Вадим Шабалин - Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 250. ГК РФ Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

На практике работы на рынке нежилых помещений встречается и другой случай – заемщик «закладывает» принадлежащее ему недвижимое имущество, оцененное по стоимости выше рыночной, получает с кредитора денежные средства и отказывается в дальнейшем их возвращать. В этом случае исковое заявление о притворности сделки вынужден подавать обманутый кредитор, ведь реальная стоимость залога оказалась меньшей, чем было передано денежных средств.

К этой категории относятся две группы участников сделок: во-первых, полностью недееспособные (ст. 171 ГК) и малолетние (ст. 172 ГК) граждане (сделки, приведшие к нарушению их прав, объявляются ничтожными), во-вторых, несовершеннолетние (ст. 175 ГК), ограниченно дееспособные (ст. 176 ГК), а также граждане, находящиеся в момент совершения сделки в состоянии, когда они не были способны понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК). Сделки с участием трех последних категорий являются оспоримыми, при этом право их оспаривания принадлежит ограниченному числу лиц (об этом – см. начало настоящей главы).

Давайте более подробно рассмотрим схемы признания сделок недействительными с «участием» всех вышеперечисленных категорий.

• полностью недееспособные граждане (ст. 29, 171 ГК РФ)

В указанном случае решение суда о признании гражданина полностью недееспособным в результате душевной болезни, неврологического расстройства, травмы или врожденного слабоумия должно состояться до попытки такого лица совершить сделку, что, безусловно, легко проверяется способами, изложенными в главе 3 (через канцелярию районного суда и психдиспансер). Кроме того, сделка, совершенная к выгоде недееспособного, может быть признана судом действительной.

• граждане, впоследствии признание недееспособными.

С 01.03.2015 г. в ГК РФ вводится новелла, касающаяся лиц, в момент совершения сделки являющихся полностью дееспособными, однако впоследствии (в силу психических расстройств здоровья) ограниченных в дееспособности по решению суда или признанных недееспособными полностью. Если истец (опекун, попечитель, органы опеки и попечительства, прокуратура) смогут доказать, что в момент совершения сделки такой гражданин не был способен понимать значения своих действий или руководить ими, или установят факты, что противоположная сторона по сделке знала или должна была знать о пороках дееспособности своего визави, то сделка признается ничтожной, за исключением случая, что таковая была совершена к явной выгоде этого гражданина (например, получение в дар, переезд из коммунального жилья в отдельное и т. п.).

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 29. Признание гражданина недееспособным

1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.

2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун,

3. Если основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным, отпали, суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над ним опека.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

• лица, не достигшие 14 лет (малолетние, ст. 28, 172 ГК РФ)

Признание недействительными сделок, при совершении которых были ущемлены законные права малолетних и несовершеннолетних – весьма распространенное в судебной практике явление (см. табл. 6.2.5), ведь гражданское законодательство устанавливает специальные правила для реализации прав ребенка на жилье. В соответствии со ст. 2 Закона РФ «О приватизации…» [13] Закон РФ № 1541-1 от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищною фонда в РФ» (в ред, от 16.10.2012 г., отдельные положения действуют до 01.03.2016 г.). малолетний и несовершеннолетний гражданин не может быть лишен права участия в приватизации жилплощади, где он является пользователем (зарегистрирован). Кроме того, с 11.08.1994 г. для совершения всех сделок и административных действий (например, обмена) с жилыми помещениями, где проживали лица, не достигшие 18 лет, требовалось разрешение органов опеки и попечительства. С 01.01.2005 г., в связи с внесением изменений и дополнений в ст. 292 ч. 4 ГК РФ, это требование распространяется только на сделки, где ребенок является собственником.