Григорий Марченко - Финансы как творчество: хроника финансовых реформ в Казахстане

Вначале у нас была идея продать часть пакета Казахстанской ипотечной компании коммерческим банкам. Но банки тогда, в 2000–2001 годах, не сильно хотели заниматься ипотекой. Суть этого механизма состоит в том, что если кредитные учреждения хотят рефинансировать свои ипотечные кредиты, то сами кредиты не должны быть слишком дорогими, чтобы у их покупателя тоже появлялась маржа. А банки в то время не стремились кредитовать дешево. В 2002 году ипотечные кредиты выдавались на срок не более 3 лет и под ставки свыше 20 % в долларах.

Затем у НБК появилась мысль привлечь к участию в работе КИК Европейский банк развития и Международную финансовую корпорацию. Эти организации в принципе вроде были готовы к партнерству, но говорили, что НБК как регулятор недостаточно ограничивает банки, что маржу банков надо убрать. В общем, из этого сотрудничества ничего не получилось. Тем не менее дело пошло и без европейских партнеров, и за несколько лет мы добились потрясающих результатов. Объемы ипотечного кредитования в Казахстане сильно выросли, а условия выдачи улучшились. Перед кризисом 2007 года ипотечные кредиты выдавались на срок до 20 лет, и ставки по некоторым из них составляли порядка 10 % в тенге.

Народный сберегательный банк Казахстана («Халык») занимает в этом бизнесе первое место в СНГ: в 2005 году объем выданных им ипотечных кредитов был больше, чем у Сбербанка России. А ведь население России по численности превышает наше примерно в десять раз.

То есть, как и многое иное в финансовой сфере Казахстана, создание ипотечной системы тоже было инициативой Национального банка. И я считаю эту инициативу успешной, хотя дело пошло не сразу. Кроме того, на нашу ситуацию дополнительно влияют еще два не совсем банковских фактора.

Во-первых, наличие пенсионной системы, которое дает длинные деньги. Скажем, Народный сберегательный банк привлекает деньги инвесторов под выпуск 10-летних облигаций, а затем этими деньгами финансирует ипотеку. Покупают наши бумаги в основном пенсионные фонды. (В последнее время еще инвестиционные паевые фонды.) Схема работает достаточно хорошо. Но только у нас. Потому что в России и других странах СНГ длинных денег нет: ими в основном располагают пенсионные фонды и страховые компании. (Это во всем мире, как правило, так.) Однако страхование жизни недоразвито на всем пространстве СНГ, в том числе у нас. А пенсионных денег нет нигде, кроме Казахстана. Активы наших НПФов на 1 января 2008 составляли 10 млрд долларов – для Казахстана это очень большая сумма.

Во-вторых, в Казахстане внедрена (тоже благодаря президентской поддержке) внесудебная процедура реализации залога. Благодаря этому в ситуации, когда жилье является залогом по ипотечному кредиту, банк в случае чего может продать его без лишних проблем. Если все документы в порядке (присланы соответствующие уведомления, имеются все доказательства того, что квартира залоговая), а клиент не платит, то судебный исполнитель без всяких судебных заседаний опечатывает квартиру. И она продается с торгов. А в России это сделать трудно: процедуры в судах могут тянуться до года.

Поэтому в Казахстане ипотека развивается быстрее. Причем схема рефинансирования через КИК у нас не доминирует: идет рост собственных банковских программ. Стандартный ипотечный кредит (с которым работает государственная ипотечная компания) имеет свои особенности: заемщик, например, должен представлять банку справку о доходах для доказательства того, что на обслуживание кредита тратится не более 40 % совокупного дохода семьи. Но у многих людей, помимо официально подтверждаемых доходов, имеются также не декларируемые денежные поступления. Поэтому банки наряду со стандартными ипотечными программами реализуют и другие. Основой многих ипотечных схем является залог. Иногда депозиты.

Например, Народный сберегательный банк предлагает смешанный продукт «Ипотека лайт»: клиент кладет 15–20 % стоимости ипотечного кредита на наш депозит, после чего получает возможность взять (у нас же) собственно кредит на жилье. Если в дальнейшем заемщик не совершает надлежащие платежи, то банк просто списывает эти деньги с его депозита, и дело с концом. В последние годы такие программы в Народном банке составляют 80 % общего объема ипотечных кредитов, а 20 % финансируются через КИК. Можно, конечно, опираться на расчет будущих денежных потоков, но вполне имеет смысл упростить процедуру. Если залог более чем адекватен, зачем справка о доходах? Другие наши банки тоже разработали собственные схемы приобретения жилья в кредит. Но, как уже сказано, в Казахстане наряду с ипотечной схемой развивается также система жилищных строительных сбережений.

В чем состоит идея параллельного внедрения нескольких схем покупки жилья? Распределение доходов представляет собой пирамиду: наверху – самые богатые, и их мало; внизу – наименее обеспеченные, и этот слой достаточно широк. Самая «нижняя» группа населения не сможет воспользоваться ни одним способом приобретения жилья: у нее уровень доходов недостаточен. Теоретически для бедных нужно строить социальное жилье. Богатым людям в решении квартирного вопроса помогать не надо – они уже купили все что хотели, притом за наличные.

Ипотека – продукт для верхней части среднего класса (у нас это люди, имеющие доход не менее 1000 долларов на человека в месяц). Государство в этом сегменте должно обеспечить, во-первых, законодательную базу, во-вторых, возможность получить рефинансирование на вторичном рынке. Но в целом ипотека работает по рыночным схемам и рыночным ставкам. А для прочих слоев населения в Казахстане запустили систему жилищных сбережений.

Она тоже шла достаточно трудно. За основу мы взяли немецкую модель жилищно-строительных сбережений (то, что в Германии называется Baussparkassen). Полагаю, это оптимальная схема финансирования жилья для людей, имеющих постоянную работу, но не накопивших сбережений. Суть модели проста: человек вначале накапливает в этой системе 50 % суммы стоимости квартиры. Минимум три года, под маленькие проценты. После чего оставшиеся 50 % он получает в виде банковского кредита: тоже, что существенно, под маленькие проценты. Деньги, полученные по этой схеме, можно расходовать на покупку, строительство или ремонт жилья – и только на эти цели. Кроме того, государство ежегодно платит участнику жилищностроительной системы премию из бюджета. (Премия дается при условии, что накопленная сумма превышает определенное пороговое значение.) Кредит по низкой ставке плюс премия – в итоге получается очень неплохая экономия.