Сергей Ленкин - Ипотека публичных земель

В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. В состав земель особо охраняемых территорий и объектов, кроме того, могут входить прилегающие к особо охраняемым природным территориям охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности (п. 4 ст. 95 ЗК РФ), а также зоны охраны памятников истории и культуры (п. 4 ст. 99 ЗК РФ). При анализе норм законодательства об особо охраняемых территориях и объектах выясняется, что уровень охраны различных земель таких территорий и объектов далеко не одинаков. На территориях национальных парков законодательно запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам и объектам растительного и животного мира, культурно-историческим объектам и противоречит целям и задачам национального парка. В то же время режим особой охраны на территориях природных заказников определяется не нормами закона, а положениями о них, которые утверждаются специально уполномоченным на то государственным органом Российской Федерации в области охраны окружающей природной среды. На территории заказников закон уже не исключает определенных видов деятельности, если они не противоречат целям их создания или не причиняют вред природным комплексам. Таким образом, земли национальных парков имеют более высокий уровень особой охраны по сравнению с землями природных заказников. Земельные участки в границах национального парка, в отличие от названных земель, изъяты из оборота и не подлежат как приватизации, так и ипотеке (ст.27 и 95 ЗК РФ). Кроме того, если изъятие земель национальных природных парков запрещено (п. 28 Положения о национальных природных парках Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 10 августа 1993 г. №769), то в отношении природных заказников в законодательстве соответствующая норма отсутствует. В отличие от национальных парков, государственные природные заказники могут быть ликвидированы (cм. постановление Правительства РФ от 8 мая 1996 г. №562 и распоряжение Правительства РФ от 14 февраля 1994 г. №164 – Р).

Правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов зависит от правового режима территорий, на которых они находятся, или объектов, которые на них располагаются. Полный запрет перевода земель в другую категорию установлен только для видов земель особо охраняемых территорий и объектов, определенных в ст. 95 и 99 ЗК РФ. Для других видов земель особо охраняемых территорий и объектов, которые указаны в ст. 97, 98 и 100 ЗК РФ, изменение целевого назначения допустимо при соблюдении оснований и условий их перевода в другую категорию, указанных в ст. 10 категориального Закона. Следует отметить, что в соответствии со ст. 12 Федерального закона «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» допускается изъятие земельных участков, находящихся в пределах границ территорий традиционного природопользования, для государственных или муниципальных нужд. При этом лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов предоставляются равноценные земельные участки, а также возмещаются убытки, причиненные таким изъятием. На сегодняшний день эта норма является исключением из правила о запрете изменения целевого назначения земель особо охраняемых природных территорий (п. 3 ст. 95 ЗК РФ). Единственным основанием перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию является невозможность их использования по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения. Применять данную норму необходимо с учетом того факта, что она может относиться лишь к трем видам земель особо охраняемых территорий и объектов, а именно:

– землям природоохранного назначения;

– землям рекреационного назначения;

– особо ценным землям.

Обязательным условием перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию является наличие положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз. Порядок проведения экологической экспертизы установлен Федеральным законом «Об экологической экспертизе». Что касается иных экспертиз, то наличие их положительного заключения является обязательным условием перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию только в случаях, предусмотренных федеральными законами. Поскольку в ряде случаев на землях особо охраняемых территорий разрешена хозяйственная деятельность, то вполне возможен залог их права аренды и внесение земельных участков этой категории в активы ЗЗФ.

Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений (ст.9 категориального Закона). Однако, в случаях предусмотренных законодательством необходимо проведение работ по рекультивации почвы, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Эта категория земель часто имеет высокую ликвидность и весьма перспективна для формирования территориальных ЗЗФ. В соответствии со ст. 101 ЗК РФ к землям лесного фонда относятся лесные земли и нелесные земли, состав которых устанавливается лесным законодательством. После категориального перевода определенной части таких земель, возможно их использование для целей развития ЗЗФ. Перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель, за исключением земель лесного фонда, на которых расположены зеленые зоны, или земельных участков в составе таких земель, в земли других категорий в соответствии со ст.11 Закона разрешается в случае: