Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Если заключение оценщика не будет представлено, то суд назначит судебную экспертизу, которая не только будет намного дороже отчета оценщика, но и займет очень много времени на подготовку, да и результат ее может оказаться непредсказуемым для истца.

К участию в суде должны быть привлечены:

1) в качестве ответчика:

— Кадастровая палата. Если земельный участок находится в государственной (муниципальной) собственности, арендуется правообладателем, то желательно также указать и арендодателя;

2) в качестве третьих лиц:

— Росреестр;

— местная администрация;

— земельный комитет;

— комитет госимущества;

— другие представители.

Судебные расходы. Как правило, судебные расходы, связанные с проведением оценки, экспертизы, услуг юристов, оплачивает истец, поскольку в бюджете ответчика не предусмотрены статьи расходов на возникающие возмещения.

Судебное решение вступило в силу — кто и что должен сделать? Дело должно быть рассмотрено в течение 2-х месяцев (ст. 154 ГПК РФ). После вступления в силу судебного постановления Кадастровая палата самостоятельно производит изменение кадастровой стоимости.

В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости земли приняло массовый характер и суды перегружены. Несмотря на предъявление независимого экспертного заключения в случае судебного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, арбитражные суды очень часто назначают судебную экспертизу по определению рыночной стоимости.

Рекомендации

1. Если у земельного участка завышена кадастровая стоимость более чем на 30 %, то это повод подать ее на пересмотр. Лучше это делать через комиссию, так как комиссия эта специализированная и в нее можно обращаться неоднократно, тогда как решение суда пересмотреть сложнее.

2. Если в кадастровом паспорте обнаружены какие-либо недостоверные сведения, то это повод обратиться в комиссию по рассмотрению споров.

3. Примите участие в судебном заседании. Следует учесть, что ответчик может не согласиться с предлагаемой оценкой земельного участка и попросить суд назначить дополнительную рыночную оценку.

4. Проверьте в муниципалитете, не входите ли вы в льготную категорию граждан (ветераны, пенсионеры, инвалиды, чернобыльцы и др.), для которой введены налоговые вычеты по уплате земельного налога. При положительном результате необходимо написать в ИФНС заявление о предоставление льготы по земельному налогу. Вычеты могут быть предоставлены одному лицу и только в отношении одного дома, одной квартиры и одного гаража. Если таких объектов несколько, за остальные налог будет уплачиваться в полном объеме. Кроме того, муниципалитеты получили права на установление льгот и снижение налоговых ставок.

Как определить соответствие ВРИ для земельного участка? После вступления в силу в 2015 г. нового Классификатора ВРИ, по которому участкам присваивается вид использования, однозначно идентифицируемый на всей территории России, наименование ВРИ по Классификатору может отличаться от того, что установлен градостроительным регламентом, а потому для ряда задач (для изменения ВРИ, присвоения ВРИ новым образуемым участкам, при проведении регистрации объектов недвижимости в ЕГРН и т. д.) требуется установление соответствия прежнего ВРИ с видом использования земельного надела по Классификатору.

Если же вид разрешенного использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, он остается действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору. И это полностью согласуется с ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ). В этом случае ВРИ замене не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. А изменить вид разрешенного использования земельного участка можно будет уже только в соответствии с Классификатором ВРИ.

Соответствие градостроительного регламента и Классификатора ВРИ. Понимание требований градостроительных регламентов, позволяющими, к тому же, оценить возможности изменения ВРИ участка при необходимости, и правильность определения измененного ВРИ по Классификатору становятся обязательными условиями верных решений.

По Градостроительному кодексу РФ (статья 36), вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ) является параметром градостроительного регламента, точнее, именно градостроительный регламент определяет для каждого участка:

— вид использования,

— предельные размеры земельных участков (минимальные и максимальные), в том числе и площадь;

— предельные параметры разрешенного строительства (если строительство разрешено):

— предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

— минимальные отступы от границ земельных участков (для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений);

— максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Сам же градостроительный регламент, представляющий со всеми своими элементами, указанными выше, устанавливается в соответствии с возможностями территориальной (функциональной) зоны, в которую включатся целые группы участков с примерно одинаковым назначением, к примеру:

— в жилую зону попадают участки как для многоэтажного, среднеэтажного строительства, так и участки для малоэтажного для жилищного строительства (ИЖС);

— в зону сельскохозяйственного использования включаются как участки для сельхозпроизводства, крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). фермерского хозяйства (ФХ), крестьянского хозяйства (КХ), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, садоводства, огородничества и предназначенные для большого ряда других целей.

Функциональные зоны, градостроительные регламенты, ВРИ земельных участков, возможность или невозможность застройки участков являются результатом территориального планирования земель каждого муниципального образования.

Территориальное планирование проводится по установленным в муниципальных образованиях Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а по итогам планирования создаются генеральные планы территорий муниципальных поселений и схемы зонирования, позволяющие использовать земельные ресурсы всех поселений максимально эффективно и без отступления от правил.