М. Саблин - Как погасить кредит? На примере ипотеки

На случай потери трудоспособности необходимо страховать жизнь и трудоспособность.Это тоже важное направление страхования риска невозврата кредита. Если что-нибудь случается с тем заемщиком, который приносит в семью доход, то для остальных членов семьи это будет означать необходимость продажи квартиры. А при наличии страхования кредит будет погашен страховой компанией.

Если эти условия не соблюдаются, то следует снижать размер кредита и соответственно требования по цене квартиры, либо быть готовым оперативно продать квартиру при недостаточности средств для погашения кредита.

Для того, чтобы купить квартиру за счет кредитных средств самому заемщику нужно определить следующие моменты, связанные с доходами и источниками средств:

Сколько зарабатывает семья заемщика ежемесячно.Размер ежемесячных доходов считается исходя из чистой зарплаты и регулярных премий на всех членов семьи (супруги и дети), а не по одному заемщику.Очевидно, это позволяет взять кредит больше, если вся семья работает. Но если супруга и дети не работают, то это уменьшит лимит кредитования, так как будут учтены расходы на этих членов семьи. Оценивается стабильность работы заемщика на перспективу и востребованность собственной профессии на рынке. То есть следует понять, на какую заработную плату может рассчитывать заемщик, если искать работу 2—3 месяцев.

Каковы расходы на семью ежемесячно.Каждый месяц у каждого человека есть расходы. На еду, на одежду, на отдых, на коммунальные платежи, на детей. Это постоянные расходы, ограничивать которые нельзя. Эти расходы следует исключить из доходов. Исходя из этого заемщик должен определить, сколько готов безболезненно вносить ежемесячно. Это пригодится, когда банком будет определен лимит кредитования и ежемесячный платеж по кредиту. Заемщик должен проследить, чтобы ежемесячный платеж по кредиту не превышал того максимума, который заемщик готов отдавать ежемесячно. Если превышает, то необходимо снижать размера кредита и увеличивать срок его возврата.

Каков размер накоплений. Определяется сколько уже накоплено денежных средств. Первоначальный платеж за квартиру составляет 20—30% от цены квартиры.

Какие еще можно найти источники для покупки квартиры. Размер собственных накоплений не является единственным источником получения денежных средств, необходимых для покупки квартиры, к примеру, можно продать имущество либо получить субсидию.

Каков размер дополнительных разовых расходов.Вся сумма накоплений не пойдет на оплату первоначального взноса за квартиру. Из суммы накоплений следует вычесть разовые расходы на покупку квартиры и получение ипотечного кредита (риэлтор, госпошлина и пр.).

В итоге мы получаем точный размер имеющегося первоначального взноса, ежемесячного дохода и ежемесячного платежа, который готов платить заемщик. А по этим данным можно примерно узнать размер кредита, который может предоставить банк и примерную цену квартиры, на которую может рассчитывать заемщик.

Для этого используется ипотечный калькулятор. Обращаться в банк с официальной заявкой пока преждевременно, ведь мы хотим получить выгодную программу, а для этого нужно подготовиться.

Ипотечный калькулятор – это онлайн интернет сервис, позволяющий рассчитать лимит кредитования, цену квартиры и ежемесячный платеж по кредиту в зависимости от таких параметров как срок кредитования, процентная ставка, размер первоначального взноса, размер доходов, размер ежемесячного платежа. Можно использовать калькуляторы с сайтов, посвященных ипотеке, либо калькуляторы конкретных банков.

Отметим, что в калькуляторе при указании дохода необходимо указывать доход семьи после вычета налогов (то есть получаемый на руки), но до вычета ежемесячных расходов. В итоге заемщик примерно определит лимит кредитования.

Лимит кредитования напрямую влияет на выбор вида недвижимости. Если готовое жилье можно найти по низкой цене, то новостройки благодаря большому метражу оказываются в среднем дороже, несмотря на то, что квадратный метр в них стоит дешевле. Выбор вида недвижимости важен для заемщика, ведь от этого зависит, сколько он будет платить в месяц, сколько потребуется на ремонт и когда заемщик сможет жить в приобретенном объекте. Новостройка, к примеру, не дает возможности сразу вселиться в квартиру и требуют дорогостоящего ремонта.

Если вкратце, то новостройка может строиться долго и вообще не достроится, но жилье будет классом выше и без «истории». Готовое жилье позволяет сразу вселиться, но имеет определенную историю сделок и юридические риски, помимо того, что порой хуже классом, чем новостройка 1 1 Подробнее о критериях выборе между новостройкой и готовым жильем можно прочесть в книге Саблина М. Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки. М.: Кнорус, 2013. . Также заемщик может купить за счет кредитных средств жилой дом либо пустой земельный участок для постройки, хотя немного банков готовы на это кредитовать, а ставка будет достаточно высокой.

Если заемщик определился между новостройкой и готовой квартирой, необходимо корректировать по ипотечному калькулятору процентную ставку – по новостройкам, как правило, ставка выше, чем по готовому жилью. Это повлияет на размер кредита и ежемесячных платежей. Также, если лимит кредитования уже одобрен в банке, не стоит ставить себе цель использовать лимит полностью. Можно купить квартиру и дешевле.

При оценке максимального лимита кредитования следует ориентироваться не на установленный лимит, а на собственное мнение о максимальном ежемесячном платеже, с учетом того, что необходимо есть, покупать одежду, ездить в путешествия и отдыхать. По сути именно размер ежемесячного платежа по кредиту является итоговым мерилом выгодности ипотечной программы.

Иногда лимит кредитования весьма значителен, допустим 30 млн. рублей. Да, заемщик может взять подобный кредит и поселиться в отличной просторной квартире, но платеж будет 300—400 тыс. в месяц. Уверен ли такой заемщик, что все 20—30 лет сможет гасить подобную сумму ежемесячно? Если не уверен, то лучше не рисковать.

Если первоначального взноса еще недостаточно для получения кредита, а может быть и иные требования к заемщику пока не соответствуют банковским (стаж, возраст), либо нужно время для получения субсидии, то стоит отложить вопрос, чтобы в дальнейшем получить наиболее выгодные условия кредитования.

Но ждать, когда все обстоятельства сложатся идеально и наступит момент покупки идеальной для покупателя квартиры тоже не стоит, если к тому нет предпосылок. Каждый день промедления на жилищном рынке стоит дорого – если сегодня не купить квартиру, то завтра за эту же квартиру нужно будет заплатить больше.