Сергей Барсуков - Частный дом

максимальная этажность усадебной застройки (а усадебная застройка чаще всего является территорией, застроенной частными домами) не должна превышать четырех этажей.

В этом проекте заказчик решил совместить с жилым домом мини-гостиницу и магазин. Здание трехэтажное, с цокольным этажом и мансардой. Спроектировано на сложном рельефе. (арх. С. Барсуков)

Как правило, ширину усадьбы по фронту улицы принимают в зависимости от планировочной структуры района, рельефа местности, типов жилых домов, хозяйственных построек и гаражей с учетом обеспечения компактности усадебной застройки и соблюдения нормативных разрывов между строениями. Эти требования отображаются на схеме генерального плана застройки (СПОЗУ);

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Согласовывается с сетедержателями и утверждается в Департаменте архитектуры. (арх. С. Барсуков)

жилые дома на приусадебных участках следует размещать в соответствии с проектом застройки района и с установленным отступом от красных линий;

ограждение приусадебных участков не должно выступать за красную линию улицы.

Рекомендации по оформлению схемы планировочной организации земельного участка в целях выдачи разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства

Схема планировочной организации земельного участка (далее – СПОЗУ), предназначенного для размещения объекта индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС) выполняется на чистом листе бумаги формата А4 или А3 с использованием компьютера или от руки и утверждается застройщиком (т.е. правообладателем земельного участка) или лицом, имеющим соответствующую доверенность от застройщика.

При подготовке СПОЗУ следует избегать:

– нанесения графической и текстовой информации карандашом;

– наличия нечитаемого текста;

– наличия помарок и исправлений.

Текст рекомендуется выполнять печатными буквами.

В случае необходимости, исправление производится путем зачеркивания некорректно внесенной информации, с указанием рядом с зачеркнутым текстом правильных данных. Исправление заверяется подписью застройщика с указанием «Исправленному верить». Нанесение нового текста поверх исправляемой записи, а равно исправление с помощью «штриха» и иных подобных средств не допускаются.

В графическую частьСПОЗУ рекомендуется включать:

– границы земельного участка в соответствии с данными государственного кадастрового учета;

– существующие объекты капитального строительства, в том числе отдельно выделяются объекты, подлежащие сносу (демонтажу);

– проектируемый объект ИЖС;

– габаритные размеры объектов застройки, а также их привязку к границам земельного участка;

– границы зон с особыми условиями использования территории в соответствии с градостроительным планом земельного участка (далее —ГПЗУ), в том числе: зон охраны объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, территорий природного комплекса, береговых полос и водоохранных зон, санитарно-защитных зон, красных линий улично-дорожной сети, зон охраны инженерных сетей и коммуникаций, приаэродромных территорий и т.д.;

– границы зон действия публичных сервитутов;

– экспликацию объектов капитального строительства, а также условные обозначения, принятые в чертеже.

Условные обозначения в графической части СПОЗУ.

В текстовую частьСПОЗУ рекомендуется включать:

– фактические технико-экономические показатели застройки земельного участка с учетом существующих, сносимых (демонтируемых), а также подлежащих строительству или реконструкции объектов капитального строительства, в объеме показателей, которые нормируются разделом 2 выданного ГПЗУ, например: количество этажей, предельная высота объектов, площадь застройки, суммарная поэтажная площадь объектов в габаритах наружных стен, коэффициент застройки, коэффициент плотности застройки и т.д.;

– технико-экономические показатели планируемого объекта ИЖС, предусмотренные формой разрешения на строительство: общая площадь объекта, площадь участка, количество этажей, верхняя отметка, строительный объем, в т.ч. подземной части.

При определении технико-экономических показателейзастройки и проектируемого объекта следует руководствоваться следующим:

При определении количества этажейнеобходимо учитывать все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Показатель количества этажей не следует путать с показателем этажностиобъекта, т.к. при определении этажности здания учитываются только надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м, и не учитывается подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м.

Высота зданияопределяется от верхней точки отмостки до верхней точки здания во внешних габаритах ограждающих конструкций (при двускатной крыше – по коньку) без учета декоративных элементов (ограждений, шпилей и т.д.) и технических устройств (антенн, труб и т.д.), выступающих над крышей здания.

Площадь застройкиопределяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу зданий на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним также включаются в площадь застройки.

Коэффициент застройки (процент застройки) – отношение площади застройки к площади земельного участка.

Суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стенопределяется в отношении наземной и надземной части застройки во внешних габаритах ограждающих конструкций.

Площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и другие виды благоустройства.