Вадим Шабалин - Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

• оформление недвижимости на подставного

Подобные операции получили очень широкое распространение при приобретении дорогих объектов (элитных квартир, коттеджей) лицами, которые в силу сложившихся обстоятельств (государственная служба, отсутствие высоких легальных доходов, криминальный бизнес) не могут оформить их в собственность «на себя». Сюда же относятся случаи возможного неисполнения семейных обязательств, а также боязнь конфискации имущества, нажитого преступным путем. Только лишь в последнем случае есть реальная возможность признать соответствующую схему мнимой, и то по совокупности с результатом привлечения подлинного владельца недвижимости к уголовной ответственности;

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели

• переоформление объекта на подставного

Отличается от предыдущего случая тем, что подлинный владелец сначала зарегистрировал свое право собственности, но затем, чаще всего при наступлении (или боязни наступления) всевозможных чрезвычайных обстоятельств, переоформил объект на третье лицо. На практике подобные случаи легко выявляются и доказываются, особенно если перевод прав собственности на подставного был выполнен «по факту» (например, после возбуждения против владельца уголовного дела или причинения последним крупного имущественного вреда третьему лицу). Чаще всего признание сделки ничтожной совершается по иску прокурора;

• фиктивный родственный обмен

Указанная сделка была широко распространена до 1998–1999 гг., когда приватизация комнат в коммунальных квартирах по отдельности, а также жилплощади в ветхом жилом фонде фактически ввиду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила, не проводилась. В случае, если в неприватизированном жилье был прописан пожилой человек, то более молодые родственники последнего делали с ним фиктивный обмен (для ветхого жилого фонда – по принципу «голова на голову»), т. е. осуществляли перепрописку, а пожилой член семьи фактически оставался проживать на старом месте. При этом после смерти старика соседи по коммуналке (а в случае сноса ветхого жилья – и жилотделы) подавали (и имеют право подать в дальнейшем, пока не прошел срок давности) исковое заявление в суд по поводу признания обмена мнимым, так как фактически переезда на новое местожительство не было;

• фиктивная продажа неприватизированной комнаты

При совершении этой сделки (ее примерная схема приведена на рис. 6.2.3) имеют место быть признаки и мнимости, и притворности. Однако признать такую продажу недействительной удается только в том случае, если подставная приватизированная комната уже много раз (рекорд по Москве – 288, см. раздел 6.1) переоформлялась на новых владельцев обычно на очень короткий промежуток времени (несколько дней).

Рис. 6.2.3. Схема продажи неприватизированной комнаты через фиктивный обмен на подставное приватизированное жилье

Если же подобная сделка производится путем выписки продавца «в воздух», то она подпадает также и под действие ст. 169 ГК (об этом см. выше), что опять стало возможно после введения изменений и дополнений в федеральные правила регистрации [12] Постановление Правительства РФ от 15.08.2014 г. № 809 «Об утверждении правил регистрации и снятия с регистрационного учета…». .

За притворной сделкой, в отличие от мнимой, всегда скрывается другая сделка, о которой стороны фактически и договорились. Но по разным причинам истинная воля участников оформляется иным волеизъявлением. Поэтому согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка объявляется ничтожной, а к совершенным по ней действиям применяются правила, относящиеся к настоящей сделке, которую стороны и имели в виду. На практике рынка недвижимости в эту категорию чаще всего подпадают:

• дарение вместо купли-продажи или наоборот

Безвозмездные сделки вместо возмездных (в нашем случае дарение вместо купли-продажи) чаще всего применяются для обхождения права преимущественной покупки (см. табл. 4.3.1) и нарушения режима общей совместной собственности супругов (см. табл. 4.3.2);

• неправильное оформление при передаче реальной суммы денег

На рынке недвижимости «принято» при совершении сделок купли-продажи указывать в договоре меньшую цену, чем та, о которой стороны фактически договорились. Хотя с января 2001 г., когда вступила в действие часть 2 Налогового кодекса РФ, подобное занижение стоимости уже не столь актуально (согласно ст. 220 НК РФ продавец платит подоходный налог с суммы более 1 млн руб., и то при условии, что владел объектом менее трех лет), стороны «по старинке» все равно указывают в договоре цену до 1 млн руб., а «боковик» (разницу между указанной и реальной стоимостью) проводят в виде неверно составленного дополнительного договора (например, неотделимых улучшений, инвестирования, займа с особыми условиями) или даже расписки. Естественно, подобные договоры и документы признаются судом притворными (расписки исключаются из числа доказательств), что приводит, в случае признания недействительным основного договора купли-продажи, к неполной двусторонней реституции (продавцу возвращается квартира или дом в натуральном выражении, покупателю же – только «необлагаемая» сумма, в 5—20 раз меньше той, что он фактически передал);

Таблица 4.3.1

СДЕЛКИ С КОМНАТАМИ, НА КОТОРЫЕ ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ СОСЕДЕЙ ИЛИ ВОЗНИКАЮТ ИХ ПРЕИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА

Таблица 4.3.2

УСЛОВИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУПРУГОВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

• невозврат займа под залог недвижимости

В реально существующей практике наличного кредитования под залог недвижимости, которое не следует путать с ипотекой, участники сделки (с одной стороны, ростовщики, т. е. физические или юридические лица, не являющиеся по закону кредитными организациями, с другой – получатели заемных средств) практически никогда не придерживаются «законных схем» оформления своих взаимоотношений в соответствии с главой 23 ГК РФ – обычно ростовщик требуют оформить предмет залога (чаще всего – квартиру) в его собственность и аннулировать регистрацию всех проживающих там граждан (выписаться), и только после этого заемщик получает оговоренные наличные средства по договору займа. Если документы при этом составляются не совсем правильно (чаще всего начинающие ростовщики попадаются на том, что притворный договор купли-продажи и подлинный договор займа оформляются на одно лицо), то недобросовестный заемщик может вообще ничего не платить – суд признает договор купли-продажи притворным и обяжет последнего возвращать долг «по исполнительному листу», т. е. в размере 25 % ежемесячного дохода заемщика.