Наталья Аверьянова - Земельное право в вопросах и ответах. 2-е издание. Учебное пособие

В связи с этим встал вопрос, что же будет с теми лицами, которые приобрели вышеуказанные вещные права на землю до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 25 октября 2001 года. В соответствии со ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Однако таким лицам запрещается совершать любые сделки с такими земельными участками.

Поэтому единственный способ сделать свое землевладение более легитимным – это переоформить указанные вещные права на ныне предусмотренные земельным законодательством – право собственности или право аренды земельного участка. Для граждан сроки такого переоформления не закрепляются, то есть в любое время гражданин имеет право на такую операцию. Гражданин имеет право приобрести право собственности на земельный участок (приватизировать), если же по основаниям, предусмотренным законом данный участок не может быть передан в частную собственность, он может заключить с органом государственной власти или местного самоуправления договор аренды этого земельного участка.

Несколько иная ситуация складывается с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. В соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, выкупив их до 1 июля 2012 года. С 1 января 2013 года Кодекс об административных правонарушениях дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность для юридических лиц. Эти же правила распространяются и на индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Суть этого права заключается в том, что земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а лицо – обладатель этого права (землепользователь) в определенный договором срок может владеть и пользоваться земельным участком бесплатно.

В отличие от права постоянного (бессрочного) пользования, для передачи в пользование земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования необходимо заключение договора. Существенными условиями такого договора будут выступать предмет договора и срок его заключения.

По сравнению с утратившими силу положениями земельного законодательства, где право безвозмездного срочного пользования земельным участком регулировалось достаточно скудно, в новой редакции Земельного кодекса РФ данный институт получил свое развитие. Право безвозмездного срочного пользования регулируется ст. 24 Земельного кодекса РФ, также помимо нее в текст Земельного кодекса РФ включена ст. 39.10 «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование». В ней исчерпывающе определяется круг лиц, которым земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен на этом праве.

Ими, в частности, являются:

– те же субъекты, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования;

– работники отдельных отраслей народного хозяйства, которым земельные участки предоставляются в виде служебных наделов;

– религиозные организации, на этом праве земельный участок им предоставляется на срок до 10 лет;

– гражданине для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;

– граждане в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;

– некоммерческие организации, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет;

– некоммерческие организации, созданные гражданами, в целях жилищного строительства на срок, установленный законом;

– лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, на срок не более чем десять лет;

– другие субъекты.

Также такого рода договор может быть заключен между иными лицами, если объектом передачи будет земельный участок находящихся в частной собственности (за исключением коммерческих организаций, которые не могут вступать между собой в безвозмездные сделки). В этом случае между указанными субъектами также заключается договор на безвозмездное срочное пользование земельным участком.

Правое регулирование аренды земельного участка осуществляется нормами гражданского и земельного законодательства. В Земельном кодексе РФ правовому регулированию аренды земельных участков посвящена ст. 22.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Договор аренды сельскохозяйственных угодий не может быть заключен на срок, превышающий 49 лет.

Договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Размер и сроки внесения арендной платы земельного участка, находящегося в частной собственности, определяются договором аренды. Арендная плата может выплачиваться как денежными средствами, так и товарами, продуктами и др.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлена особенность, связанная с передачей аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственностью. Так, арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственниказемельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может передать земельный участок в субаренду, только лишь, уведомив арендодателя.