Михаил Портнов - Американские горки. На виражах эмиграции

Я люблю всякие правила, которые формулируют жизненные принципы в такой форме, в которой их удобно запоминать и пересказывать другим.

В частности, доктор Дэниэл Амен в книге «Change Your Brain Change Your Life» формулирует «Правило 18-40-60»:

– Когда тебе 18, ты хочешь знать, что о тебе думают другие люди.

– В 40 ты плевать хотел на то, что они о тебе думают.

– В 60 ты понимаешь, что никто из них никогда о тебе и не думал.

Не позволяйте тому, что кто-то скажет или подумает, влиять на вашу жизнь. Делайте то, что надо делать, без оглядки на других.

У некоторых новичков (и не только новичков) уходит много времени и сил на то, чтобы кому-то что-то доказать. У многих в жизни вообще нет времени ни на что, в том числе на дела семейные, настолько они вовлечены в онлайновые и реальные баталии. На этот случай есть замечательная фраза: «Проблема спора с идиотом в том, что вскоре идиотов уже двое: ты сам и тот, с кем ты споришь».

– Маня, закрой окно! Дует.

– Do it yourself.

Встречает первый секретарь третьего:

– Хочешь быть вторым?

– Хочу.

– Тогда давай рубль и ищи третьего.

Ротмистр (входит в залу): «Поручик, это вы сейчас так прекрасно играли Шопена?»

Поручик: «Да Бог с вами, ротмистр. Это я так, фигачу по клавишам, что на ум взбредет».

Нью-Йорк. Мужик, живущий на 50-м этаже небоскреба, выпал с балкона и летит вниз. На 10-м этаже вышел покурить на балкон его приятель и видит, что мужик лети сверху вниз.

– Эй, Джимми, how are you doing?

– So far so good!!!

На советской таможне шмонают еврея, уезжающего в Израиль. Открывает таможенник чемодан, а он битком набит наборами плакатов с портретами членов Политбюро.

– Это тебе, Мойше, зачем?

– Имею, товарищ начальник, коммерческую идею.

– Какую еще идею?

– Хотел бы на новом месте открыть тир!

В 1996 году, когда цены на недвижимость в Силиконовой долине поползли вверх, у многих людей помимо естественного желания обзавестись собственным жильем (в США 70 % населения владеют своим жильем) возник интерес к инвестированию в недвижимость.

Это очень привлекательный вид вложения денег. Маленькой суммой – даунпейментом в 10–20 % – ты контролируешь большую сумму и владеешь приростом стоимости на всю сумму. Не только на свою долю, но и на ту часть стоимости, которую одолжил в банке.

Даже если ты ничего не перепродаешь и сам там не живешь, а просто сдаешь квартирантам, то они выплачивают твой моргидж, и в какой-то момент ты владеешь всем домом или квартирой, при том, что внес только небольшую часть стоимости. И инфляция (а она всегда присутствует на уровне 2–3–4 %) тебе только на руку, – это не деньги на счёте в банке, которые от инфляции только обесцениваются.

Итак, помимо людей, которые хотят купить жильё для себя, на рынке недвижимости есть еще инвесторы. В некоторых регионах (в Аризоне, например) инвесторы владеют третью всех домов. Силиконовая долина в этом смысле не каждому по карману, тут с маленькой суммы не начнешь. Но есть люди с деньгами. Еще один канал накачки деньгами местного рынка недвижимости – эмиграция состоятельной публики из Гонконга и Тайваня. Чуть позже к ним добавятся денежные потоки из Индии. Короче, есть кому недвижимость продать и желающие купить не переводятся. А тут еще начинает бумировать рынок (программисты со своими акциями навалились), это ведет к ажиотажному спросу и натуральному дурдому.

Типичная зарисовочка тех лет: выставляют на продажу дом, его первоначальная цена тысяч на сто ниже его разумной стоимости. А покупателей много. На каждый дом – по десятку, по два и больше. Не успевают ценник переписать, как он тут же со свистом перебивается предложениями на десятки, даже сотни тысяч дороже. И начинают люди давать намного больше, лишь бы что-то взять. Я помню один домик, который ушел на миллион дороже asking price. Просили за него два с половиной миллиона (занижали), а ушел он за три с половиной. В те годы стало нормой выставлять заниженную цену, чтобы сбить людей с толку и сгенерировать завышенные предложения. А много их и не надо, одного нормального вполне хватит.

Очень популярна была такая схема (объясняю приблизительно саму идею на примере): покупает человек дом за $500 000. При покупке он дает даунпеймент 10 %, то есть $50 000. За год дом вырастает в цене на 10 %. Значит, его equity (часть стоимости, принадлежащая владельцу, а не банку) за год удвоилась и составляет уже $100 000. Он берет в банке equity loan (заём под залог дома) на $50 000 – скромный, не все сто вынул, на всякий случай. Эти $50 000 он отдает в качестве даунпеймента за другой дом, который тоже стоит $500 000. Теперь у него два дома: первый, за $550 000, который вырос в цене, и другой за $500 000, только что купленный. У нашего героя большой моргидж: полмиллиона за первый дом и четыреста пятьдесят тысяч за второй. Второй дом он сдает, но этих денег не хватает, чтобы оплачивать моргидж, приходится добавлять свои. Но это не страшно. Он работает, жена работает, оба прилично зарабатывают.

Проходит еще год. Рыночная цена на недвижимость выросла уже на 20 %. Соответственно, на общую стоимость двух домов ($1 050 000) набежало сверху еще $210 000. Радости инвестора нет предела. Он уже видит себя, уходящего на пенсию через пару лет, с несколькими миллионами в кармане. Ему кажется, что недвижимость будет дорожать всегда. $200 000 вынимаются еще раз в форме equity loan и (для диверсификации) покупаются десять домов в районе Сакраменто, по $200 000 каждый, по 10 % даунпеймента на каждый дом.

Общая стоимость контролируемой недвижимости на данный момент составляет:

– $2 000 000 в Сакраменто

– около $1 000 000 в Долине

Итого: примерно $3 000 000

Из них инвестору принадлежит 200 тысяч в Сакраменто и 50 тысяч в Долине. Остальное – долги. Зарплаты с трудом уже, но ещё хватает на уплату моргиджа банку. Можно было бы часть подорожавшей недвижимости продать и снизить долг, но тогда теряется темп роста контролируемого инвестором богатства.

В следующем году тоже все путем (это последний год роста). Недвижимость дорожает ещё на 30 % (поперло!). Общий рост стоимости нашего investment portfolio теперь составляет миллион долларов. Этот миллион вынимается и вкладывается в качестве 20 % даунпеймента в пять домов стоимостью по миллиону долларов в Лос-Альтос, Пал-Альто, Саратоге, Лос-Гатос и Менло-Парк. Географическая диверсификация.

Но и долги банкам достигают очень приличной суммы.

- $4 000 000 за пять новых дорогих домов

- $3 000 000 прежних долгов.

Итого: $7 000 000

Но тут происходит несколько интересных событий. Обваливаются акции ай-ти компаний. Люди теряют работу и уезжают из Долины. Цены на арендуемое жильё снижаются на 30 %, то есть доход от сдачи недвижимости падает, и содержать её становится дороже. Начинается массовый сброс недвижимости инвесторами и потерявшими работу программистами. Особоенно падают в цене дорогие дома, и последние пять домов теперь стоят вместе не $5 000 000, а не больше четырех. Но это если упереться и ждать. А если нужно реально быстро продать, то три миллиона будет реально.