Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Приведенные положения стали применяться, начиная с 1 января 2015 года. Согласно произведенным изменениям, стал возможен пересчет земельного налога на основе рыночной стоимости земельного участка , определенной на дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.

Срок подачи заявления и цена вопроса. Срок, в течение которого можно обратиться в комиссию или в суд с заявлениями по оспариванию кадастровой стоимости, — 5 лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Чтобы быть уверенными в целесообразности оспаривания, нужно получить хотя бы ориентировочно сведения о соответствии кадастровой стоимости земли рыночной или нет, и лишь после этого принимать окончательное решение.

Оспаривание кадастровой стоимости для обоих способов решения задачи сопряжено с подготовкой за счет собственника земельного участка весьма дорогостоящего комплекта документов, включающего, в частности, такие материалы, как:

— отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка;

— положительное экспертное заключение;

— сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке.

Оценку рыночной стоимости земельного участка невозможно выполнить самостоятельно, если только собственник участка сам не является профессионалом в этой сфере деятельности. Ее готовит оценочная компания, а заключение экспертизы — вышестоящая организация оценщиков (СРО), подтверждающая, что отчет оценщиков соответствует правовым нормам (абзац 16 статьи 24.19 ФЗ № 135-ФЗ).

Общая стоимость работ по проведению оценки зависит, в основном, от площади участка.

Для физических лиц она может варьироваться в следующем диапазоне (без учета госпошлин и подготовки небольших по стоимости документов).

— анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости — от 10 тыс. руб.;

— стоимость отчета — от 20 до 100 тыс. руб.;

— стоимость экспертизы отчета оценки СРО — 10–15 тыс. руб.;

— стоимость справки о недостоверных сведениях — 10–25 тыс. руб.

В какой-то мере снизить расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и заключение экспертизы можно, если собственники участков смогут объединить усилия и проведут коллективное оспаривание.

Такой механизм выгоднее всего для членов садовых и дачных некоммерческих товариществ, так как позволяет снизить стоимость подготовки документов для каждого из них.

Порядок действий. Порядок действий при пересмотре кадастровой стоимости земельного участка включает 2 основных действия.

1. Пересмотр кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости . В комиссию могут обратиться как юридические, так и физические лица — собственники или правообладатели недвижимости. Заявление подается в письменной форме.

К заявлению должны быть приложены:

— кадастровый паспорт объекта недвижимости;

— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (договор аренды, если участок не в собственности);

— отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка;

— положительное экспертное заключение

— сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке;

— кадастровая справка об объекте недвижимости.

Заявление рассматривается в течение 1 месяца.

По результатам работы комиссия принимает одно из 2-х альтернативных решений:

— отклонить заявление;

— изменить кадастровую стоимость.

О принятом решении комиссии заявителю направляется уведомление.

Если в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии был получен отказ, то будут указаны конкретные причины, например, будут сделаны замечания к предоставленным документам. Все ошибки можно исправить, доработать документы и обратиться в комиссию повторно.

При несогласии с решением комиссии заявитель имеет право :

— обжаловать решение комиссии в суде, приложив копию решения и обосновав свое обращение;

— независимо от решения комиссии подать требование об изменении кадастровой стоимости, не ссылаясь на это решение.

2. Оспаривание в суде . Обращение в суд может происходить как в случае отрицательного решения комиссии, так и без предварительного обращения в комиссию по этой оценке.

Оспаривание кадастровой стоимости ведется по ее состоянию на дату результатов последней кадастровой оценки, утвержденной постановлением главы субъекта РФ, но все последствия изменения кадастровой стоимости начнутся только с даты принятия решения судом.

Обращению, естественно, предшествует подготовка иска с приложением необходимых документов.

Цель искового заявления — оспаривание установленной кадастровой стоимости, но не недостоверных сведений, использованных при оценке, поэтому в просительной части иска необходимо указать на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой.

Не лишним, но не обязательным, будет включение в иск требования об обязании Росреестра внести в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости.

Исковое заявление адресуется и направляется в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ — областной, краевой, республиканский суд.

В исковом заявлении указываются:

— сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);

— данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);

— результаты рыночной стоимости объекта недвижимости, причем рыночная стоимость должна резко отличаться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать (к примеру, если рыночная стоимость отличается на 1—10 %, то на выигрыш в суде рассчитывать вряд ли придется);

— конкретные указания на нарушения прав собственника или пользователя: высокий налог, арендная плата и др.

Документы, прилагаемые к исковому заявлению:

— квитанция об оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях);

— копии документов на недвижимость — свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды, если участок не в собственности;

— копия отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка;

— справка о кадастровой стоимости земельного участка;

— иные процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая.

При подготовке документов для суда нужно учесть, что в 2017 г. Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 г. вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учет недвижимого имущества физических и юридических лиц.