Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Как работает аккредитив:

1) стороны заключают договор купли-продажи недвижимости (например, земельного участка);

2) покупатель открывает в банке аккредитив на 30–60 и более дней (срок на оплату не влияет);

3) банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет (равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета);

4) покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет;

5) в течение указанного в договоре аккредитива срока покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка;

6) документы отдают на государственную регистрацию ;

7) по завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк (перечень указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива);

8) Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

В случае, если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт, банкперечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т. е. осуществляет возврат денег.

Аккредитив— это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средствот имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и в заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют ряд преимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

Все платежи осуществляются путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя, то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность.

Риск потерять деньги для покупателя сведен к нулю (в отличие от использования ячейки), так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.

Для продавца, в свою очередь, имеется полная гарантия получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости).

У продавца после получения денег появляется выбор: перечислить свои деньги на счет в другой банк, либо снять их наличными.

В случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет ( осуществить возврат ).

Стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа.

Отсутствует необходимость пересчитывать и проверять купюры на подлинность. Банк это делает за свой счет.

Кроме того, банкв случае необоснованного перевода денег несет имущественную ответственностьперед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Условие о расчетах по аккредитиву может применяться и при сделках купли-продажи с использованием кредитных средств, и должно быть закреплено в договоре купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона.

Порядок совершения сделок с недвижимостью. Вопрос о том, как провести сделку с недвижимостью, будь то квартира, комната, доля в жилье, земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, явно не праздный, поскольку затрагивает проблемы защиты приобретаемых юридических прав и финансовых затрат одной стороны сделки и гарантии получения причитающихся сумм для другой.

В связи с этими обстоятельствами участники сделок обдумывают вероятность запоздалого выявления различных негативных ситуаций, которые могут возникнуть, если не предусмотреть в договорах (купли/продажи, дарения, мены, завещания, передачи по наследству, выделения доли) тех или иных моментов, которые изначально казались несущественными или вообще отсутствующими.

Оценивая скорость и экономичность варианта составления договоров отчуждения недвижимости в прямой письменной форме, собственные познания и советы юристов-консультантов, некоторые участники сделок (тех, что не требуют обязательного нотариального удостоверения) предпочтут более простой способ решения задачи. Они, конечно, имеют полное право на свой выбор, но проблема рисков таких сделок, все же, не исключается.

Серьезную помощь в защите сделок с недвижимостью и в организации удобной формы их проведения сыграли законодательные изменения, вступившие в силу в 2016 году (Федеральный закон «О нотариате» от 03.07.2016 № 360-ФЗ).

У нотариусов появились новые задачи и дополнительные функции, например, такие, как:

— совершение исполнительной надписи, представляющей собой распоряжение на взыскание кредитором без обращения в суд денег или имущества должника по заключенным с ним договорам займа, хранения или проката при содержании в них условий о возможности внесудебного порядка взыскания (надпись не распространяется на договоры с микрофинансовыми организациями),

— нотариальные удостоверения сделок, являющиеся подтверждением их законности и правильного оформления перехода прав собственности на недвижимость при купле-продаже, наследовании, мене и т. д., при выдаче дубликатов нотариально удостоверенных документов, при подтверждении подлинности подписей на документах, верности и точности их перевода или при подтверждении верности выписок из документов и их копий.

Заверенный нотариусом договор отчуждения недвижимости необходимо далее передать в Росреестр, который должен зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу объекта:

— в течение 3-х рабочих дней — при непосредственном обращении с нотариально удостоверенными документами для сделки;

— в течение 1 рабочего дня — в случае передачи нотариально удостоверенных документов в электронной форме (нотариус наделен правом удостоверения электронного документа).

Сделки с недвижимостью с обязательным нотариальным заверением. Закон сохранил обязательность нотариального удостоверения договоров покупки недвижимости по ипотеке, как и договоров ренты, завещания, пожизненного содержания с иждивением и не исключил из внимания нотариата брачные договоры.

Такое заверение необходимо, если недвижимость:

— поделена на доли (находится в общей или долевой собственности),