Сергей Ленкин - Ипотека публичных земель

• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

• не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно – территориальных образований;

• предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также – размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

• занятые объектами космической инфраструктуры;

• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

• расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

• в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Для более полного осмысления путей формирования высоколиквидных земельных активов уместно рассмотреть и некоторые правовые аспекты прекращения прав распоряжения, пользования и владения земельными участками. В соответствии с ГК РФ, ЗК РФ и Законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прекращение прав на землю производится по следующим основаниям: правомерные действия субъектов прав на землю, неправомерные действия или бездействие землевладельца, различные события или принудительные изъятия в интересах государства или кредиторов. Основаниями для прекращения прав собственности на землю могут быть такие правомочные действия правообладателя как: добровольный отказ; прекращение деятельности организации; продажа; дарение; обмен; взнос в уставный капитал хозяйственных обществ; переход права на участок при отчуждении здания. Результатом бездействия могут стать: отказ выкупа закладной; неуплата земельного налога; неиспользование земель 3 года. Не правомерные действия возникают при: нерациональном использовании земли; земельных правонарушениях; нецелевом использовании земли.

Неиспользование земель для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства в течение 3 лет или использования с нарушением законодательства является основанием для прекращения прав собственности и аренды на земельный участок (ст.284, 285 ГК РФ). В случае ненадлежащего использования сельскохозяйственных земель (причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту) участок может быть изъят по суду – по иску органов государственной власти (ст.6 Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Кроме того, прекращение прав собственности на землю может последовать и по таким причинам как: смерть собственника; реквизиция; конфискация; демаркация границ государства; выход из крестьянского хозяйства; выкуп для государственных или муниципальных нужд; национализация.

При этом важно иметь ввиду следующие обстоятельства:

• земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращение прав на которую устанавливается гражданским законодательством (ст. 225 ГК РФ);

• при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования распоряжение участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органам местного самоуправления (ст. 53 ЗК РФ);

• изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ) осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения,

иными обстоятельствами в установленных законодательством случаях;

• реквизиция земельного участка (ст. 51 ЗК РФ) – временное изъятие земельного участка у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей документа о реквизиции (при невозможности возврата реквизированного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок);

• принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка (ст. 54 и ст.54.1 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется на основании решения суда, после наложения штрафа и вынесения предупреждения. При этом прекращение прав на земельный участок не освобождает лиц, нарушивших земельное законодательство, от возмещения причиненного ущерба.

Исторический опыт говорит о том, что социально-экономическое благополучие, духовно-нравственное здоровье и развитие народов, государств во многом определяется их волей, умением создавать и реализовывать на практике организационноправовой механизм публичного регулирования оборота земли – важнейшей субстанции самой жизни на планете. Земля традиционно имеет особый статус, прежде всего потому, что является пространственно ограниченным, незаменимым и невосполнимым природным ресурсом многофункционального значения. Она была, есть и, вероятно, еще долго будет всеобщим базисом для создания и размещения основных элементов производительных сил и материально-технического потенциала нашей цивилизации. Исключительная ценность земельных ресурсов, в состав которых входят технологически и функционально связанные с ними объекты недвижимости, недра, лесной фонд и покрытые водой территории, заключается еще и в том, что земля служит материальной основой жизни, местом размещения объектов жилищного, коммунально-бытового, социально – культурного назначения, оздоровления и отдыха людей. Только земля наиболее органично и комплексно сочетает такие важнейшие компоненты развития общества, как жизнеобеспечение, фактор производства и элемент гражданского оборота недвижимости.