровой оценкой . Выполнение работ финансируется из региональных бюджетов.

Кадастровой оценке подлежит каждый объект недвижимости — земельный участок, здание, квартира, частный дом и т. д. Результаты кадастровой оценки утверждаются постановлением главы субъекта РФ.

В таком постановлении указываются:

— категории земель;

— удельная единица кадастровой стоимости на 1 м 2 земли, установленная по географическому принципу,

— средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по категориям земель в муниципальных образованиях (поселениям в муниципалитетах);

— средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе категорий в разрезе видов разрешенного использования по муниципальным образованиям;

— дата, с которой применяется новая кадастровая оценка.

До следующего официального изменения кадастровой стоимости ее значение является действующим и используются для различных расчетов.

Причины ошибок в установлении государственной кадастровой стоимости. Одна из главных причин появления ошибок в работе оценщиков — несовершенство используемого механизма оценки.

Массовая оценка объектов лишена детализации критериев, в том числе для конкретных региона и объекта недвижимости. Так, для объекта капстроительства не учитываются материал стен, этажность, год постройки и степень износа. Эти важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость, не учитываются при расчете стоимости кадастровой.

Привлеченные компании используют массовый метод оценки, страдающий и «массовыми недостатками». Оценочная компания может находиться в любой точке страны. Для своей работы оценщики пользуются лишь документами Росреестра. Они не видят воочию сам объект оценки, поскольку даже не выезжают на земельные участки, а значит, не способны объективно оценить природные и гидрологические особенности, наличие коммуникаций, транспортную доступность и другие факторы, что, безусловно, резко снижает точность оценки, а результатом становится возрастание кадастровой стоимости в несколько раз.

Эта проблема оказалась весьма болезненной для юридических лиц — организаций и предприятий, имеющих в собственности крупные земельные участки.

Не обошла она стороной и частников. Земельный налог для них превратился в неподъемное бремя. И это при том, что кадастровая стоимость оказалась в 3–4 раза выше рыночной, сформировавшейся в том или ином регионе.

Неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования. Разница между стоимостью различных видов разрешенного использования может отличаться в десятки раз. Вытекающие последствия налогообложения соответствующие.

Нечеткие и неконкретные характеристики объектов, указанные в документах Росреестра, используемых для проведения оценки. Ситуация встречается очень часто. К примеру, в документах прописан вид разрешенного использования земельного участка «под строительство», но не конкретизируется, под какое именно — многоквартирное, жилое, дачное или под прозводственный цех.