Сергей Ленкин - Ипотека публичных земель

• совершение операций по купле-продаже;

• дарение;

• наследование;

• ипотека;

• оценка рентабельности и эффективности бизнеса;

• выкуп и изъятие земельных участков для общественных нужд;

• определение начальной цены на аукционах и конкурсах;

• налогообложение.

Обязательной оценке, с привлечением к ее проведению независимых экспертов, подлежат земельные участки, принадлежащие на правах собственности полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135—ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» такая оценка необходима в следующих случаях:

при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или аренду [13]. В соответствии со ст. 12 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. При этом минимальная (нормативная) цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством РФ:

• при использовании объектов оценки в качестве предмета залога;

• при продаже или ином отчуждении объектов оценки;

• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

• при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а так же при возникновении спора о стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки земельного участка, согласно ст. 9 Закона №135-ФЗ, является договор между оценщиком и заказчиком. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, а так же по решению уполномоченного органа.

Так называемая массовая оценка земель предусматривает систематическую оценку групп земельных участков на определенную дату с использованием современных методов, принципов и приемов оценки. Применение массовой оценки позволяет проводить оценку не единичных земельных участков, а групп земельных участков, сходных по основным функциональным и типовым характеристикам. Массовая оценка дает представление о стоимости схожих земельных участков, но она также представляет информацию и о стоимости единичного участка. Как массовая оценка земель, так и оценка единичных земельных участков представляют собой систематические методы расчета стоимости. Массовые методы оценки имеют большее число оценочных факторов, поскольку ставят целью моделирование рыночных отношений для одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Модель оценки единичных объектов недвижимости отражает рынок только одного варианта землепользования на ограниченной местности, но критерии качества оценки при этом различны. При оценке единичных объектов недвижимости ее качество определяется сравнительно небольшим числом объектов – аналогов, которые были ранее проданы. Качество массовой оценки земельных участков измеряется статистическими методами, разработанными на основе выборки данных о продаже и сдаче в аренду земельных участков на всей территории, оцениваемой моделью массовой оценки. Различают массовую кадастровую оценку земель и единичную оценку земельных участков. Кадастровая оценка – определение кадастровой стоимости всех земель в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам и по состоянию на установленную дату. В основе государственной кадастровой оценки земель лежит их классификация по функциональному назначению (категориям) и виду фактического использования. Результаты кадастровой оценки отражаются в Государственном земельном кадастре, который ведется в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создания объективной основы для установления цены земли, земельного налога и арендной платы.

Кадастровая оценка земель различных категорий проводится с целью обоснования наиболее эффективного их использования и установления платы за землю. Оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей, а сведения о ней отражаются в земельно-кадастровых документах. Для установления кадастровой стоимости земельных участков государственная кадастровая оценка земель проводится по правилам, регламентируемым Правительством РФ. Но если определена рыночная стоимость земельного участка, то его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости. При единичной оценке определяется рыночная или иная стоимость земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с действующими стандартами, методами оценки и законодательством об оценочной деятельности в РФ. Для кадастровой и единичной оценки земли в России, как и в общемировой практике, в качестве базовых применяются доходный, затратный, сравнительный и нормативный методы. В основе доходного метода лежит определение дохода, приносимого земельным участком при существующей банковской процентной ставке и норме кредитования. Применение данного метода строится на прогнозе стоимости земельного участка через определенное время. Доходный метод наиболее приемлем для оценки земельных участков часто выставляемых на продажу и приносящих постоянную прибыль. Однако этот метод оценки трудно применить к землепользованиям, занятым крупными и редко арендуемыми предприятиями. Сложность заключается в определении рентного дохода и соответствующего коэффициента приведения будущих доходов к современному уровню.

Затратный метод основывается на теории, в которой рыночная стоимость земельного участка складывается из базовой стоимости земли и амортизационной стоимости её улучшений. Хорошие результаты затратный метод дает при оценке земельных участков, на которых выполнен весь комплекс инженерно-строительных работ, а все коммуникации находятся в зоне досягаемости. Этот метод удобен и при оценке земельных участков, занятых промышленными и специализированными объектами, информации о доходности или продажах которых недостаточно или она вовсе отсутствует. Вместе с тем, данный метод не всегда дает удовлетворительные результаты при оценке земельных участков с уникальными ландшафтными свойствами или занятыми историко-архитектурными памятниками. Метод сравнительных продаж базируется на сопоставлении продаж аналогичных объектов, при условии, что оцениваемый объект мало отличается от проданных, а ситуация на рынке изменилась незначительно. Этот метод может применяться для оценки любых типов земельных участков, находящихся в гражданском обороте и при наличии достоверной и достаточной информации. Он используется наиболее часто при оценке земельных участков, занятых жилой и коммерческой недвижимостью. Метод сравнительных продаж исходит из действительных продаж, при этом цены приводятся на конкретную дату. Нормативный метод включает в себя метод выкупной цены и метод земельного налога. Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, проводится в соответствии с пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ. Ныне эти функции возложены на Росреестр.