Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Если отступления, все же, объективно необходимы (например, изменение ВРИ или изменение предельных параметров строительства), то проводятся они в строгом порядке, не допускающим существенного искажения общей градостроительной картины территории и, самое главное, с исключением опасности для людей и окружающей среды, и при условии публичного согласования с общественностью.

В связи с изложенным, имеет смысл рассмотреть вопрос об использовании участков с учетом требований Классификатора ВРИ, исключившего отнесение земельных участков к той или иной категории земель, установленные Земельным кодексом РФ (статья 7) и изменившего привычные наименования видов их использования.

Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — вид разрешенного использования земельного участка, установленный градостроительным регламентом для территориальной зоны Жи ее подзоны Ж2, где разрешена застройка индивидуальными жилыми домами.

Земли населенных пунктов объединяют абсолютно все земельные участки, находящиеся в границах каждого конкретного города, поселка или деревни. Они объединены в категорию земель, называемую «землями населенных пунктов». Эта категория включает участки, входящие во все функциональные зоны, установленные, в соответствии с ПЗЗ, для территории каждого поселения.

В новом Классификаторе ВРИ возможность индивидуального жилищного строительства включена в раздел с кодом 2.0 — Жилая застройказемель населенных пунктов, то есть тех территорий, что находятся в пределах населенных пунктов, но никоим образом за их границами.

Возможность строительства жилого дома фигурирует в разделе 2.0 Классификатора в его подпунктах, имеющих следующие коды:

— код 2.1 — малоэтажная жилая застройка допустима на участках для ИЖС, на которых разрешено размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше 3-х надземных этажей) с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур и размещением гаражей и подсобных сооружений;

— код 2.2 — приусадебный участок личного подсобного хозяйства, на котором разрешено:

1) размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше 3-х надземных этажей);

2) производство сельскохозяйственной продукции;

3) размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;

4) содержание сельскохозяйственных животных;

Таким образом, строительство индивидуальных жилых домов возможно на участках с видом использования «малоэтажная жилая застройка», а также на приусадебных участках для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), находящихся в зоне жилой застройки населенного пункта.

На участках с прежним видом использования «для ИЖС», который, по Классификатору ВРИ называется «малоэтажная жилая застройка», разведение и содержание сельскохозяйственных животных не допустимо, так эта возможность присутствует только на участках, использование которых, так или иначе, связано с сельскохозяйственными целями. Приусадебный же участок ЛПХ на территории населенного пункта — это разновидность участков для личного подсобного хозяйства. Использование таких участков регулируется ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Информация об особенностях таких участков изложена ниже.

Абсолютно точные требования к застройке каждого конкретного участка указываются в его градостроительном плане (ГПЗУ). Этот документ готовится отделом по архитектуре и градостроительству местного муниципалитета.

Планируя строительство жилого дома на участке ИЖС, равно как и на участке для ЛПХ, расположенном в границах населенного пункта, нужно знать, что будет необходимо сформировать еще и схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Заказать ее удобнее в лицензированной проектной организации, предоставив проектировщикам, кроме заявления и технического задания на разработку схемы планировки, материалы ГПЗУ. Оба документа, ГПЗУ и СПОЗУ, являются обязательными для получения разрешения на строительство, а по завершении строительства — разрешения на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию.

Участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ). По статье 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», для ведения ЛПХ могут использоваться участки, расположенные:

— в границах населенного пункта — приусадебный земельный участок, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;

— за пределами границ населенного пункта — полевой земельный участок, используемый исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

По Классификатору ВРИ, участки ЛПХ вошли в 2 разных раздела:

— код 2.2 раздела с кодом 2.0 «Жилая застройка» — приусадебные участки ЛПХ (на землях населенных пунктов);

— код 1.16 раздела с кодом 1.0 «Сельскохозяйственное использование» — полевые участки ЛПХ (на землях сельскохозяйственного назначения).

Использование приусадебных участков ЛПХ на землях населенных пунктов уже рассмотрено выше, поэтому предстоит проанализировать ситуации с полевыми участками.

Так же, как и в законе об ЛПХ, в Классификаторе ВРИ указывается, что на полевых участках ЛПХ можно заниматься только производством сельхозпродукции и на них не допускается возведение объектов капитального строительства.

Закон регламентировал максимальный размер общей площади приусадебных и полевых участков ЛПХ, которые могут находиться одновременно на праве собственности или ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, установлен в размере 0,5 га. По решениям местных властей, он может увеличен в 5 раз, то есть общая площадь не должна превышать 2,5 га.

Хозяйствование на участке ЛПХ, в соответствии с ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», является формой непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Вести ЛПХ может собственник участка как самостоятельно, так и совместно с проживающими с ним членами семьи. Произведенная и переработанная при этом продукция становится личной собственностью людей, занимающихся ведением ЛПХ, и используется ими для личных потребностей, а ее реализация не относится к предпринимательской деятельности.