Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

— проверить, в чьей собственности находится приглянувшаяся часть земли — в частной, муниципальной или государственной собственности (в собственности публично-правовых образований),

— выяснить, не попадает ли будущая «земельная добавка» в прибрежно-защитную полосу (ПЗП) водного объекта, не относится ли она к лесному фонду, так как эти обстоятельства полностью исключают возможность решения задачи по увеличению площади своего участка;

— уточнить, не относится ли присмотренный участок к землям, исключенным из оборота или землям, ограниченным в обороте.

Ответы на часть из перечисленных вопросов можно получить с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра, отражающей сведения обо всех земельных участках России, прошедших государственный кадастровый учет.

Отыскать тот или иной участок на Публичной кадастровой карте Росреестра и получить первичные сведения о нем (в частной собственности или в собственности публично-правовых образований он находится), можно по кадастровому номеру участка, по его адресу, по расположению участка на карте.

Отсутствие сведений об участке на Публичной кадастровой карте может свидетельствовать о существующих проблемах, которые будут препятствовать не только его использованию в качестве источника земли для увеличения площади частного участка, но и в проведении целого ряда операций (купля/продажа, дарение, передача в наследство, залог, обмен и. д,).

Другой вариант получения сведений о собственнике смежной земли. Иным, но уже платным вариантом получения сведений о правообладателе смежного участка, из площади которого, возможно, будет сделана «добавка», станет обращение к официальному порталу Росреестра, где, используя такие вкладки, как:

— получение сведений из ЕГРН;

— справочная информация по объектам недвижимости в режиме online.

Получение выписки из ЕГРН — это законное право любого гражданина, подавшего заявление на получение сведений и оплатившего госпошлину.

Для перераспределения частных земельных участков законами РФ запрещается использование некоторых видов земель, относящихся:

— к участкам и землям специального назначения,

— к участкам и землям лесного фонда,

— к территориям прибрежно-защитных полос (ПЗП) водных объектов,

— к муниципальным и государственным участкам и землям, выведенным из оборота и землям, ограниченным в обороте,

— к муниципальным и государственным участкам и землям, относящимся к резервному фонду, используемому под муниципальные и государственные нужды,

Присоединить к частному участку можно лишь ту муниципальную или государственную землю, что, действительно, свободна, но при условии обязательного согласия властей, чему есть немало обоснованных законом причин. Ситуация, когда в текущий период времени земля не используется и внешне выглядит бесхозной, не может быть подтверждением ее «свободности» — ее предстоящее использование может быть уже запланировано:

— под решение задач по прокладке коммуникаций, строительству дороги, газопровода или другие цели,

— земля включена в другой участок, который еще только формируется для дальнейшего представления к продаже на аукционе,

— земля (участок) попадает в долгосрочную программу комплексного развития территории, поскольку на ней планируется реализация важных для населения задач;

Если муниципальный или государственный участок действительно свободен и его использование властями не планируется в перспективе, он может рассматриваться в качестве источника земли для увеличения площади смежного с ним частного земельного участка, но при обязательном условии, что этот частный участок поставлен на кадастровый учет.

Ответственность за самовольный захват земли. Любой самовольный захват земли, от высаживания овощей на пустующем соседнем участке, возведение на нем своих построек или перенос забора, при отсутствии согласия собственника этого участка является правонарушением.

В этом случае придется не только вернуть землю владельцу, но и возместить причиненный им вред из собственного кармана без возмещения понесенных затрат на несанкционированные «улучшения», которые успели произвести (статьи 60 и 76 Земельного кодекса РФ).

Самовольный захват земли, тем более, ее застройка, чреваты еще и административными штрафами (статья 7.1 Кодекса РФ об административных нарушениях).

Не удастся легализовать захваченную муниципальную землю путем подачи заявления о ней в Росррестр с целью получения кадастрового номера и дальнейшей регистрации собственности на участок с площадью, увеличенной за счет самозахвата. Эта земля вернется в муниципалитет, будучи его собственностью, так как какого-либо согласия он не давал. Именно об этом Росреестр уведомит «самовольщика». Бороться за землю все равно придется только по тем правилам, что установлены законом.

Исключения в отношении самозахвата могут быть только в случаях, когда через суд будет доказан факт приобретательской давности при условии добросовестного, непрерывного и открытого и в соответствии с целевым назначением использования захваченного земельного участка в течение 15 лет, на который у его пользователя не было никаких юридических прав, причем собственником участка (субъектом права) при этом могут быть местные, федеральные, региональные органы власти Российской Федерации (статья 234 Гражданского Кодекса РФ).

Сделки с недвижимостью с регистрацией через Интернет. В июле 2013 г. принят Федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (далее — ФЗ № 250-ФЗ). Этим законом также внесены изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», позволяющие осуществлять ведение Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в электронном виде.

Благодаря этому стало возможным предоставление заявления о государственной регистрации и иных документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, то есть через Интернет.

Для изучения правовой ситуации вокруг присмотренного замельного участка используется Публичная кадастровая карта Росреестра, об использовании которой говорилось в соответствующем разделе справочника. Именно там можно оценить правовоую «чистоту» сделки, сделать необходимые выводы о допустимости приобретения земельного участка.