Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение

также о том, готовы ли они кредитовать такую группу, как вы (ибо разные банки выдают разные виды

кредитов и на разных условиях). Обозначьте себя как «группу граждан» или «группу семей» - но не как

«общину» или «экопоселение». Нет никакой необходимости вызывать в головах, вероятно, консервативных

банкиров ассоциации с «хиппи» и «коммунистами».

Вот также два приблизительных метода для самостоятельного определения вашей потенциальной

заемной способности.

Сложите вместе сумму общего годового дохода всех участников вашей группы, которые готовы

подписаться под договором займа. Затем умножьте эту цифру на два. То, что у вас получилось – это

приблизительный объем того кредита, который вы можете получить в банке. Один процент от этой суммы

будет примерно равен вашему ежемесячному платежу по ипотеке. К примеру, если вас в группе шестеро

человек, и ваш суммарный годовой доход составляет 250000 долларов. Используя приведенную формулу,

вы можете вычислить, что размер кредита, на который вы можете рассчитывать, составляет около 500000

долларов. Ваш ежемесячный платеж по этому кредиту будет около 5000, или 833 доллара в месяц с

человека.

Предположим, вы нашли понравившийся вам участок земли за 460000 долларов. Зная заранее вашу

общую заемную способность и имея на руках хотя бы 45 тысяч, вы можете предложить продавцу цену

445000 с первоначальным платежом 10 процентов (44500), затем получить ипотеку на 400000 долларов и

еще взять заем на 100 тысяч на освоение земли, строительство и реконструкцию.

Второй метод расчета основан на цифрах ежемесячного дохода. Сложите вместе суммы вашего

ежемесячного дохода. 29 процентов от этой суммы – это верхний предел вашего ежемесячного платежа за

землю (включая проценты и основную сумму кредита, налог на недвижимость и страховку). Теперь сложите

вместе уже имеющиеся у вас на настоящий момент ежемесячные выплаты по долгам. Большинство

коммерческих кредитных учреждений исходят из того, что при получении ипотечного кредита ваши

ежемесячные платежи по другим уже имеющимся долгам не должны превышать 10 процентов вашего

месячного дохода – с тем, чтобы у вас была возможность погашать и другие долги. Если ваши платежи по

имеющимся долгам превышают 10 процентов вашего ежемесячного дохода, то сумма возможного нового

кредита будет уменьшена – с тем, чтобы ежемесячные платежи по нему уменьшились на сумму, на которую

ваши нынешние долговые платежи превышают 10% вашего дохода.

К примеру, если совокупный ежемесячный доход вашей группы составляет 20 тысяч долларов,

верхний предел ежемесячного платежа за землю составляет 5800 долларов в месяц (29%). Если сумма

платежей членов группы по другим долгам составляет, скажем, 2500 долларов, то верхний предел

допустимого ежемесячного платежа за землю сокращается до $5300 (10% от $20000 = $2000. Уже

имеющийся платеж превышает 10% на $500, следовательно, ваш предельный платеж будет равен $5800-

$500=$5300).

Также перед началом поиска неплохо было бы выяснить кредитный рейтинг (кредитную историю)

каждого члена вашей группы, готового участвовать в получении займа или иным образом участвовать в

ежемесячных платежах за землю. Вы можете сделать это, собрав справки о кредитоспособности всех

участников и сообща, всей группой изучив их. Если кто-то из вас имеет плохую кредитную историю

(непогашенные обязательства), вы можете попросить этого человека привести свои дела в порядок перед

тем, как вы начнете искать финансирование для оплаты покупки земли.

МЕТОД А: РАБОТА С РИЭЛТОРОМ.

Когда встает вопрос о поиске земли для вашей будущей общины, перед вами встают, по крайней

мере, три возможных пути. Вы можете работать с одним или несколькими риэлторами; вы можете работать

самостоятельно; вы можете работать самостоятельно, прибегая к помощи риэлтора время от времени.

Давайте посмотрим, как работают агентства недвижимости.

Риэлторские агентства заключают контракты с владельцами недвижимости, желающими ее продать,

на срок от трех до двенадцати месяцев, в соответствии с которым они обязуются найти для него

подходящего покупателя. <...> Риэлтор вешает на объект недвижимости знак «Продается», дает

соответствующие объявления в газеты и местные списки и каталоги продающейся недвижимости. Он

размещает описание объекта в местном списке Мультилистинговой службы76 и возит потенциальных

покупателей для его осмотра. Если недвижимость продается в течение срока действия контракта, риэлтор

получает определенную сумму в качестве комиссии, обычно от четырех до десяти процентов от

окончательной продажной цены. Комиссия уплачивается риэлтору, независимо от того, действительно ли он

продал землю, или же продавец сам напрямую продал ее случайно подвернувшемуся покупателю вроде

вашей группы. Таким образом, если вы напрямую связываетесь с продавцом, собственность которого в

данный момент является объектом риэлторского контракта (или, как это обычно оговаривается, была его

объектом в течение предыдущих шести месяцев или года), то агентское вознаграждение все равно будет

подлежать уплате, и это нужно учитывать, когда вы договариваетесь с продавцом о цене. Впрочем,

разумеется, вы можете поторговаться по поводу цены и комиссионного вознаграждения не только с

продавцом, но и с агентом.

Предположим, ваша группа решила работать с одним или несколькими риэлторами, потому что они

знают рынок и потенциально подходящие вам объекты недвижимости намного лучше, чем вы, и у вас нет

достаточно времени или энергии для того, чтобы посвятить его изучению местного земельного рынка так,

как это будет описано ниже. В этом случае самое первое, что вам следует учесть – это то, что, поскольку

риэлторские агентства заключают договор именно с продавцами и в их интересах, то, в силу условий этого

договора, они обязаны получить за землю максимально высокую цену и наиболее выгодные условия для

продавца, а не самую дешевую цену и наиболее выгодные условия для покупателя.

Впрочем, есть вариант заключить с одним или несколькими агентствами «покупательский»

контракт на те же три месяца или дольше. Это означает, что теперь риэлтор будет работать на вас, а не на

продавца, и будет стараться найти землю за самую низкую цену и на самых выгодных для вас условиях либо

за твердую сумму вознаграждения, либо за процент от продажной цены или разницы в цене – как вы

договоритесь. Внимательно прочитайте договор на предмет наличия условия об агентском вознаграждении

в случае, если вы найдете и купите землю самостоятельно после истечения срока его действия. Если такое