Сергей Ленкин - Ипотека публичных земель

Как объект собственности земля отличается тем, что она одновременно является средством производства и предметом труда, природным ресурсом и местом обитания людей. Поэтому под термином «земля» мы понимаем такие наиболее общие ее признаки и отличительные особенности, как часть природы, поверхность нашей планеты, элемент экономического базиса общества и место проживания. В соответствии с Земельным кодексом РФ, земля как природный объект и природный ресурс, вместе с земельными участками, являются объектами земельных отношений. При этом земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (ст.6 ЗК РФ). Объектом собственности, экономических отношений и гражданского оборота является конкретный земельный участок, обладающий различными потребительскими свойствами и правами на него. Как товар земля участвует в гражданском обороте в виде определенных земельных участков, имеющих конкретные качественные и количественные характеристики (местоположение, размер, топография, состояние экологической среды, форма собственности, стоимость и т.п.).

Рыночная стоимость земельного участка, как объекта купли – продажи, является функцией соотношения спроса и предложения. С учетом естественной ограниченности этого товара на рынке цена, как денежное выражение стоимости на земельный участок, имеет прямо пропорциональную зависимость от спроса на него, который в свою очередь во многом определяется конъюнктурой рынка недвижимости. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи земельного участка на открытом и конкурентном рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах контрагентов сделки, которые хорошо информированы и не подвержены влиянию каких – либо форс – мажорных обстоятельств. Вместе с тем, современные тенденции развития мировой экономики характеризуются все более масштабными и далеко не всегда адекватными по последствиям переливами финансового капитала в рынки земли и недвижимости. Свидетельство тому мощный кризис ипотечного рынка в США и Европе. Важнейшими причинами подобных негативных процессов можно назвать чрезмерный и плохо контролируемый регуляторами рост цен на недвижимость, «сверхкредитование» высокорискового сегмента ипотечного рынка, а также перевод больших объёмов публичных земель в частные финансовые активы, с последующей их секьюритизацией и оборотом в виде экзотических деривативов. Лавинообразный рост последних на ипотечных рынках породил «ценовые пузыри» – резкие и неожиданные перепады цен на недвижимость, весьма пагубно сказывающиеся на социально-экономическом здоровье общества. Так называемое «лопанье пузыря» неизбежно влияет на развитие финансового кризиса в соответствии с долей недвижимости в финансовой системе экономики, во многом основанной на рыночной стоимости земельных участков. Как отмечают многие экономисты, объяснение этой международной «инфекции» требует самого пристального изучения и адекватной реакции государства и общества. Экспорт «пузырей», всплески подражательного поведения на рынках недвижимости, заражение одного рынка другим через рынок земли, как выяснилось, во многом определяют природу и характер современных финансовых кризисов.

На общественно оправданную рыночную стоимость земельного участка в условиях рыночной экономики определяющее влияние должны оказывать, прежде всего, такие факторы, как полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность. Именно взаимодействие этих факторов приводит к формированию действительно оптимальной и равновесной рыночной стоимости. Под ценой земельного участка, как правило, понимают цену конкретной сделки по его купле-продаже. То есть цена это исторический факт, а не только предмет оценки, хотя рассчитать ее вероятное значение можно. Кроме вполне объективных факторов, характеризующих рыночную стоимость земельного участка, на его цену оказывает влияние и целый ряд таких субъективных факторов, как:

• интерес покупателя к объекту сделки;

• условия сделки продавца и покупателя;

• схема финансирования сделки;

• информация о конъюнктуре рынка земли;

• степень развитости инфраструктуры рынка недвижимости;

• реклама.

Для получения объективной информации о стоимости земельного участка необходимо так же определить цель и правовой статус оценки, вид стоимости объекта, следить за соблюдением основных принципов и стандартизированных процедур оценки по отобранным и апробированным для конкретных условий методам. При большом спросе и предложении на земельные участки неразвитость земельного рынка (отсутствие системы кредитования, низкое качество подготовки исходной документации, длительные сроки согласования, обременения или полное отсутствие инженерной инфраструктуры и т. п.) приводит к тому, что в земельных конкурсах участвует монопольно ограниченный круг крупных фирм. Результатом действующей ныне системы земельных конкурсов стала практика заключения инвестиционных контрактов с администрациями органов публичной власти на освоение определенного земельного участка с последующим распределением построенного объекта в оговоренных контрактом долях. Оплата стоимости земельного участка нередко производится в натуральной форме с отложенным до окончания строительства сроком.

К сожалению, на нынешнем этапе развития земельного рынка в России, приведенные выше формы оплаты стоимости земельных участков в существенно большей степени оказывают влияние на генезис и динамику их цен, нежели факторы «классического» развитого земельного рынка. Приемлемой для общества компенсацией подобных явлений, губительных для становления цивилизованного рынка, должна стать научно-обоснованная система оценки земель, с помощью которой можно определить еще до совершения сделки с земельным участком его экономически целесообразную и действительно общественно-необходимую стоимость. Во многих развитых государствах и, прежде всего, в США, Англии, Дании, Нидерландах, Швеции, Италии давно получили широкое распространение и эффективно действуют специальные институты профессиональных оценщиков. В странах с переходной экономикой, включая и Россию, проблема оценки земель всё еще остаётся сложной и особо актуальной по причине неразвитости самих земельных рыночных отношений, слабой и противоречивой законодательно – нормативной базы, непоследовательности и половинчатости проводимых экономических реформ. Для ускоренного развития отечественного рынка недвижимости необходима более современная система оценки, позволяющая осуществлять эффективные меры от диагностики финансового и экономического состояния объекта до выбора путей его оптимального рыночного функционирования, поиска потенциальных стратегических инвесторов и способов приватизации с учетом социальных и экономических последствий. Определение цены земельных участков необходимо также и для следующих целей гражданского оборота: