Сергей Ленкин - Ипотека публичных земель

Земли, находящиеся в пределах РФ, составляют земельный фонд страны и согласно действующему законодательству, а также сложившейся практике государственный учет земель осуществляется по категориям и угодьям. Земельный фонд РФ делится по признаку целевого назначения земель на семь категорий, каждая из которых характеризуется особым режимом использования и управления. Такой категориальный раздел земель обеспечивает, прежде всего, организационно-правовые условия для государственного регулирования земельным фондом РФ, устанавливает легитимные ограничения оборота земель, определяет необходимые полномочия как землевладельцев и землепользователей, так и собственников земель. Федеральный закон от 21 декабря 2004г. №172 – ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – категориальный Закон) предоставил органам публичной власти широкие возможности в организации гражданского оборота земель различного назначения [21]. Мы не ставим задачей подробно комментировать этот источник современного земельного права РФ, а рассмотрим лишь те его положения и нормы, которые в той или иной мере непосредственно влияют на формирование подлежащих ипотечному обороту земельных активов регионов. В соответствии со ст.2 категориального Закона для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом (инициатором создания рыночно ликвидных земельных активов) подается соответствующее ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на его рассмотрение.

Эти органы публичной власти ходатайствуют о категориальном переводе земельных участков без согласия их правообладателей в случаях: а) перевода таких участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей; б) в связи с установлением или изменением границ населенных пунктов. Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую регламентируется ст.3 категориального Закона. Основаниями для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в соответствии со ст.4 данного Закона могут быть:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 5 данного Закона перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению (п.2. ст.6 категориального Закона).

В ряде случаев, и в первую очередь, для повышения ликвидности земельных участков, целесообразен их перевод из состава земель сельскохозяйственного назначения в другие, рыночно более привлекательные категории. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель в другую категорию изложены в ст.7 категориального Закона. Так, перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно – кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее – линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 ЗК РФ, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 ст.7 данного Закона. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае строительства на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами. К землям, целевым назначением которых является их использование в сельскохозяйственном производстве, относятся земли, на которых осуществляется различного рода деятельность, связанная с нуждами сельского хозяйства. Деятельность, связанная с сельским хозяйством, определена в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД), который входит в состав Единой системы классификации и кодирования технико-экономической и социальной информации (ЕСКК) Российской Федерации. Он был утвержден постановлением Государственного комитета РФ по стандартизации и метрологии от 6 ноября 2001 г. №454-ст и введен в действие с 1 января 2003 г. ОКВЭД, предназначен для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них [101]. Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности.