Вадим Шабалин - Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

Единственным доказательством собственности правообладателя на недвижимое имущество стала государственная регистрацияправа и сделки, которую в соответствии с Законом 122-ФЗ осуществляют так называемые учреждения юстиции – в столице и области это соответствующие Управления Росреестра.

Согласно статьям 163–165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки или требования закона о ее госрегистрации влечет ее ничтожность. Однако в статье 165 законодательство предусмотрело возможность избежать недействительности незарегистрированных сделок: если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая, получив исполнение, уклоняется от государственной регистрации, то подобная сделка может быть зарегистрирована принудительно по решению суда.

Таблица 4.1

ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ

Этой лазейкой в законодательстве активно пользуются правонарушители (профессиональные аферисты и отдельные граждане), предлагающие продавцам вместо договора купли-продажи (возмездного) заключить договор дарения (безвозмездный). Мотивируется это различными «отмазками» типа взаимоотношений с налоговой инспекцией, конфликтным положением на работе или в семье и т. п. На самом деле злой умысел состоит в том, чтобы заключить договор дарения в надлежащей форме (простой письменной или в большинстве случаев нотариальной) и отказаться выплачивать «дарителю» (на самом деле – продавцу) какое-либо исполнение (деньги или другую жилплощадь при мене). Естественно, обманутый «даритель» (продавец) отказывается в этом случае от государственной регистрации сделки, а одариваемый (аферист-покупатель) добивается судебного решения о ее принудительной регистрации в соответствии со ст. 165 ч. 3 ГК РФ. Похожую аферу можно провернуть, используя тот факт, что в договоре купли-продажи обычно указывается сумма, меньшая, чем реально передаваемая: после подписания такого договора у нотариуса (или в простой письменной форме) мошенник-покупатель предлагает продавцу (или помещает в депозит нотариуса) «договорную» стоимость (опять мотивируя это «данными для бухгалтерии или налоговой инспекции»). При этом «боковик» (т. е. разница между реальной и указанной в договоре ценой) не отдается, а сделка купли-продажи (формально полностью покупателем исполненная) принудительно регистрируется.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки (вред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Внимание! Если покупатель предлагает оформить договор дарения вместо купли-продажи или просит подтверждения получения заниженной суммы по договору до проведения окончательных расчетов, то возможно мошенничество!

В этих случаях продавцу необходимо либо потребовать полного расчета до подписания договора дарения (что, конечно, малоприемлемо для покупателя), либо от этой схемы категорически отказаться.

В случае подачи покупателем искового заявления о принудительной регистрации договора у обманутого продавца есть возможность выдвинуть встречный иск о признании дарения ничтожным на основании ст. 170 ГК РФ (притворная сделка, об этом чуть ниже), а также отказаться от исполнения договора дарения или его отменить (согласно ст. 577, 578 ГК РФ).

Предполагается (презумпируется), что любая действительная сделка должна соответствовать требованиям закона и иных нормативных актов, действующих на момент совершения последней, а также не нарушать своими последствиями существующий в государстве порядок управления (правопорядок). Поэтому статьи 168 ч. 2 и 169 ГК РФ признают сделки, не соответствующие закону и правопорядку, ничтожными.

Под термином «законы» в ст. 168 ГК РФ подразумеваются нормативные акты, принятые согласно Конституции РФ высшими законодательными органами СССР и РФ, под «правовыми актами» имеются в виду нормы, утвержденные органами управления и одобренные законодателем (указы Президента, постановления Правительства, решения судов высшей инстанции и т. п.). Нормативные же акты субъектов Федерации (указы и постановления губернаторов, мэров, глав администраций и т. д.) можно рассматривать в контексте ст. 168 ГК РФ только лишь в той их части, которая конкретизирует общие положения законов или правовых актов применительно к местным условиям, а не изменяют или дополняют их. Например, Распоряжением мэра Москвы № 252-РМ [10] Распоряжение мэра Москвы № 252-РМ от 26.05.1994 г. «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» (в настоящее время отменен). было введено понятие «группа риска», в которую, наряду с несовершеннолетними, ограниченно дееспособными и полностью недееспособными гражданами вошли также одиноко проживающие пенсионеры и инвалиды 1-й и 2-й групп. Жилищные права двух последних категорий этим распоряжением были ущемлены (одиноким пенсионерам и инвалидам необходимо наряду с несовершеннолетними и недееспособными также получать разрешения органов опеки и попечительства для отчуждения своей жилплощади), что, безусловно, противоречит федеральному законодательству. В дальнейшем, с апреля 2000 г., указанный нормативный акт был отменен.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.