Коллектив авторов - Правовое обеспечение системы государственного жилищного надзора в Российской Федерации. Монография

– соблюдением порядка ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 52, 54 и 56 ЖК РФ) и порядка предоставления жилого помещения по договору социального найма (ст. 49 и 57 ЖК РФ);

– качеством предоставляемых необходимых коммунальных услуг (ст. 156 ЖК РФ);

– соблюдением исполнения наймодателем жилого помещения по договору социального найма своих обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ст. 66 ЖК РФ);

– соблюдением порядка вселения нанимателем жилого помещения по договору социального найма граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ);

– соблюдением порядка обмена жилых помещений, занимаемых по договору социального найма (ст. 73 и 74 ЖК РФ);

– соблюдением порядка вселения нанимателем жилого помещения по договору социального найма поднанимателей и временных жильцов;

– правил вселения и проживания в жилых помещениях специализированного жилого фонда (ст. 95–97, 98.1 и 106 ЖК РФ);

– соответствием должностных лиц жилищного кооператива требованиям, предъявляемым к ним (ст. 116.1 ЖК РФ);

– обеспечением свободного доступа управляющей организации к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ (ст. 161 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», постановление Правительства РФ от 21.10.2011 № 850 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном утверждать порядок осуществления уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ контроля за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»; приказ Министерства регионального развития РФ от 24.11.2011 № 543 «Об определении официального сайта в сети Интернет, предназначенного для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»; приказ Министерства регионального развития РФ от 09.04.2012 № 162 «Об утверждении порядка осуществления уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ контроля за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»);

– обеспечением равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм (ст. 165 ЖК РФ);

– своевременностью и качеством проведения капитального ремонта многоквартирного дома (ст. 166 ЖК РФ);

– за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств (ст. 167, 170, 172 ЖК РФ);

– надлежащим исполнением региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах (ст. 178, 186, 188 ЖК РФ).

Так, к примеру, концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, диэтиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол 31.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания и изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ и качества атмосферного воздуха.

Жилые помещения, расположенные в домах, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции 32.

Многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу, если существует опасность для пребывания жителей и сохранности инженерного оборудования при повреждении жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений 33.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами 34.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются 35.

Учитывая, что жилищный фонд включает сложные инженерные системы, которые требуют определенного порядка их обслуживания и эксплуатации, то и эта деятельность требует внешнего контроля. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т. д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров 36.