Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Объекты, не требующие разрешения на строительство. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства или реконструкции следующих объектов:

— гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,

— домов и надворных построек и на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства и дачного хозяйства,

— объектов, не являющихся ОКС, — киосков, навесов и других хозяйственных построек,

— строений и сооружений вспомогательного использования,

— при изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом,

— при капитальном ремонте ОКС,

— при строительстве или реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в установленном порядке техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр,

— в иных случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, если получение разрешения на строительство не требуется.

Что нужно знать о законном способе увеличения площади своего участка? Новая земельная реформа, начавшаяся в 2015 г. в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», затрагивает многие направления земельных и сопутствующих им отношений.

Не обойдена вниманием в этом законе и такая важная тема, как возможность добавления земли к земельным участкам, предоставленным для:

— ИЖС;

— ЛПХ;

— дачного хозяйства;

— дачного строительства;

— садоводства или огородничества.

Главное условие — участки должны находиться в собственности граждан и юридических лиц и стоять на учете в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

В самом общем случае увеличение площади земельных наделов может происходить только по добровольному согласию собственников смежных участков, один (одни) из которых увеличивает площадь своего участка за счет уменьшения площади из другого участка.

При такой процедуре, называемой перераспределением участков, происходит следующая трансформация:

— изменяются границы и площади исходных участков, а соответственно, образуются новые земельные наделы, общая площадь которых остается неизменной,

— прекращается существование исходных участков, за исключением того случая, когда уменьшаемым участком был муниципальный или государственный — он продолжит свое существование в измененных границах,

— владельцев участков с увеличенной площадью возникает право собственности на новые земельные наделы, образованные в результате перераспределения.

Общие границы могут быть не только с участками ИЖС и ЛПХ, с участками в огородничестве садоводстве или в дачном товариществе, где находится участок собственника, намеревающегося увеличить площадь собственного надела.

Смежными по отношению к участку, площадь которого планируется увеличить, могут быть участки и земли, являющиеся собственностью муниципалитета или государства. Можно ли использовать их для увеличения площади своего участка? Земельная реформа отвечает — да (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).

Введенный Земельным кодексом РФ порядок увеличения площадей частных земельных участков (статья 39.29) распространяется только на случаи, когда частные участки граничат с муниципальными и государственными землями, а значит и добавление земельной площади к частным участкам может осуществляться из состава этих земель.

Правовой базой для установления нового порядка увеличения площадей частных земельных участков за счет муниципальных и государственных земель послужили разработанные в муниципальных образованиях материалы территориального планирования территорий поселений и принятые в них правила землепользования и застройки поселений (ПЗЗ).

В частности, это означает, что при увеличении площадей земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ИЖС, ЛПХ, ведения огородничества, садоводства или дачного хозяйства, должны выполняться требования градостроительных регламентов и требования по формированию участков, образуемых при перераспределении, в соответствии с материалами территориального планирования и землеустройства, а именно:

— по соответствию образуемых участков установленным предельным максимальным размерам земельных участков (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ),

— по соответствию расположения образуемых участков утвержденному проекту межевания территории или по соответствию утвержденной схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории (в случае отсутствия проекта межевания территории).

Установленный порядок не оправдывает факты самовольного захвата прилегающей к участкам муниципальной и государственной земли, равно как и случаи захвата даже части смежных участков, находящихся в собственности физических или юридических лиц. Более того, он сохраняет все требования законодательства в части ответственности за такие правонарушения. Этот путь возможен только для собственников, которые планируют увеличить площади своих участков, действуя исключительно в правовом поле.

Необходимо исходить из того, что у любой земли есть собственник, что все пустующие участки, казалось бы, не имеющие хозяев, как и все неогороженные или не занятые постройками большие и малые территории ничьими быть не могут.

Все они находятся:

— в собственности физических или юридических лиц;

— в собственности муниципалитета или государства;

— относятся к землям водного фонда или к лесным угодьям;

— могут быть землями в ведении Министерства обороны.

Если земля не является собственностью муниципалитетов, физических или юридических лиц, то эта земля государственная (статья 16 Земельного кодекса РФ).

Поэтому, задумываясь об увеличении площади своего участка, необходимо выяснить юридические и технические тонкости процедуры, узнать, кто именно является собственником смежного участка, уточнить, будет ли возможным его использование для увеличение размера своего надела.

Выяснение принадлежности земли. Сначала необходимо провести предварительный анализ ситуации: