М. Саблин - Как погасить кредит? На примере ипотеки

Все это можно узнать из отзывов клиентов, которые уже работали с этим банком, из общения с менеджером по кредитам, а статистику объемов и количества выданных ипотечных кредитов на сайтах [битая ссылка] http://rusipoteka.ru/, [битая ссылка] http://rating.rbc.ru/, [битая ссылка] http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka.

Обычно, с кредитным договором и закладной заемщики знакомятся, когда квартира выбрана и одобрена, банк готов выдать кредит, а в переговорной комнате банка уже сидит продавец и ждет закладки денег в ячейку. Внимательно почитать документы, предложить какие-то изменения или даже отказаться от подписания кредитного договора в таких условиях, согласитесь, невозможно. Это будет означать срыв сделки и потерю аванса.

Поэтому целесообразно запросить у банка форму кредитного договора и закладной до подачи заявления-анкеты. Если же клиент планирует обратиться в несколько банков, условия ипотечных программ которых его устраивают и менять эти банки клиент не собирается, то можно запросить документы сразу после получения одобрения лимита кредитования.

Цель заемщика – сравнить условия кредитных договоров и закладных и учесть при принятии решения о выборе банка. Ведь итоговый объем обязательств заемщика приводится именно в кредитном договоре с заемщиком. В публикуемых условиях ипотечных программ так детально обязательства не прописываются. С другой стороны, существенные условия кредитного договора – ставка, срок, размер кредита, размер ежемесячного платежа и порядок его оплаты заемщику известны и без кредитного договора. Поэтому нельзя сказать, что изучение кредитного договора так уж много даст заемщику.

Изменить условия кредитного договора практически нереально, ведь формы кредитных договоров утверждаются коллегиальным органом банка и потому изменения в эти формы, как правило, также выносятся на рассмотрение этого органа. То есть, если конкретное условие не устраивает заемщик вправе письменно обратиться в банк с просьбой поменять условие. При согласии с предложением заемщика банк договор изменит, а при не согласии – не изменит. Стоит ли ввязываться в эту длительную и непрогнозируемую процедуру решать заемщику.

Также отметим важный нюанс про закладную, которая, напомним, подтверждает права банка на получение исполнения по кредитному договору. Поэтому в закладной обычно дублируются все права и обязанности заемщика по кредитному договору.

Кредитный договор и закладная налагают на заемщика определенные обязательства, которые необходимо исполнять и исполнения которых банк вправе потребовать в принудительном порядке через суд. Не зря Центральный банк России предупреждает заемщиков:

«Помните! Подписав кредитный договор (заявление-оферту), Вы соглашаетесь со всеми его условиями и принимаете на себя обязательства по их выполнению, в том числе по возврату в установленные сроки суммы основного долга и уплате всех причитающихся платежей, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых банк будет вправе обратиться с иском в суд.

Подписывайте кредитный договор (иные документы банка), только если Вы уверены в том, что все его условия Вам понятны, Вы точно представляете, какие платежи и когда Вам необходимо будет произвести, и Вы убеждены, что сможете это сделать 7 7 Письмо ЦБ РФ от 5 мая 2008 г. №52-Т «О «Памятке заемщика по потребительскому кредиту» // Вестник Банка России. 2008. №21. ».

Выделим основные условия кредитного договора и закладной, на которые следует обратить внимание (как на этапе первичного изучения, так и на этапе подписания, поскольку часть данных вносится, когда уже известны все условия кредитования):

Условия, которыми обусловлена выдача кредита.К примеру, может быть указано о выдаче кредита после представления в банк зарегистрированного договора купли-продажи продажи квартиры, расписки о подаче договора на регистрацию. Чтобы не было сюрпризов во взаимоотношениях с продавцом следует четко понимать в какой момент и при каких условиях банк выдаст кредит и каким образом заемщик его обязан перечислить продавцу.

Сроки ежемесячного погашения кредита (платежный период).Обычно заемщик обязан производить оплату с первое по последнее число месяца, либо в определенный период, допустим с 20 по 25 число каждого месяца. Важно для себя запомнить число месяца, до которого заемщик обязан ежемесячно вносить деньги на счет в погашение кредита, поскольку с нарушением этого срока связано начисление пеней.

Способ погашения кредита.По форме погашения может быть два основных варианта – перечисление кредитору либо перечисление на свой счет заемщика с последующим безакцептным списанием/перечислением банку. Для обеспечения последнего заемщик заключает с банком договор банковского счета и допсоглашение к нему о предоставлении права безакцептно (без согласия заемщика) списывать платежи, либо заемщик дает в банк долгосрочное поручение на перечисление средств со счета в погашение кредита.

Соответствие условиям ипотечной программы, продекларированным в рекламе (на сайте) или оговоренным с банком (размер платежа, процентной ставки, отсутствие комиссий). Пожалуй, одно из самых важных условий кредитного договора.

Перерасчет после досрочного погашения. После досрочного погашения, как правило, по умолчанию уменьшается срок возврата кредита, но не размер платежа. Бывают ситуации, когда удобнее уменьшить размер платежа, а не срок возврата. Для этого в договоре целесообразно прописать о праве заемщика просить уменьшения размера платежа.

Очередность платежей при недостаточности суммы погашения. Для случаев, когда платежа заемщика недостаточно для погашения долга суммы идут вначале на погашение процентов, затем основного долга (ст.319 ГК РФ). Высший арбитражный суд установил, что пени могут списываться только в последнюю очередь, так как не относятся к очередности, которую можно менять соглашением сторон в силу ст.319 ГК РФ. Соответственно условия кредитного договора, предусматривающие, что при недостаточности ежемесячного платежа в первую очередь списываются пени, являются незаконными.

Размер комиссий – после получения кредита заемщик обязан платить только за пользование кредитом – собственно ту процентную ставку, которая установлена договором. Плюс – плата по договору страхования, но эта плата уже не по кредитному договору. Комиссии за ведение ссудного счета являются незаконными.