Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

— находится в распоряжении на условиях доверительного управления или опеки,

— является собственностью несовершеннолетних (до 14 лет) или ограниченно дееспособных людей,

— делится между супругами при разводе (совместно нажитая в период брака).

Все сделки по отчуждению такой недвижимости должны заверяться нотариально (ст. 2 закона № 172-ФЗ).

Иными словами, дарение, продажа собственной доли постороннему человеку не являющемуся участником долевой собственности, или другому дольщику, включая и процедуру мены с ним долей, регистрируются в Росреестре только после их оформления у нотариуса.

В отношении находящихся под опекой несовершеннолетних (до 14 лет) и недееспособных людей, распоряжение опекунами имуществом своих подопечных в сделках купли-продажи, мены, дарения, аренды) происходит только после нотариального заверения этих сделок (новая редакция ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Требование нотариального удостоверения имущества при разводе стало обязательным. Оно изменило ранее действующее право заверения лишь по желанию супругов (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ).

Исключения:

Сделки с долями земельных участков из обязательного заверения исключены (статья 2 Федерального закона от 03.07. 201 6 № 351-ФЗ и абзац 2 пункта 3 статьи 24.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Воспользоваться таким удостоверением собственник доли может лишь по своему усмотрению.

Не требуют обязательного нотариального удостоверения сделки с имуществом паевого инвестиционного фонда (ПИФ) и с имуществом, которое приобретается паевым инвестиционным фондом, так как такое имущество находится в общей собственности участников ПИФ, а они контролируются Центробанком.

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению и не прошедшие эту процедуру, являются ничтожными. Они не будут регистрироваться в Росреестре, а значит, по ним не возникнет никаких юридических прав у покупателя, планирующего стать собственником недвижимости, как и не возникнут обязанности участвующих в сделке сторон. Возможность возврата недвижимости продавцу в реалии, естественно, существует, но с деньгами покупателя, если он передал их в руки покупателя, а тот отказывается возвращать в добровольном порядке, могут возникнуть проблемы, решать которые придется, скорее всего, в суде.

Депозит нотариуса для расчетов по сделкам. Возможность использования депозита нотариуса введена Федеральным законом от 29 декабря 2014 года № 457-ФЗ «Основы законодательства о нотариате» (статья 57). Представляется она достаточно удобной, поскольку обеспечивает гарантию проведения законных, безопасных и правильных расчетов как по сделкам, так и по обязательствам, подлежащих нотариальному удостоверению.

При ее использовании денежные средства принимаются нотариусом в депозит на основании соглашения между покупателем недвижимости и ее продавцом, выступающих в роли должника (покупатель) и кредитора (продавец). Такой порядок определен статьей 87 указанного закона. Способами внесения в депозит нотариуса и получения из него денежных средств могут быть как наличная, так и безналичная формы расчетов.

Схема расчетов по сделкам. Схема действует следующим образом: После достижения соглашения между продавцом и покупателем по всем вопросам, включающим и договоренность по стоимости, способу передачи объекта, устное заключение о необходимости подготовки к сделке купли/продажи недвижимости, им нужно прийти к нотариусу, чтобы подготовить и подписать договор, по которому, в частности, определяется порядок расчетов через депозит нотариуса, условия передачи и возврата денежных средств, и, используя этот депозит вместо банковского аккредитива или банковской ячейки, покупателю внести деньги для дальнейших расчетов с продавцом. Понятно, что продавец сможет получить деньги лишь при условии свершившегося перехода права собственности к покупателю, а покупатель получит их обратно, если этот переход права не будет зарегистрирован в Росреестре или продавец до истечения срока регистрации согласился на их выемку из депозита. Тариф за использование депозита нотариуса составляет 1.5 тыс. руб., то есть аренда банковской ячейки обходится намного дороже депозита нотариуса.

Стоимость депозита нотариуса при сделках в простой письменной форме зависит от размера внесенных денежных средств и исчисляется в процентах от этой суммы.

Факты проведения расчетов по депозиту, сведения по уплаченным суммам относятся к тайне совершения нотариального действия, разглашение нотариусом которой третьим лицам запрещено (статья 5 «Гарантия нотариальной деятельности» Федерального закона «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (далее — ФЗ № 457-ФЗ)).

Стоимость обязательного нотариального удостоверения сделок тарифицирована, и тарифы имеют строго фиксированные размеры для различных нотариальных действий. Тем не менее, установленные нормативы могут увеличиваться, если нотариусу придется оказывать дополнительные услуги правового и технического характера.

Нотариальное удостоверение сделок. Стоимость обязательных нотариальных удостоверений договоров по отчуждению недвижимости (тарифы):

— (3000 руб. + 0,2 % от суммы сделки) — при сделках между близкими родственниками — детьми, родителями, между супругами, братьями, сестрами;

— (3000 руб. + 0,4 % от суммы сделки) — при цене договора до 1 млн руб.;

— (7000 руб. + 0,2 % от суммы сделки) — при цене договора 1–10 млн руб.;

— (25000 руб. + 0,1 % от суммы сделки), но выше 100 000 руб. — при цене договора более 10 млн руб.

Указанный предел в 100 000 руб. является максимальным тарифом, выше которого нотариальное вознаграждение быть не может.

Нотариальный тариф берется от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Если стоимость недвижимости в договоре оказывается ниже кадастровой стоимости, то нотариальный тариф начисляется с кадастровой стоимости недвижимости (ст. 333 25 НК РФ).

Уточнить полную стоимость услуг нужно в той нотариальной конторе, где будет проводиться сделка.

ФЗ № 457-ФЗ наделил нотариальные акты повышенной доказательственной силой, в связи с чем все те обстоятельства, которые установил нотариус при оформлении документов, не требуют каких-либо дополнительных подтверждений их подлинности. Иными словами, обращение граждан к нотариусу становится эффективным и вполне доступным способом защиты своих законных прав и интересов, ведь нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью для всех участвующих в них сторон получают дополнительные гарантии надежности.